中国人民银行近日宣布，为了防止货币信贷总量过快增长，经国务院批准，中国人民银行从2003年9月21日起，提高存款准备金率1个百分点，即存款准备金率由现行的6%调高至7%，此项规定将冻结商业银行1500亿元的超额准备金。由于提高存款准备金率是一项温和的政策措施，因而应该不会引起货币信贷总量的下降，但是对于政策敏感度较高的楼市，在121号文件的震荡之后，再次引起了对个贷风险的关注。

　　由国际金融公司(IFC)、荷兰金融发展公司(FMO)以及德意志银行参股的香港惠泽集团于去年初成立了北京公司，将其在香港30多家银行运行良好的ADS贷款系统经过本地化调整后引入京城。一年多来已经与北京市商业银行、民生银行、工商银行等多家银行达成协议，并在龙泽苑等小区成功实行。上周日，惠泽集团的创始人、集团主席兼行政总裁，同时也是香港政策研究所董事局成员、中华全国工商业联合会住宅产业商会香港分会主席的高广垣先生接受本报记者的采访，并就按揭对个贷风险的防范作用谈了自己的看法。

　　记者：央行在121号文件中，防范金融风险的措施之一是限制消费者贷款购买第二套，我听到许多业内人说，如果有第一套还贷良好的记录，对第二套应该放宽政策而不是抬高门槛。惠泽是为银行提供服务的金融机构，您觉得应该怎样判断贷款风险？

　　高广垣：根据国际通行的做法，贷款风险从三个方面判断：过往记录、偿还意愿和抵押物。一个过往记录良好的人，购买第二套住房的风险主要是偿还意愿方面。因为第一套住房往往是解决自己居住的房产，偿还意愿很高，第二套可能是度假别墅或是投资型物业，有或没有对他的基本生活没有太大影响，所以相对容易受到资金压力而放弃还贷，这时银行可能会要求贷方增加首付额度或提高利率来降低风险。我个人认为，高档房与否对风险的影响不大，还是要看他所有房产月均还款总额是不是超过收入的一半，否则就要通过其他条件证明自己的还贷能力。

　　记者：现在的房地产项目因为资金压力很大，一般很愿意“配合”买房人办理贷款，很少听说有哪些购房人因为条件不符被银行拒绝，可能因为对资金的需求超过对风险的防范。

　　高广垣：有被拒绝的，但是很少。因为许多开发商都提供阶段性担保，一旦出现坏账，开发商处理起来会非常麻烦，不过存在你说的现象。其实不只是开发商这块，我们通过考察发现，银行也有不少问题。很多银行现在只注重贷款资产的规模，一味强调今年贷了多少亿，明年翻几番，忽视成本计算，对风险的了解和关注都很有限。我们接手一些项目的按揭服务后，查询以前的记录时看到不少表格是空的，甚至收入是零。我们的ADS系统根据内地的特殊情况，比如自由职业者或其他原因无法通过税单证明收入，就通过其他各个方面证明偿还能力，并向银行提供风险评估报告。另一方面，扩大信贷规模也隐含金融风险，根据国际经验，贷存款比例超过10%之后，资产证券化的工作就迫在眉睫了。

　　记者：什么叫资产证券化，为什么说资产证券化能够化解信贷风险？

　　高广垣：银行把按揭人抵押的房产打包，组成资产池，即将相同期限、相同金额、相同利率、相同风险程度及贷款审核程序等的按揭楼宇进行组合，由中介评估机构定价。银行将此资产卖给证券承销商，回笼资金。券商再将其向公众发行或上市。

　　因为对内地许多银行来说，住房按揭贷款的时限都长达二三十年，因此过高的住房贷款的借贷额会大大削弱银行的现金流动性。抵押贷款证券化使整个住宅金融市场与资本市场直接联系在一起，降低了银行开展住宅抵押贷款的成本，扩大了融资的渠道，并为投资者增加了新的投资机会。目前，抵押贷款证券及其衍生商品已经成为长期资金持有机构如寿险机构以及退休金管理机构的重要投资工具，是世界上规模最大的固定收益资产类型，到2001年6月，抵押贷款债券市场总量超过3.77万亿美元。

　　记者：过去市场上的按揭贷款多是由银行指定的律师操作，惠泽的服务和按揭律师有什么不同，会不会增加购房者的成本？

　　高广垣：惠泽是银行和购房者以外的独立的第三方，完全以公正客观的角度进行评估。业务人员都经过长期培训，不仅提供法律方面的服务，专业质素也很高，可在现场直接接受申请，将资料传入风险审核中心接受审核，ADS住房按揭受理系统根据资料向银行出具详尽的风险评估书，费用方面，和律师一样是0.2%的服务费。本报记者 姚丽颖