公寓租金稳中有降

　　国际物业顾问戴德梁行日前表示，2003年第一季度公寓租赁市场租金延续稳中有降的趋势，租赁市场的季节性变化不是很明显。

　　戴德梁行住宅部樊骥说，2月份国土资源部发布《紧急通知》，要求严格控制土地供应 总量，特别是住宅和写字楼用地的供应量，以优化土地供应布局和结构，防止楼市动荡带来的风险，因而停止别墅类用地的土地供应，其原因主要是别墅类住宅不符合用地政策。这一通知的发布不仅对在售、在建的别墅项目来说是一个利好消息，而且可以预见，在未来市场上，对于高档公寓和TOWNHOUSE也意味着其目标客户被别墅分流的比例将可能会有所下降。通知中对别墅的概念不是很明确，一般认为应以容积率小于0.5为界定指标。

　　樊骥指出，为吸引更多的外资及外籍人才，从3月1日起，《北京市外商投资企业高级人才购房购车专项奖励暂行办法》正式施行。对于符合条件的外商投资企业中外籍高级人才在京购房时，可以享受到最高相当于其上年度已缴个人所行税地方留成部分80%的奖励。虽然目前在京购房的外籍人士并不多，但租房住的观念正在慢慢转变，因此该政策的推行也得到不少房地产商的欢迎。

　　樊骥认为，自去年9月份内、外销并轨以来，租赁市场由于受政策利好的影响，原内销房以其低廉的租金占有了一定的市场份额。另外，随着越来越多的外资企业加速本地化进程，同时一些外资企业由于受其本国经济形势的影响而降低员工住房津贴，租赁市场竞争也较激烈。朝阳区仍然是租赁市场上成交量占主导地位的地区，这与其涉外的商务环境有较大的关系。

　　根据戴德梁行最新的统计数据，2003年第一季度北京公寓租赁市场总体租金水平与上季度相比呈下降趋势，平均租金为19.25美元／月／平方米，比上季度下降了3.26%。公寓租赁市场总体空置率与上季度相比略有上升，平均空置率由上一季度的26.2%上升为26.31%，增加了0.11个百分点。2003年第一季度别墅租赁市场平均租金为20.33美元／月／平方米，比上一季度下降2.11%。别墅租赁市场总体空置率由上季度的15.15%上升为16.47%，增加了1.32个百分点。

　　樊骥预计，由于停止别墅类项目的土地供应，未来几年别墅供应量将会明显减少，现有别墅、TOWNHOUSE的需求将会增多，空置率也将会有一定程度的降低。租金基本保持稳定，高档公寓未来供应量会不断增加，虽然需求也在持续增长中，但租金会稳中有降，调整幅度不大。户型方面，小户型由于其具有价格优势及优越的地理位置因此仍为热点。同时，虽然近期世界经济形势增加了一些不确定因素，但中国经济始终保持稳步增长的趋势，下半年会有一些新的别墅供应投入租赁市场，预计别墅租赁市场竞争会日益激烈。

　　2004年后北京甲级写字楼供量大增

　　戴德梁行表示，2003年第一季度北京甲级写字楼继续保持稳中有降的态势。本季度甲级写字楼没有新增供应量。在市场表现上，中国加入世贸组织以及北京成功申办奥运的效应在市场尚未完全显现，同时受世界经济疲软以及国际形势的影响，跨国公司对写字楼的需求表现乏力，因此，国内企业相对活跃。在租金方面，大部分楼盘保持原有水平或有所下降，下降幅度略高于2002年第四季度。在销售方面，市场表现平淡，总体售价水平较2002年第四季度略有下降。写字楼市场的空置水平有所上升，空置率从2002年第四季度的15.3%上升到15.7%，上升幅度不大。

　　世界经济继续保持低迷状态，国际形势的发展为世界经济增添了不确定性，使得跨国公司对于写字楼的需求更加谨慎，本季度成交量较2002年第四季度有所下降。但是国内企业无论在租赁市场还是在销售市场均表现相对活跃，日益成为写字楼市场重要的吸纳力量，其中以IT行业和金融行业表现最为突出，这主要是因为中国经济继续保持强劲的增长势头，中国加入世贸和北京成功申办奥运，将为经济注入新的活力。伴随着国内公司经济实力的增强，它们的购买需求也相对活跃。但是通过了解发现绝大多数客户认为甲级写字楼的售价仍然过高，因此租赁在写字楼市场中仍然占据主导的地位。

　　戴德梁行研究表明：2003年第一季度北京甲级写字楼市场租金指数为76.03，比2002年第四季度下降了3.6%。销售方面，售价指数为123.56，比2002年第四季度下降了1.2%。甲级写字楼市场平均空置率为15.7%，比去年第四季度上升了0.4个百分点。

　　戴德梁行写字楼部副总经理林义中认为，随着国内市场对于国外金融、保险等行业的进一步开放，跨国企业对于写字楼的需求在未来会有所增加，但由于中国对外资金融和保险业的开放是一个循序渐进的过程，因此其对写字楼需求的增长会比较缓慢。国内企业尤其是高新技术企业随着其实力的加强也将加大对写字楼的需求，仍将保持中资机构为写字楼需求主力的状况。随着CBD、金融街以及中关村等地区的建设，预计2004年后北京甲级写字楼供应将出现较大增长。但是在短期，进入市场的甲级写字楼项目有限。综合考虑未来供给和需求两方面因素，预计2003年第二季度北京甲级写字楼市场仍将保持平稳的发展态势，租金和价格水平不会出现明显的波动。商报记者陈志平