自房企上市解禁以来，有不少跃跃欲试者：地产类上市公司在加大力度开发项目，非地产类上市公司也在大举进军房地产，没上市的地产企业则在设法登陆资本市场，导致这些现象的一个共同的原因是近来房地产业的复苏和火爆。

　　然而，证券市场上地产类上市公司的业绩并未明显转好，地产板块上市公司的多项指标仍低于上市公司平均水平。那么，为什么在地产开发市场热烙的同时，资本市场上的地产板块却显得暗淡呢？这不能简单地归结于政府的管制和约束，也不能单纯认为是资本市场的过于谨慎。这背后有一个政府、房企和投资人都必须清楚的认识问题：如何判断和评价地产股？如何判断上市房企？判断的标准是什么？上市房企拿什么上市才能吸引投资者，巩固其对地产股的信心？

　　关于上市房企，一般认为应有以下标准：

　　1、良好的企业素质及市场形象。房地产业的高风险决定了公司不能出现决策性失误，否则几乎就没法翻身。而拥有良好的企业素质及市场形象，却又往往能化不利为有利。

　　2、历史遗留问题少。地产公司严重的历史遗留问题，主要体现在积压房上。1999年地产类上市公司平均存货为7.9亿元，大量资金无法盘活。因此，历史遗留问题少是地产类上市公司取得良好业绩的基础。

　　3、优质项目和土地储备。有没有优质的开发项目是衡量地产类上市公司最重要的标准。优质项目至少应具备以下特点：一是要有一定的规模，二是要有区位优势并有良好的策划，三是相对较低的获得成本。而土地储备，则是地产公司得以持续发展的必备条件。

　　总结以上评价标准，可以对“房地产企业拿什么上市”作概括回答：一是企业素质和形象，二是没有不良业绩，三是优质项目和土地储备。

　　进一步分析可知，仅仅以上三条仍不足以吸引投资者。因为，“企业素质和形象”是一个无形资本，“业绩”只表现过去，而“项目”和“土地”其实还仅仅是公司的流动资产，甚至不能算作公司的资产——各个项目完成以后，房产和土地都会从房地产企业转到业主或银行手中。

　　投资者投资地产股，为的是通过地产的增值为自己带来投资回报。一些非地产企业可以把它所拥有的房地产作价上市，企业的房地产成为企业的固定资产。相反，我们的地产企业拿来上市的只是要开发好并出售出去的土地或项目。严格地讲，这种土地或项目只能算房地产企业的待产品或产成品，它们不是企业的固定资产，而必须尽快售出，若滞留于企业，会影响企业资金周转。这样实际上就形成了一个可笑的情况，即非地产企业可以以其不动产作为固定资产上市，而地产企业却没有作为固定资产的不动产。

　　在这种局面下，就很难区别地产股与非地产股，很难让投资者建立起对地产股的信心。换句话说，地产公司要上市，就应该拥有真正属于自己的地产。在土地使用权有偿出让的土地制度下，地产公司应拥有一定量的土地使用权的长年经营权。只有长年经营土地获得地租，才是名副其实的地产商。这就意味着大的地产公司要有写字楼或商场所有权，靠写字楼或商场的出租获得地租收入。只有这样才能把地产商与其它类型的企业区分开来，在股市上，地产股才能区别与其它类型的股票。对于投资者来说，投资地产股才有特殊的意义。

　　有的开发企业认为地产类上市企业业绩平平，是由于不能定期获得稳定的红利收入。其实，这正说明上市公司缺乏积累，缺乏经营管理地产的经验，假若能长年持有和经营物业，是会有稳定收入的。在这种情况下，人们就可以把房地产股作为长线投资对象，以求获得稳定的投资回报。

　　香港置地拥有香港中环的40%的写字楼的所有权，香港大部分屈臣氏商场的铺面和土地是李嘉诚的，对这些上市的地产公司，投资者看重的是它们的固定资产和稳定的收入回报。这些地产公司有着数十年甚至上百年的历史。相对而言，内地的地产公司成长期很短，很幼稚，还远未达到这种水平。大多数企业只有在房地产火爆时投机的经验，在房地产热中幸存下来的开发企业有的只是近年来开发住宅类物业的经验，还有不少房地产企业连开发经验都没有，更不要说具有长期持有和经营地产的经验和能力了。

　　房地产企业不具备长期持有和经营地产的经验，如经营写字楼、公寓、酒店、商场等物业的经验，也不愿意进行这种长期的经营，热衷于打一枪换一个地方，暴露出整个房地产行业的浮躁。这种行为短期的倾向有它存在的必然性，因为，长期经营和持有物业获得租金收入需要有相当的资金实力，而我国的地产企业自有资金有限，只能靠短平快的项目开发来赚钱，许多实际上还只是些项目公司。

　　由以上分析可见，一方面，地产企业必定要力争上市，只有上市才可以获得社会资本的支持，才有可能尽快进行资本积累，克服短期行为。另一方面，没有行为长期化的上市公司，就不会有长期投资的股民，没有负责任的上市公司和投资人，就不可能有持续发展的经济。所以，在这种情况下，政府谨慎对待地产企业的上市是有道理的，如果让很多没有积累的地产商上市，他们又拿不出坚实的资产作基础，很容易使上市融资搞成变相“圈钱”，投资地产股也只能是投机。没有长期持有经营物业能力的房地产企业只有靠当期的业绩上市，更有可能使用概念包装的方法在市场里圈钱。当上市公司和股民相信概念而忽视实实在在的租金回报时，地产类的虚拟资本就脱离了它的实体经济基础，而房企上市就成为制造经济泡沫的契机了。这是不得不警惕的。

　　因此，在核准房地产企业上市时，应在核准标准中加上考查是否具备长期持有和经营物业的能力方面的标准。这对于我国的证券市场和房地产业发展都是有重要意义的。郑华

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