●张望

　　房地产贷款超过金融机构贷款总量的一定比例，不但会造成贷款结构单一，风险集中某一行业，而且会降低信贷对其他行业的支持力度

　　房地产行业易受投资环境、城市地位和投资者及市场心理预期等因素的影响，属于风 险较大的产业。但由于土地资源的稀缺性，在房地产处于发展快速时期，容易产生低风险和持续景气的错觉，吸引各种资金大量涌入。同时，房地产贷款还具有周期长、规模大的特点，所以风险也具有更大的隐蔽性、爆发性和扩散性，建立房地产金融健康运行预警判断体系具有重要意义。根据国内外房地产发展规律与经验，在常规性的不良贷款率分析基础上，目前判断房地产金融健康状况应包括六个主要方面。

　　贷款规模比较适度

　　房地产贷款超过金融机构贷款总量的一定比例，不但会造成贷款结构单一，风险集中某一行业，而且会降低信贷对其他行业的支持力度。所以房地产贷款在整个贷款总量中的规模应当有所控制，这是信贷风险管理和经济结构合理发展的基本要求。特别是中国属于发展中的大国，经济部门和产业门类比较齐全，各种行业企业都需要信贷的持续支持，如果贷款大量集中房地产业，尤其是短期内涌向该行业，不利其他行业企业的发展。

　　据报道，中国目前房地产贷款(含企业开发贷款和个人住房消费贷款)达16%左右，沿海个别大中城市达到20%左右。虽然与国际上一些大城市地区房地产贷款25%-30%的警戒线相比，尚有一定距离，但这仅是相对参考指标，因为国际上一些大城市的房地产发展环境和产业结构等方面与中国不同，所以虽然总量上处于健康状况，且近年新贷款质量较高，但仍需未雨绸缪，特别是对短期内房地产贷款规模的快速增长予以关注，对现有房地产规模增长速度进行适当控制，未来近期内，各项房地产贷款占整个贷款比重不应超过20%。由于中国区域差别特点大，所以各地区的房地产贷款占总量比例不必一刀切。

　　贷款结构比较合理

　　这包括三层含义，一是房地产开发贷款与住房消费贷款结构合理。这两类贷款的风险状况不同，前者由企业经营和市场需求决定贷款偿还能力，后者由个人的支付能力决定风险程度。就中国目前商业银行角度看，个人住房贷款风险相对小于企业开发贷款。开发贷款与住房消费贷款的比例还反映房地产市场的供需状况。个人住房消费贷款明显小于或增速低于住房开发贷款，意味存在供给潜在过剩或市场需求不足的可能。所以房地产贷款总量结构中，开发贷款不应占过多比例，经验判断，开发贷款与住房消费贷款比例应在1/2左右。

　　二是贷款中不同档次的房地产项目结构应保持合理。各种档次楼盘都应占有一定比例，否则过分倚重某一档次楼盘，也不利分散市场风险。

　　三是成数结构比较合理。住房消费贷款中购买高挡房和多套房的，贷款成数应适当降低。不能简单认为购买高价房的消费者支付能力强，就放松贷款成数结构控制标准。

　　贷款用途比较规范

　　主要是指贷款用途和贷款性质要保持一致，贷款主要用于实际项目和改善住房。要避免企业用流动资金进行项目开发之用。信贷资金短贷长用，影响资金流动性，容易造成贷款逾期，并形成对银行贷款需求扩张的倒逼局面，助长非理性投资。

　　个人住房消费贷款应主要用于实际住房改善。虽不能完全限制用消费贷款进行商品房买卖投资的行为，但要根据市场供需状况，适当调控多套购房者的成本，避免利用贷款进行大量买卖性投资，炒作房地产的行为，包括进行单纯的土地买卖和商品房买卖，避免由此可能形成的泡沫。

　　银行应通过利率、规模、成数和期限等措施进行有效控制，使投资和投机者在成本与风险中自由选择，使银行贷款真正促进实际住房消费需求，保持房地产投资稳健发展。

　　风险控制比较有效

　　房地产信贷风险既有一般信贷风险的共性，也有其个性特征。共性主要表现为客观性、偶然性和可变性，而个性主要表现为政策性、周期性、链式脆弱性、隐蔽性及补救周期长等特征。同时，由于房地产周期比较长容易造成危险的短视，特别是房地产价格持续上升后，贷款的回报和还款记录较好，风险容易被低估。

　　另外，银行在贷款总体有效需求不足的情况下，纷纷把房地产作为贷款新增长点，大量投放贷款，容易出现为争夺贷款市场而违规操作现象。

　　融资结构比较匹配

　　国内房地产企业资金主要来源四部分，自有资金、自筹资金、商业信用和银行贷款。从企业项目资金的连续性以及防范金融的角度看，原先有关政策规定了房地产项目开发中必须有自筹资金30%，2003年新的房贷政策中规定，企业必须具有自有资金30%。应该说这是比较合理的融资结构。但目前中国不少房地产企业项目资金结构中直接间接利用银行贷款都超过这一比例，有的项目中利用开发贷款和消费贷款甚至达到90%，企业资金链比较脆弱，银行也处于较高的风险境地，应当给以关注。

　　服务手段比较完备

　　房地产金融中除了贷款内容外，还包括金融服务以及银行对房地产行业的判断能力。金融服务中包括结算效率、贷款使用管理的监测、贷款回笼的风险管理、贷款发放的及时性和规模的合理性、对企业项目资金安排的理财建议等等，只有具备这些服务手段，且具有效率，房地产贷款的投放才能安全合理有效，才能使银行和企业实现双赢利的目的。