在地产大王们纷纷落马之时，上周五人民银行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》。从建筑施工企业到房地产开发企业再到政府土地储备机构以及个人购房者，《通知》对房地产贷款的各个环节和主体都做了具体详细的要求。业内人士指出，酝酿多时的政策在此时出台，显示了中央整顿房地产市场以及控制房地产信贷风险的决心。

　　发展普通住房限制高档房

　　据人民银行有关负责人介绍，和以前的政策相比，此《通知》对房地产开发企业贷款有一些新的政策规定。《通知》明确规定，商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。同时，针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用，一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作，带动了土地价格和房价过快上涨的情况，《通知》规定商业银行发放房地产贷款，只能用于本地区的房地产项目，严禁跨地区使用。

　　同时，此《通知》再次重申，房地产开发企业申请银行贷款，其自有资金应不低于开发项目总投资的30%。

　　在个人住房贷款方面，《通知》指出商业银行的贷款应重点支持符合中低收入家庭购买能力的住宅项目，对大户型、大面积、高档商品房、别墅等项目应适当限制。《通知》规定，对购买第一套自住住房的，个人住房贷款仍执行现行的优惠住房贷款利率和首付款比例不低于20%的规定，而对购买高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)商品房的借款人，商业银行可以适当提高个人住房贷款首付款比例，并按照中国人民银行公布的同期同档次贷款利率执行，不再执行优惠住房利率规定。另外，为减少业主与开发商之间因房屋结构和质量而产生的矛盾，同时也是为了减轻借款人不必要的利息负担，《通知》规定商业银行只能对购买主体结构已封顶的居民发放个人住房贷款。

　　住房委托贷款业务仅限于个人住房公积金委托贷款，对使用其他房改资金(包括单位售房款、购房补贴资金、住房维修基金等)委托办理贷款业务的，商业银行一律不得承办。

　　借款人申请个人商业用房贷款的抵借比不得超过60%，贷款期限最长不得超过10年，所购商业用房为竣工验收的房屋。对借款人以“商住两用房”名义申请银行贷款的，商业银行一律按照个人商业用房贷款管理规定执行。

　　为保证国家土地合理、有偿使用，并防止出现土地价格上涨过快及部分商业银行过度授信等问题。人民银行对土地储备机构贷款做出明确规定，即商业银行对土地储备机构发放的贷款为抵押贷款，贷款额度不得超过所收购土地评估价值的70%，贷款期限最长不得超过2年。

　　另外，为了防止房地产开发企业占用施工企业资金，该《通知》对建筑施工企业流动资金贷款用途明确规定只能用于购买施工所必需的设备。对违反信贷资金使用用途，垫资房地产开发项目的建筑施工企业，商业银行今后将不再提供相应的信贷支持。

　　防控房地产信贷风险

　　据悉，近几年，房地产金融业务快速发展，1998年，商业银行房地产开发贷款余额为2680亿元，2002年达到6616亿元，年均增长25.3%；个人住房贷款余额1997年为190亿元，2002年达到8253亿元，年均增长1倍以上。截至2003年4月，房地产贷款余额达到18357亿元，占商业银行各项贷款余额的17.6%，其中个人住房贷款余额为9246亿元，占商业银行各项贷款余额的8.9%。

　　但是，在房地产投资和房地产金融业务快速发展的同时，自2002年下半年以来，部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。部分地区的商业银行为了抢占市场份额，违反有关规定，放松信贷条件，一定程度上助长了部分地区房地产投资的过热倾向。人民银行该负责人指出，如果这些问题不及时加以解决，将不利于房地产业的持续稳定发展，也不利于防范银行的信贷风险，保持金融的持续稳定。

　　这一点在近期得到了最好的印证。据悉，近日正在接受审查的周正毅、钱永伟、许培新以及在沈阳接受审讯的“中国二号富豪”杨斌都是从地产或地产有关的行业发家的。在他们为自己积聚巨额财富的同时，也为他们提供信贷支持的商业银行留下了一个个黑洞。据悉，在2002年中国富豪榜上，15%的富豪都从事房地产业。房地产市场的巨大利润，吸引着地产商们趋之若骛；商业银行为了抢占市场份额，也都铤而走险，违规操作。

　　操作规则有待细化

　　去年下半年人民银行在全国商业银行系统进行房地产信贷业务的大检查，之后就开始针对出现的违轨情况制订对策，并反复征求各商业银行的意见。时至今日，已将进一年的时间。在该《通知》发布后，一些业内人士表示，《通知》对市场中出现的问题做了比较全面的要求，但在实际操作过程中有一些问题有待细化。

　　此次《通知》明确要求，商业银行对房地产开发企业申请的贷款，只能通过房地产开发贷款科目发放，严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放。但是中信实业银行一位有关部门负责人告诉记者，在实际操作过程中，对房地产企业的流动资金贷款和开发贷款界限非常模糊，难以区分。

　　《通知》要求，商业银行在发放贷款时应到信贷登记咨询系统进行查询。该人士表示，信贷登记系统建设得非常好，但是，由于各家商业银行在输入信息时存在着时差，甚至是输入的信息有误，所以，银行在查询贷款申请人购买的是不是第二套住房时也存在着一些困难。而且，有些申请人在购买住房时，并不是以自己的名义购买，就更加难以识别。况且，住房信贷市场竞争激烈，银行一般也不会把客户拒之门外。

　　另外，《通知》要求，商业银行可以适当提高高档商品房、别墅或第二套以上(含第二套)住房贷款的首付款比例。但并没有明确提出一定要提高首付款比例，而且提高幅度也没有明确的尺度。市场竞争的最终结果将有可能是各家银行仍执行原来的政策。刘彩娜