2003年6月13日，央行发布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》(以下简称《通知》)，由此，已经传了很久的房地产金融新政策终于出台。

　　《通知》出台的目的无疑是对央行自2002年以来一直认为过热的房地产行业进行降温，其基本精神是促进房地产信贷的健康发展。央行此次房地产信贷政策的特点是力度大、抓住了关键点，因此有望在较短的时间内见到成效。说其力度大是因为新政策涉及到从土地开 发到建筑施工，从住宅到商业用房，几乎涵盖了房地产市场的各个方面。其中有一些条款是对2001年央行发布的《关于规范住房金融业务的通知》的重申，也有很多是新的规定或比原来有了更加严格的条款。

　　说其抓住关键点是因为国内房地产业的资金来源很大一部分来自于银行信贷。有资料显示，目前房地产开发企业项目投入资金中约20%至30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%至40%的资金，这部分资金也多是向银行贷款；此外，至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加，房地产项目中61%的资金是来自于银行。而且目前在国内，市场化的房地产金融产品几乎为零，房地产商的资金来源除了自有资金，几乎全部来自于银行贷款。所以央行从银行信贷入手整顿房地产市场，就如同抓住了蛇的七寸。

　　就对整个房地产业的影响，将具体表现在：房地产投资将在短期内下降、房屋价格走势逐渐下滑、房地产开发企业强弱分化加剧、房地产金融市场创新增加等诸多方面。

　　对房地产类上市公司而言，在新政策出台的背景下会同房地产业共同调整。虽然作为上市公司，有着更多的融资渠道，但也会有更大的业绩压力。对上市公司比较大的影响可能出现在以下几个方面：

　　一、负债较高和挪用流动资金贷款较大的公司受到的压力较大。

　　负债较高说明自有资金的比例较小，在贷款收紧的情况下资金压力会相对较大；短期负债占总负债和总资产的比重较大，则说明有较多的短期贷款有可能被挪用作房地产开发，在银行加强监管的情况下，资金可能被催还。而资产负债率较低和占用流动资金进行项目投资较少的公司，在行业调整的过程中则会有一些优势，甚至可能会有机会收购经营不下去的小房地产公司的项目。通过列表(见资产负债率及负债结构排序表)显示出以上两指标排名在前和在后的上市公司，在考虑评价公司经营的风险性时要充分考虑到这个因素。

　　二、主要经营高档住宅和商业用房开发的上市公司将受到较大影响。

　　由于新政策对高档房地产贷款的控制更加严格，且高档房地产由于投资大、工期长等因素本身就存在着较大的风险，所以以开发高档房地产为主的上市公司承受的压力会更大一些。而且如果此类住宅的销售价格普遍下降，也会引起这些公司业绩的下降。上市公司中高档住宅开发量较大的有：先锋股份、光彩建设、世贸股份、金地集团等。而金融街、陆家嘴、天创置业等以写字楼开发为主业的上市公司也会因涉及到商用房贷款而受到影响。

　　三、业绩下降将会逐步显现，促使上市公司增强自身经营能力。

　　项目进展放慢、资金成本增加、房价走低将最终反映到上市公司的业绩中。虽然在中短期内这一影响不是十分明显，但业绩下滑将会在1—2年的时间内显示出来。2002年在市场供需两旺的情况下，房地产上市公司的收入和利润都有所增长。在新政策的打压下，这种增长态势将难以继续。因此这就促使房地产类上市公司在加强内部管理方面普遍有所作为，这突出表现在三项期间费用占主业收入的比例明显下降，营业利润率增加，通过自身的经营能力增强来抵御这次调整。

　　四、两极分化加剧，综合实力强的上市公司将迎来发展机遇。

　　实力较强和运作比较规范的开发商规避风险的能力较强；而众多的小开发商或看到近几年房地产热销来捞一把的企业将成为首批退出可被兼并者。因此上市公司中的两极分化现象也会有加剧的趋势。上市房地产公司的实力表现在战略定位、资产结构、土地储备、项目储备、经营管理经验及能力，以及除银行贷款外的其他融资能力等诸多方面。综合来讲，在收入、利润、经营效率等各项指标排名在前的上市公司将会在本次调整中占住脚跟，并有机会得到兼并弱小企业等加快企业发展的机遇；而业绩已经出现亏损、每股净资产低于面值的公司在经营中被淘汰的可能性将增大。

　　五、股权融资、发行公司债、可转换债等各种融资渠道将更多地被应用。

　　上市公司由于在资本市场上有多年的运作经验，所以在利用除银行贷款外的其他融资渠道方面比非上市公司有更多的优势。在符合法律、法规对融资的限制条件时，上市公司将会更多地考虑通过发行公司债、可转换债，以及房地产信托产品和产业基金等多种融资渠道筹集资金。