昕华

　　6月13日，央行出台了被业界称作房贷新政的121号文件，主要目的是防范金融风险。一个多月过去了，可以看到，房贷新政策对各地房地产界产生了或多或少或已现或将现的多方面影响。

　　上海房地产市场将加速结构调整

　　据有关方面预测，2003年，上海房地产业在商品房预售、商品房实际销售、存量房交易三项指标方面均有望超过2000万平方米，房地产投资规模有望超过800亿元。

　　此间人士认为，房贷新政策的出台，不会对高位运行的上海楼市造成实质性影响，供需依然强劲，但房价上涨过快的局面有望得到抑制，市场上中低价位房源的供应量将会有所增加。

　　房贷政策调整，将加速上海房地产市场的结构调整，房价涨势趋缓，中低价普通商品房将成下轮开发热点。

　　首先，高档房、商业房和投资性购房的市场需求会出现实质性减退，房价上涨过快的局面将得到有效抑制。上海福纳市场咨询公司的调查显示，三分之一的投资消费者认为，上海房价总体还会上涨，但涨幅会减小，过去一段时间房价呈加速度上涨局面将会受到遏制；近四成的人认为，下一阶段上海房价趋向基本平衡，有涨有跌，但幅度不会太大，基本维持在5%左右。

　　其次，对套利性投资购房影响较大。一些投资者表示，以后购房投资要减少盲目性，会选择一些更有升值潜质、投资更安全的住房，以减少风险，也有相当一部分购房者表示，在现有条件下，要作一些技术性调整。可以预计，投资者会更加谨慎和理性。

　　第三，中低价位房将是下一轮房产开发热点，普通老百姓有望买得起房。上海市政府也表示，从今年开始，包括100万平方米重大工程配套房在内，上海每年将推出300万平方米单价在3000元至3500元的中低价商品房，并加大中低价商品房投入力度，以每平方米单价5000元以下房源作为市场供应主力。

　　广州市民投资习惯可能受影响

　　购买二手楼的购房者算不算购买第二套房？刚买了一套一居室，以后再买房岂不是吃亏了？投资理财专家指出，由于广州购房者中60%为二次置业者，房贷新政策在降低银行房贷风险的同时，很有可能会影响广州市民的投资习惯。

　　新房贷政策是央行10年来对房地产市场最严厉的一个政策。其本意是为了防范房地产信贷风险，目的就是要打击房地产投机市场，这种政策的威慑作用已经出现了。由于难以划分个人购房投资还是投机的界限，所以个人购房的投资热情肯定会受一定打击。事实上，我国的住房按揭业务量还远远没有达到饱和的程度，我国的住房按揭贷款仅占贷款总量的8.9%，这个数字在香港是40%左右，在发达国家达到70%～80%。

　　与市民直接相关的房贷新政策提高了第二套住房的首付比例，这对于首次购买商品房的消费者来说，无疑是一个利好消息，这将使这些消费者可以享受住房贷款利率和首付款比例不低于20%的优惠政策。同时，央行实行主体结构封顶后才允许个人贷款的规定，让老百姓购房更有安全感。

　　然而，这也等于限制了广州房贷市场60%的购买力。短期来说，有些本来就打算买房的投资者或者换房者会因此加快二套住房购买步伐；长期来说，一居室、两居室的销售会有所下降。

　　京城地产界几家欢乐几家愁

　　张红星，国泰土地整理有限公司董事长，在央行房地产信贷政策出台后，干劲一下子足了起来。他说：“过不了多久，那些资金不足或只靠炒地皮赢利的企业肯定就撑不住了，我们正选择时机准备收购他们的项目呢！”

　　一家不愿透露姓名的制造业老板与张红星的想法一致。他们本来准备最近进军北京的房地产市场，但央行房地产新政策出台后，他们调整了战略。他说：“再过半年，肯定有的楼盘就要烂尾了，到时候我们再去收购这些项目，那才是我们进入市场的最佳时机！”

　　北京一些房地产界人士认为，新的房地产信贷政策从房地产开发贷款到消费贷款等条件均提高了门槛，这将促成房地产业的优胜劣汰，市场重新“洗牌”成为必然。

　　央行房贷新政策对北京房地产的影响将更多地体现在结构调整方面，其结果是几家欢乐几家愁，那些无法逃脱“烂尾”的房地产企业，将面临极大的生存压力，他们有可能选择楼盘降价或者邀其他实力雄厚的品牌公司加入的办法，以应对危局。而对于那些大牌企业，这正是扩充实力的绝好时机。