尽管此前关于央行要调整贷款政策的消息已经传出，可上周五正式出台的央行通知还是令人大感意外。

　　一位开发商对此在网上发帖时，选择的表情是绝望、泪流满面。一位分析人士说：“不要低估它的影响，因为从来没有一个产业调控政策像这样牵动人心。”

　　出台背景：房地产投资有过热倾向？

　　中国人民银行出台的这份名为《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》，规范的内容从建筑施工企业到房地产开发企业再到政府土地储备机构以及个人购房者，基本上涵盖了房地产贷款的各个环节和主体。

　　央行在答记者问时介绍了通知出台的背景。央行认为，近几年房地产金融业务快速发展，但自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。这些问题如果不及时加以解决，将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范银行的信贷风险，保持金融的持续稳定。

　　政策诉求：减少房地产不良资产？

　　安邦集团战略咨询研究部分析师张宏认为，从房贷调整的原因看，金融安全是调整房贷，减少金融风险的重要考虑。现在国内银行的资本充足率和不良贷款情况是：四大国有商业银行的资本充足率严格计算应在5%左右；不良贷款率平均在25%以上，实际不良资产数字可能比公布的数字多很多。

　　从亚洲金融危机的经验看，房地产的下跌对资金充足率低、不良资产比例高的商业银行冲击是致命的。在近年银行房地产业务不断快速增长的情况下，各方面对银行金融风险的关注也开始增多。

　　同时，房地产行业违规占用银行资金，也放大了这种风险。这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，但国内房地产开发企业负债率却一直高达75%左右，房地产开发企业资金来源多依赖按揭贷款、流动资金贷款、建筑业获得的银行贷款等，使房地产开发资金来源中银行资金达到60%以上。

　　金融杠杆：提前催生现房时代？

　　《通知》中规定：“为减轻借款人不必要的利息负担，商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。”企业人士认为，这对房地产市场影响是致命的。开发商的资金链必然绷紧，实力不足的开发商面临着更大的压力。

　　清华大学房地产研究所主任刘洪玉在接受记者采访时说：“我们最近所做的一项实证研究表明，对期房和现房发放的个人住房抵押贷款的风险特征差异不大，也就是说，仅从商业银行控制信贷风险的角度来看，提高发放期房贷款门槛的做法并不能有效降低商业银行的信贷风险。”对期房贷款提高门槛的做法，应该更多地从调控市场供给的角度出发。

　　北京新华远房地产开发股份公司董事长任志强认为，是否要限制建筑物达到一定程度才能发放贷款，并不一定能解决楼盘烂尾问题并保证贷款的抵押物达到标准化的现房程度。国际上通行的作法，有的用担保和保险的方式来保证抵押物的实现，有的用控制竣工时间的办法来限制开盘时间或发放贷款时间的，也有的用中介机构和律师来限制与保护个人信贷的使用情况，确保个人信贷只能用于抵押物的实现上，而不能转为其他资金使用等。

　　留下疑问：如何界定高档房？

　　《通知》通过利率杠杆来限制购买高档房：购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房的，商业银行按照中国人民银行公布的同期档次贷款利率执行。而对借款人申请个人住房贷款购买房改房或第一套自住住房的(高档商品房、别墅除外)，商业银行按照中国人民银行公布的个人住房贷款利率(不得浮动)执行，借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。

　　刘洪玉认为，在正常市场条件下，这同时会抑制高档房市场的供给和需求。因为开发商的融资成本上升导致供给量减少，购房人由于负担加重，也会令需求量相应下降。

　　但业内人士认为，《通知》留下的疑问是，如何界定高档房，是以项目名称如公寓还是按销售价格？“商住两用房”一直是市场的热销产品，《通知》规定，对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。“商住两用房”是否要寻找新的卖点？各商业银行可提高第二套住房的“首付比例”，但银行之间的业务雷同，竞争激烈，哪家愿意放弃市场？

　　首席记者莫春