自20世纪80年代以来，由泡沫经济引发的金融危机已成为人们心头挥之不去的梦魇。无论是80年代的日本泡沫经济，还是90年代的东亚金融危机，我们可以发现：股票和房地产是泡沫经济的主要载体，经济过热是泡沫经济产生的温床，而银行信贷非理性扩张对泡沫经济具有推波助澜的作用。

　　那么，靠银行信贷搞投资是否会诱发房地产泡沫和金融风险？从理论上讲，在现代信 用经济社会，银行借贷作为一种融资的手段，其本身并不是泡沫，能否诱发泡沫取决于资金的投向和使用效率。因此，我们认为，分析房地产业是否存在泡沫，银行房地产信贷的规模、增长速度只是一个变量，关键是看资金的投向和资产的质量。危险的地产信贷

　　房地产是一种投入大、价值高的资产，无论其投资与消费都不离开金融的支持。从房地产开发信贷方面分析，我们可以看到：这几年银行对房地产开发企业的贷款增幅很小，致使国内银行贷款占房地产开发企业资金来源的比重一直在22%左右徘徊。但是，由于我国房地产开发企业负债率高达76%，在银行对房地产企业开发贷款控制比较严的情况下，房地产企业多依赖卖“期房”或扩大流动资金贷款的方式来融通资金。因此，如果将房地产开发企业自筹资金(主要包括居民购房的消费贷款)和流动性资金来源及增幅考虑在内，我们可以发现每年上千亿元的房地产开发投资中，约有60%的资金来自银行信贷。

　　从住宅消费信贷方面分析，将抵押信贷机制引入住宅市场，对于多年来习惯于追逐的“大企业”、“大项目”、“大笔贷款”的中国银行业来说无疑是一重大突破，它意味着银行经营理念和行为正逐步从重投资、重生产向重消费转变；而消费信贷对于习惯了“量入为出”的广大百姓来说更是消费观念与行为的一次巨变，“花明天的钱，扩大当期住房消费”，消费信贷为居民平滑生命周期内的收入、合理支配消费资源提供了新的途径。这几年个人住房抵押信贷的迅速增长，不仅改善了银行资产结构，还提高了银行信贷资金的“安全性、盈利性”，截至2002年底，四大国有商业银行个人住房抵押贷款余额达到8258亿元，占银行各项贷款余额的6%左右，占GDP的8%，不良贷款率在1%左右，大大低于房地产开发信贷的不良贷款率。更重要的是，抵押信贷的发展促进了住宅生产与消费的良性循环。银行面临的风险

　　无论从开发信贷还是从消费信贷方面分析，其规模和增长速度都在合理的范围之内，但是，这并不意味着房地产信贷没有问题或潜在的风险。从金融基础设施和外部环境上分析，我国的个人信用制度、抵押制度、抵押保险制度、房地产信息体系不健全及政府干预失误，都是诱发金融风险的隐患。其中人们熟知的风险有：

　　1.逆向选择问题。所谓逆向选择问题是指那些冒险精神强、信誉差、最有可能造成不利(逆向)结果的借款人常常获得贷款，从而给银行带来信用风险。近几年，我国房地产持续升温，财富的诱惑及个人住房抵押贷款利率持续走低，吸引诸多冒险者涉足第二套房和多套住房投资，用于出租经营。一套住房重复抵押、循环抵押等现象屡有发生。这表明伴随着金融自由化、金融纪律弱化，过度冒险和投机行为事实上受到鼓励，这种投机行为无疑会加大银行的信用风险。

　　2.道德风险。在我国银行体制不健全的情况下，一些国有商业银行以政府“或明或暗”的担保为后盾，盲目推崇“树大了不能倒”的理念，盲目地追求房地产信贷的市场份额、信贷规模，对“四证”(《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》)不齐的项目发放开发贷款，或违背监管当局规定以流动资金贷款充当房地产开发贷款，或对自有资金不足的开发企业发放贷款等。在个人住房抵押贷款发放中，一些银行盲目竞争，擅自降低首付款比例，或以个人住房贷款名义发放个人商业用房贷款，或违规对未封顶的期房发放购房贷款。凡此种种，都会加大房地产信贷的风险。

