主要观点

　　●央行出台这一政策主要是为了解决房地产市场的结构性问题,抑制部分地区房地产投资存在的过热倾向,促进房地产市场健康发展,防范金融风险

　　●央行这一政策不仅将对房地产业本身产生一些影响,而且将对固定资产投资和部分行 业的消费产生影响

　　●央行这一政策将对房地产行业的过热倾向起到抑制的作用,房地产类以及与房地产业相关度高的上市公司经营业绩将受到明显的影响

　　●央行这一政策将使银行房地产贷款业务受到一定的控制,从而引起银行利润下降。因此,银行类上市公司经营业绩将受到一定的影响

　　●房地产市场的降温,将使一部分社会资金从房地产市场分流至资本市场

　　中国人民银行于6月13日发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对房地产信贷业务管理提出了七点要求。

　　我们认为,央行出台这一政策主要是为了解决房地产市场的结构性问题,抑制部分地区房地产投资中存在的过热倾向,促进房地产市场的健康发展,防范金融风险。

　　投资增速放缓部分需求回落

　　房地产业是国民经济的主要支柱产业。保持房地产业的持续稳定发展,对促进国民经济持续快速健康的发展十分重要。央行的新政策从长期来看,将有利于我国房地产业健康的发展,但短期来看,该政策将使房地产业本身的发展速度有所减缓,同时还将对固定资产投资和消费带来一些影响。具体来说,表现在如下两个方面:

　　1、央行这一政策出台以后,房地产企业需要调整投资计划,因此,我们预计今年房地产投资增长速度将有所回落,从而导致固定资产投资增速回落

　　这几年,房地产投资对促进固定资产投资快速增长起到了重要作用,从而也有力地支持了国民经济的快速发展。首先,自1999年以来,房地产投资增长速度一直高于固定资产投资,其中2001年房地产投资增长速度为27.41%,比同期固定资产投资高12.63个百分点。其次,房地产投资占全国固定资产投资比重一直保持在20%以上的水平。今年前4个月,房地产投资占固定资产投资比重高达27.30%,比去年上升了3.8百分点。据我们初步测算,2002年房地产投资对中国经济增长的贡献为1个百分点2002年经济增长率8%。

　　央行这一政策出台以后,房地产企业需要调整投资计划,因此,我们预计今年房地产投资增长速度将有所回落,从而导致固定资产投资增速回落。

　　2、从短期来看,该政策将对部分行业的消费产生一些影响

　　货币政策与财政政策的积极配合,促进了国内居民消费需求的扩大,尤其是居民对房地产消费的持续升温。据统计,个人住房贷款余额1997年为190亿元,2002年达到8253亿元,年均增长1倍以上。到今年4月,我国个人住房贷款余额为9246亿元,占商业银行各项贷款余额的8.9%。央行出台这一政策,对居民消费需求主要从两方面产生影响:一是这一政策将直接影响居民的购房行为,如对居民购买第二套住房增加一些限制性条件；二是这一政策对消费者心理将产生影响。由于担心这一政策可能会引起房地产价格的下降,一些潜在的房地产消费者将保持观望的态度。因此,从短期来看,该政策将抑制一部分的房地产消费需求,从而也对与房地产消费相关的行业消费需求产生一定的抑制作用。

　　行业业绩有损股市资金增加

　　1、央行这一政策将对房地产行业的过热倾向起到抑制的作用,房地产类上市公司的经营业绩将受到明显的影响

　　从长期来看,央行政策有利于房地产市场的健康发展,但短期内不可避免地将产生一些冲击。央行新政策明确指出,为减轻借款人不必要的利息负担,商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款。这可能导致部分房地产企业资金出现紧张。由于房地产业产业关联度高,在支撑一个地方经济增长方面具有重要作用,因此,房地产业在很大程度上还是一种政府行为。而各级政府也确实都把房地产业看作一项发展本地经济的重要举措。地方政府的支持固然推动了房地产事业的繁荣,但房地产业要真正发展,最重要的因素还是资金。从历次整顿房地产市场秩序的情况来看,银行资金一直是房地产开发的主要资金来源。受这一政策的影响,一些房地产企业将被迫调整经营策略和投资计划,因此,部分房地产企业经营将直接受损。

