央行收紧房地产金融政策，业内正在进行关于市场走势以及房贷风险的大讨论。外资银行近来却对京城楼盘的外籍购房者按揭贷款业务格外积极。美元贷款利率的走低以及外资银行对北京房地产市场的判断，让高档项目获得“意外之财”。

　　　一、两家外资银行看上一个项目　

　　日前，香港东亚银行与建外SOHO签订按揭贷款协议，给予该项目按揭优惠政策——外籍人士以及港、澳、台人士及三资企业购买其项目的公寓、写字楼最高八成30年的按揭贷款，其中美元贷款年利率仅为3.0%。与此同时，据该项目一位人士透露，永亨银行也正在洽谈给予按揭优惠政策，条件更为优惠。

　　建外SOHO是第20个东亚银行签订的给予外籍人士购房按揭的项目，此前签约的项目有新城国际、阳光100等。由于期房占据楼市的主要市场，东亚银行北京分行高级业务经理褚晓路先生告诉记者，银行发放的是楼花按揭，这相比现楼按揭具有完工风险，所以要看预售能够覆盖这一资金缺口——“比如建外SOHO的预售很好，预售回款已经等在那里”。

　　据介绍，在目前高档公寓或别墅项目中，外籍买家所占比例不到10%，而且大多集中在东部和北部的区域。外资银行为何看好房贷市场？据一位人士透露，较早进入中国市场的外资银行主要的业务是三资企业的金融业务，这个市场空间已被“瓜分”得所剩无几，所以如东亚银行等只得独辟蹊径，开发和扩大在其他新兴领域如房地产融资的市场空间。褚晓路告诉记者，这一业务的转向也是基于他们对北京房地产市场形势的判断。

　　二、高低两端市场需求旺盛

　　“北京的房地产市场总体来看发展是良好的，尽管空置率达到了16%，但市场的热度不光与这一数据有关。目前北京房地产的投机买家比例不到15%，低于国外的水平”，褚晓路说。

　　外资银行对北京的房地产市场的分析是，以自住的买家为主，高端和低端的房子需求都比较旺盛。一位人士告诉记者，银行只要控制好抵押率，风险是可以控制的。外资银行一般控制的抵押率是：别墅六成、住宅和写字楼八成、商铺不超过五成，这主要考虑的是房产变现的难易程度。

　　外资银行一位资深人士强调，从总体来看，北京的房价上涨比其他城市缓慢，而且北京房子的需求是全国性甚至是国际性的，使得需求有稳定的支撑。从现在有关部门披露的新竣工量和销售增长的曲线是一致的，说明市场基本是良性的。

　　这使得外资银行开始积极介入房贷市场。据介绍，东亚银行一年的业务量达到港币15亿元。但竞争的态势也让外资银行在客户量与资金风险的天平上左右摇摆。目前美国的美元房贷年利率为4%，而外资银行给予北京楼盘外籍购房者优惠年利率，一般降低一个百分点，为3%，也有的银行将其降到2.5%的。对此，一位人士说：“银行通常会评估后采取跟或不跟的市场策略。”所谓的“跟”就是将利率降至同样水平。