　　更令人担忧的是，这种道德风险在房地产价格上扬时常常是不易被察觉的，反而会给人们一种错觉——“房地产保值增值潜力巨大”，因为价格上扬会提高抵押物的市值，降低抵押信贷的风险，从而诱使银行不断地扩大抵押信贷的规模，而大量银行资金的介入，会进一步加快资产价格的膨胀和泡沫的产生。俗话说“没有能长到天那么高的大树”，房地产的价格也不可能无休止地长下去。而一旦泡沫破灭，抵押物大幅度贬低，带来的银行的大量呆账坏账，不仅危及银行体系的安全，更危及整个经济的健康发展。

　　3.银行自身的脆弱性。银行体系是否健全也是抵御房地产信贷风险的关键。按照《巴塞尔协议》，衡量银行体系健全的基本指标包括：资本充足率、资产质量(坏账率)、经营管理水平、收益率和流动资产比率等。其中，资本充足率是银行自身承受各种经营损失、抵御风险的基础条件，而资产质量决定了银行经营的安全性、流动性、赢利性及在公众中的信誉。在1997年爆发的东南亚危机中，香港和新加坡的银行持有的房地产信贷占资产的40～50%，却能在资产价格大幅缩水时安然无恙，因为它们自身抵御风险的能力强，其资本充足率高达15～20%，不良资产率仅为3%。而韩国、菲律宾和泰国银行的资本资产比率在6～10%，不良贷款率却高达22～25%，因此，房地产价格的波动使这些国家的银行业陷入前所未有的灾难。鸡蛋不能都放在一个篮子里

　　基于体制和历史的原因，我国国有银行资本金严重不足，远没有达到8%的水平，且不良资产比例过大，2002年“四大”国有商业银行用于拨备和消化历史包袱的资金虽高达1134亿元，不良贷款率下降了4个百分点，但平均不良贷款率仍高达25%。这些缺陷不仅制约了银行信用扩张的能力，也削弱了自身抗风险的能力。

　　不可否认，面对金融全球化的冲击，多次下调利率利差收益缩小的压力，我国银行业迫切需要寻找新的利润增长点。新兴的住房贷款成为各家银行理想的选择。个人住房抵押贷款是一种好资产，但是持有比例过高，也会增加资金成本和经营风险，这就是“鸡蛋不能放在一个篮子里”的道理。在美国，个人住房抵押贷款(包括一家一户和多户住宅)占商业银行资产的15%左右，房地产信贷(包括商业楼宇和居民住宅)占资产的27%，且银行规模越大，个人住房抵押信贷和房地产占资产的比重却相对比较小，以2001年为例，全美最大的10家银行资产组合中，个人住房信贷和房地产信贷的比例分别为13%和19%，而排名在第101-1000家银行的资产组合中，这两项数字分别为17%和38%。相比之下，储蓄信贷机构持有的个人住房抵押贷款已从储贷危机前的60%降至40%，而靠资本市场融资的抵押银行持有的住房抵押贷款仍高达50%。各类银行的资产结构表明：银行的资金来源不同，其资金的运用或资产结构也会有所不同。

　　综合分析，我们认为，我国房地产金融发展总体形势看好，且此轮房地产热主要是由消费需求拉动的，与1992～1993年投资拉动的热有着质的区别，但是，这并不意味着不存在问题和隐忧。要解决现阶段房地产市场供需结构失衡的问题，银行除应完善自身的治理结构，提高资产负债的管理水平，增强抗风险能力外，加强信贷调控也是抑制房地产泡沫及防范金融风险的重要措施。

　　中国社会科学院经济研究所研究员汪利娜