　　另外,由于受房地产供求关系的影响,部分地区房地产价格可能出现一定程度的下滑,从而导致房地产业利润直接下降。

　　2、央行新政策将使银行房地产贷款业务受到一定的控制,从而引起银行利润下降。因此,银行类上市公司的经营业绩将受到一定的影响

　　房地产贷款业务是中国商业银行重要的利润来源。据统计,1998年,商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元,2002年达到6616亿元,年均增长25.3%；截至2003年4月,房地产贷款余额达到18357亿元,占商业银行各项贷款余额的17.6%。房地产贷款快速增长一方面促进了房地产业的发展,另一方面也为商业银行创造了丰厚的利润。据统计,2001年中国工商银行住房贷款利息收入总额达到128亿元,比2000年度的81亿元增长了58%,占全行各项贷款利息收入的比重由2000年末的5.8%上升到11.2%,其中个人住房贷款利息收入额78.8亿元,增长了125.8%,占全行各项贷款利息收入的比重由25%上升为69%。2002年,招商银行600036房地产信贷就占个人贷款余额的80%以上。央行这一政策出台以后,必定导致银行房地产贷款业务受到一定的影响,从而引起银行利润下降。

　　3、央行这一政策将对与房地产相关度比较高的行业产生一些影响,如建材、钢铁等行业,以及与住房消费密切相关的部分消费品行业,如家电业等

　　自从1999年以来,固定资产投资增长速度呈现逐年增加的趋势,房地产投资的强劲增长已经取代基本建设投资,成为推动固定资产投资增长的主要力量,有效推动了建材行业的需求。目前,中国建材业继续保持了产销两旺的形势,总体上呈现平稳发展。而央行的新政策可能导致房地产投资增长出现一定程度的回落,从而将对今年的建材行业产生不利影响,甚至可能导致建材行业步入下降通道。

　　2003年一季度,钢铁行业主营业务收入增长了40.9%,而钢材价格上调也带来了毛利率的上升,毛利率提高了46.11%,是所有行业中提高最快的行业。宏观经济的景气和工业行业景气度的提升,为作为国民经济基础行业的钢铁行业带来了极大的需求。然而由于房地产行业与钢铁行业关联度比较高,因此,央行的新政策也将对钢铁行业产生一定的影响。

　　4、房地产市场的降温,将使一部分资金分流至股市,从而促进股市上涨

　　关注配套细则把握投资机会

　　1、央行这一政策的出台主要是为了促进房地产市场长期稳定的发展,防范金融风险。目前,从实际操作的角度来看,该政策可能还需要进一步细化。因此,我们预计,央行今后可能还会陆续出台一些与这一政策相配套的实施细则。因此,投资者需要密切关注央行可能出台的一些操作细则的变化,研究其可能给资本市场带来的影响。

　　2、由前面分析可以看出,央行这一政策将对房地产类上市公司、银行股以及与房地产行业相关度比较高的上市公司的经营产生直接的影响,这些上市公司的经营业绩可能会出现不同程度的下调。因此,投资于房地产类以及与房地产行业相关度比较高的上市公司时,需要考虑央行这一政策所带来的影响。

　　3、央行这一政策将在一定程度上促使房地产市场降温,从而有利于一部分社会资金从房地产市场分流到资本市场,因此,我们也需要把握这一政策给资本市场带来的投资机会。

　　房地产与固定资产投资完成情况年房地产投资增长率固定资产投资增长率房地产投资占固定

　　资产投资的比重

　　1999 4010.2 N 22419 N 17.89%

　　2000 4901.7 22.23% 24242.8 8.14% 20.22%

　　2001 6245.5 27.41% 27826.6 14.78% 22.44%

　　2002 7736.4 23.87% 32941.8 18.38% 23.50%

　　2003.1-4 1980.3 33.50% 7264.9 30.50% 27.30%

　　资料来源：国家统计局单位：亿元　

　　(上海证券报海通证券研究所李明亮)