|
尽管奥运公园与五棵松体育中心的规划方案在雨中开展，但来亚运村北京国际会展中心的观众却络绎不绝。“这是什么意思？有点儿看不懂。”不少观众发出这样的感叹，但仍津津有味地看着100余个招标方案。或许在这个城市，能让他们荡气回肠的建筑少了点儿。奥运场馆的规划，不单是设计师的事儿，不单是政府的事儿，也不单是买了亚北房产居民的事儿——而是这个城市的事儿，并且是大事。
此次两项奥运设施的招标，可谓一箭双雕，一是通过两个项目的规划，可以摸索其它三十余个奥运场馆如何建造；二是奥运设施的规划建设，将迅速带动整个城市的交通、功能结构的改变，从招标方案中可以摸索出一个城市规划建设的规律性的思路。
评判招标方案有何“秘笈”
不少参展观众的一个共同感受是：看来看去，展馆太大，腿一会儿就酸了。但直到酸到脚根儿，也就看个热闹。实际上，这与此次奥运招标方案展示不够充分有关——只是在获奖方案旁放了“优秀奖”、“二等奖”的牌子，这些方案为什么能获奖？优点是什么？缺点是什么？观众看来看去只能是一头雾水，如果能有一个文字说明，简要说出这个参展方案的获奖原因，或是没有获奖的原因，观众的参与岂不是更到位吗？
偶遇一个专业参观团体，记者“蹭”听了组委会有关人员对此次奥运方案评审的有关事宜。
如果您抱着以下几个原则去看所有的奥林匹克花园的方案，就能基本上看个明白：
一、对中轴线的处理。
是实轴，还是虚轴？在中轴线上出现建筑物的，称之为实轴，把中轴空出来，淡化处理的，称之为虚轴。专家评委基本上倾向于虚轴——试问有什么样的建筑物，可以作为天安门、故宫延长线上的建筑呢？“镇不住”是一些专家提出的直白意见。
二、交通组织。
是否利于赛前、赛后的方便使用，是否够简明灵动。如果一个方案的交通结点过多，那肯定不会通过。
三、对“生态”考虑。
一方面是绿化生态的营造，另外更重要的是对“土地资源”的经济性的考虑。压缩土地，为未来留下弹性空间的做法，显然受到专家好评，而看似构图活跃的“天女散花”式方案，则遭到冷落，因为土地没有被节约。从这一点可以看出，奥运建筑是站在了城市发展战略层面的产物，而非强调建筑风格的作品。以上面三条做评分标准，很快就可找到看展门道，有近一半的设计方案，在中轴线上摆放了各种各样的建筑物，这样的方案显然要被“Pass”。
另外，建筑布局分区明确，功能集中，是优秀方案的必备条件，比如一、二等奖的设计方案，把会展中心、比赛场馆分别集中到两个区域，而不是凌乱地分散在园区的各个角落。功能集中，利于赛后的商业开发。
“操作性强，造价合理”，也是方案优劣的重要参照标准。有些方案为了追求个性化的造型，要架起高4层、长2.3公里的超大平台，这使得建筑投入资金过高，造价太大，可实施性差。
对一些带有主题性如“龙”、“荷”的设计方案，在此次竞标中纷纷落马。专家评委的意见是为附合造型，而使方案的整体性较差，比较牵强。
奥运场馆的建造京城“进补”的契机
奥运场馆的建造，将是北京整个城市规划与建造的一个新契机。它会把北京城市建设发展带到一个新的“境界”。
那么具体而言，奥运会设施的建造给北京带来的影响是什么呢？
阿特金斯建筑设计所负责人刘嘉峰介绍到，从国外奥运设施带给一个城市的影响看，主要是三方面，一是“城市结构”的改变，指功能结构，奥运场馆将使城市的会展中心、商务中心发生较大的转移；交通结构，轻轨、地铁、快速路会由于奥运而得到加速成熟；二是环境的改善；三是国际化程度提高，首先是硬件上提高，再者是软件上的进步，比如凡开过奥运会的城市，英文水平都有明显的提高。
另外，更重要的是，有100多个方案参赛，等于是100多个专业公司在为北京城的建设提出处理方法。刘嘉峰指出，那些摆放着的模型，不仅仅是模型，其背后蕴藏着一种方法，即在“寻找城市发展的规律”。通过奥林匹克花园、五棵松文体中心的方案竞标，摸索出一套解决城市发展战略的思路。
因为北京不仅还有30余个奥运场馆，而且还有CBD的建筑、中关村的建筑，甚而国内城市的发展战略。从此前举办过奥运会的城市看，只有亚特兰大强调了奥运规划的“系统性”，为其城市发展战略提出了行之有效的战略思路。北京能比亚特兰大做得更好吗？
