6月13日,央行公布了《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》,对商业银行的开发商开发贷款、土地储备贷款、个人住房贷款、个人住房公积金委托贷款等七大方面作了进一步规范,提出了更为严格的贷款条件。

　　其中可能对房地产需求产生较大影响的规定是:调高购买高档商品房、别墅、商业用房或第二套以上(含第二套)住房时首付款比例和利率水平。

　　毫无疑问,该《通知》将对我国房地产市场、商业银行房地产信贷业务甚至整个宏观经济带来不可忽视的影响。

　　央行此举目的有二:一是防范银行的信贷风险,保持金融的持续稳定发展；二是通过严格商业银行信贷条件这个经济手段,抑制部分地区房地产投资的过热倾向。

　　控制房贷影响银行运营

　　银行业是我国的经济命脉,也是金融体系的核心。然而,目前我国银行业不良资产的问题较为严重。自1999年剥离掉1.4万亿不良资产后,至2002年,四大国有银行体系内又新增1.7万亿不良资产。在距2007年入世最后期限越来越近的情况下,如果不尽快扭转这种发展势头,不仅难以应对入世后外资银行的挑战,我国银行业本身甚至整个国民经济都将受到极大的负面影响。

　　房地产贷款业务是商业银行重要的资产业务。截至2003年4月,我国商业银行房地产贷款余额达到18357亿元,占商业银行各项贷款余额的17.6%,其中个人住房贷款余额为9246亿元,占商业银行各项贷款余额的8.9%。由此可以看出,房地产贷款业务对商业银行的运营情况有相当重大的影响。

　　部分地区房地产过热需调控

　　自2002年下半年以来,部分地区出现房地产投资增幅过高、商品房空置面积增加、房价上涨过快以及低价位住房供不应求和高档住宅空置较多等结构性问题。

　　房地产的需求是诱致性需求。在正常状况下,除受利率因素影响外,房地产需求的增加,一般是经济增长、居民收入增加所致。我国近几年利率、经济增长、居民收入的增加并没有明显的变化,但是,2002年房地产开发投资增长了21.9%,2003年一季度则高达34.9%。截至2002年8月,全国空置商品房面积已达9449万平方米。随着去年和今年开发的项目建成,空置商品房面积将进一步增加。

　　可以肯定地说,部分地区已经出现了房地产过热倾向。

　　如果任由部分地区房地产过热的倾向发展下去,将可能导致房地产泡沫的出现。一旦支持房地产开发的资金链条断裂,将会造成连锁反应,使金融系统和整个经济体系遭到巨大冲击。上个世纪90年代国内的房地产泡沫曾给我国金融业带来巨大的损失；而日本的房地产泡沫也使得日本商业银行呆账累累,进而导致日本经济至今难以复苏。

　　因此,为了抑制部分地区的房地产过热现象,防范银行信贷风险,央行针对部分地区的商业银行违反有关规定放松房地产信贷条件的现象,提出了更为严格的贷款条件。

　　宏观调控的重要组成部分

　　如果从更大的背景来看,央行的举措实际上是近期宏观调控部门一系列抑制过度投资措施的一个重要组成部分。

　　今年第一季度,我国固定资产投资增长迅猛。全社会固定资产投资同比增长27.8%,其中,在国有及其他投资中,基本建设投资增长28%；更新改造投资增长36.7%,房地产投资增长34.9%,增幅均超过了全社会固定资产投资的增长。

　　在为国民经济高速发展而欣喜的同时,我们也应该清醒地注意到,一季度经济增长中存在着投资与消费增长失衡的苗头。一季度固定资产投资增长了27.8%,比去年同期加快了8.2个百分点。与此相比,社会消费品零售总额同比增长9.2%,仅比去年同期加快了0.8个百分点。如果任由投资与消费增长的不平衡发展下去,必将导致严重后果。因为投资在未建成前是需求,等建成后会转化为生产能力。在消费的增长没有持续提高的前提下,过快增长的投资等将来建成后,将会进一步加剧当前产能过剩的现象。

　　值得高兴的是,这个问题目前已经引起国家宏观调控部门的注意。国家发展与改革委员会最近强调,控制钢铁业、汽车业和电解铝业等高耗能行业的过度投资是未来几个月工作的重中之重；央行也强调要抑制部分地区房地产过热的倾向。可以说,国家宏观调控部门正在一致采取措施抑制投资过热的倾向,以保障国民经济持续稳定地增长。

　　影响作用于整个国民经济

　　央行的措施将对房地产业、银行业乃至整个国民经济产生不可忽视的影响。

　　有资料表明,目前房地产开发企业项目投入资金中约20%至30%是银行贷款；建筑公司往往要对项目垫付约占总投入30%至40%的资金,这部分资金也多是向银行贷款。此外,至少一半以上的购房者申请了个人住房抵押贷款。这几项累加,房地产项目中61%的资金是来自于银行。因此,央行的举措将有力地抑制部分地区房地产过热的倾向,这无疑有助于房地产业的持续稳定健康发展；同时,也将抑制商业银行房地产贷款增长过快的势头,有利于防范银行信贷风险,提高银行贷款质量。

　　由于房地产业关联度相当大,涉及多个当前增速较快的行业,因此,央行的措施对多个行业也将产生间接影响,从而作用于整个宏观经济,这将有利于我国国民经济持续稳定健康地增长。

　　(大通证券研究发展中心张炎)