据资料，我国去年商品房的空置率为26%，远高于10%的国际警戒线。降低住宅空置率，提高住房消费是我国房地产和金融业面临的难题，而针对不同收入人群，积极发展多样化住房信贷是解决这一难题的有效的手段之一。

　　首先，我国城镇高收入家庭约占总数的20%，所谓高收入，家庭年收入标准也不过在10万元。近5年来，这部分家庭的住房消费已“能量释放”，多数需求已得到满足。要继续刺 激他们的住房需求，就需要向更高层次的住房消费上引导。降低利率、提供二手房融资信贷等都是有效的金融手段。同时，贷款利率的降低还会吸引高收入者将货币转移到收益更高的不动产投资中，把购置房产作为获取预期收入的新投资品种。

　　其次，城镇中等收入家庭约占总数的60%，在高收入阶层住房需求大部分得到满足后，中等收入阶层已成为巨大的潜在消费群体。按照发达国家经验，合理的房价收入比应3～6之间。而我国中等收入阶层的房价收入比往往达到10倍甚至更多。解决这一消费缺口就需要发展住房信贷，改变消费观念自然是首要。从储蓄型消费转向信贷型消费，提倡适度负债和超前消费。其次要简化程序，降低收费，扩大住房贷款品种，积极推行住房按揭、商业组合贷款等业务，并通过保险和保值等方法，为中等收入家庭信贷创造安全和便利的条件。

　　上海在住房改革方面的成功，在很大程度上就得益于住房消费信贷的推动作用。上海的个人住房贷款余额已超过全社会贷款总额的20%(全国平均为5%)。特别是上海市采取住房抵押贷款额可以在五年内抵扣个人所得税税基等优惠政策，进一步激发了广大中等收入家庭的购房积极性。

　　第三，低收入家庭约占总数的15%～20%，满足这部分家庭的消费需求，除了政府扶持外，还要拓展适宜二手房贷款品种，并在公积金方面给予更多优惠和方便。此外，还应尝试性地推行二手房市场的政策贴息贷款，该贷款品种的利率可以低于公积金贷款。针对这类贷款，建议成立政府担保机构，以免除银行在这方面惜贷的后顾之忧。

　　住房信贷是刺激各阶层住房消费需求的有效手段。对于不同收入层次的居民需要开发出多样化的信贷服务，以引导居民分别向更高层次的消费转移，这样才能推动住房消费和二手房市场的良性循环。文/包晨