从此次奥运方案招标评奖结果看，我们可以闻到强调“整体性”的气味儿。由美国Sasaki及天津华汇联手打造的方案获得了一等奖，这个方案巧妙地体现了“城市规划战略”，首先是体育场馆集中于中轴路之西，而所有商业设施集中于中轴路之东，“功能分区明确”，显然是现代化城市规划的必然“招数”。另外，其向北大幅压缩出土地，为以后的发展留下了“伏笔”，一位专家说：“纽约中央公园也是经过了半个世纪乃一个世纪，才建成的。”显然，奥运村做为从故宫延伸过来的“新北京”，凭现在的建造设计水准怎么可能一步到位呢？由后人来完成新北京的设计建造未尝不是有创意的想法。
奥运规划，实际上是在给北京城的建设发展“进补”，也是国内城市发展战略提升的一次契机。
奥运规划与奥运地产
按照已经揭晓的奥运规划设计方案，北京城的中轴线向北延伸成为奥林匹克公园的轴线，被绿色包围的比赛场馆对称地建造在两侧，大面积的森林公园由丘陵、森林、湖泊和河流构成。公园中巨大的湖泊酷似“龙”的形状，水系蜿蜒向南流动，延伸形成奥林匹克运河，连接起主要运动赛场。
规划总用地1135公顷的奥林匹克公园，将容纳44%的奥运比赛场馆和绝大多数服务设施，成为集体育、文化、展览、休闲、观光旅游为一体，并有配套商业、酒店、会议等服务设施的多功能区域，而其中面积达680公顷的森林公园，也将如同纽约中央公园，成为北京城的“绿肺”。
风林绿洲副总经理周伟峰认为，从获奖的奥运规划方案分析，政府开发奥运村的思路完全是从生态平衡的角度来看待区域开发。显然，这样的平衡开发非常适合人居。尽管大家都说奥运村区域内楼盘的总体供应量很大，但与CBD和中关村相比，其平均容积率仍然较低。CBD平均达到了5.2，已经不适合居住了；而中关村的未来绝对是一个产业区的方向，那么对环境设计的考虑显然与人居环境的考虑是不同的，也不是一个适合居住的地方。
这种居住环境的改善是革命性的。在悉尼奥运会上，形态各异的“绿色”建筑给许多北京人留下了深刻的印象。而在这次规划设计方案的竞标中，整体生态环境的保护和可持续发展已被列入绝大多数方案的规划重点。尤其对于国际展览中心等主要场馆的设计，很多方案均选用生态、环保的新型建材，同时选用新型清洁能源或利用建筑造型及细部设计，从而形成自然通风调节室内外温度。可以说，新北京、新奥运的“绿色”主题将在场馆及周边环境建设的方方面面得以显现。
一方面是随着巨额投资的逐步兑现，土地的含金量越来越高；另一方面奥运区域冻结新建房地产项目的举措，将使平均容积率保持在适度水平。两方面“利好”的交互作用已经使奥运地产显现“慢牛”走势。
奥运地产泡沫？
现在人们的担心是，2008年后奥运地产会否下滑甚至暴跌。
中国奥委会副主席吴寿章前不久在一次奥运地产研讨会上指出：1993年悉尼申奥成功以后，引发了酒店业旅游业的兴旺发达，每年房价递增10%以上，在7、8年的时间里，城市房价翻了一番，但是奥运之后，悉尼的房地产市场一片箫条，连运动员村的许多漂亮的房子现在也是杂草丛生；1988年奥运会前后，韩国的房地产业发展之快令人惊奇，这种状况一直持续到1995年，以后韩国的房地产价格开始下跌，泡沫效应也开始显现。
华远地产老总任志强认为，西班牙用了6年的时间，把奥运会之后的地产跌值转变为升值；悉尼从奥运会之后开始大幅度下跌，但从2001年下半年又开始回升了，悉尼用2年扭转了跌势。赛后的下滑问题，会随着奥运场馆及相关设施接待能力的恢复，成为人们正常使用的对象，渐渐缓解。
而更加乐观的看法是，中国的国情与那些发达国家完全不同。北京目前的人均GDP为3000美元，人均住房面积是16平方米；预计到2008年，人均GDP将达到6000美元、人均住房面积达到20平方米。与世界比较发达国家的人均住房面积35—40平方米相比，即使2008年以后，北京离人均住房面积舒适值也还差着一大截，北京正处于住房需求的高速增长期，这是支撑奥运地产长期走强的最根本动力。
根据规划，奥运村的建筑面积共47万平方米，其中36万平方米是高级公寓，作为奥运会期间的运动员村，奥运会后这些公寓将转为民用住宅。这点供应量只相当于一个中型房地产项目的数量，所以奥运村本身的建设对奥运地产的供需平衡几乎不会产生影响。(商报记者吕尚春陈志平)
设计师把地块切分为正方九块(即“九宫格”建筑)，三个主体建筑天圆地方，刚柔相济，并且使地块紧凑经济。吴良镛大师称，这样的方案三四十年才能出一个。
该方案的三个主体建筑，像由外星人随手撒落的星际物体，而一条轻轨像轻蛇飞舞，使整个版块灵动起来，其中轴线，处理为虚轴，深得此地文脉要旨。
| 
