调整过低房租势在必行

　　提租补贴模式是1986年房改热潮的产物。这一年，国务院把住房制度改革作为一项事关国民经济全局和经济体制改革的大事提了出来，要求在全国城镇全面推进住房制度改革，并成立了相应的领导机构和办事机构，即国务院住房制度改革领导小组和其下设的住房改革办公室。

　　按照国家当时对整个城市经济体制改革的部署，国务院房改领导小组在总结前一段售房试点经验和进行调查、测算的基础上，确定了住房制度改革以机制转换为目标、以提租为核心的提租补贴方案。基本思路是：提高房租、增加工资、变暗贴为明贴，变实物分配为货币分配，通过提高租金，促进售房。并确定在烟台、唐山、蚌埠三个典型城市试点。

　　应该说，住房制度改革要以转换机制为目标的提出，也与当时仍在进行的“住房也是商品”大讨论正在逐步向我国住房制度改革该如何深入展开的讨论有关。随着讨论的深入，人们普遍认为，要建立起我国城镇住房投入产出的良性循环新机制，满足人民群众不断增长的住房需求，调整当时过低的公有住房租金势在必行。

　　过去人们常说，计划经济体制下的中国是一个低工资、高福利的国家。这一点在城镇住房领域表现得尤为突出。住房作为商品，其价格应该包括折旧、维修、管理、投资利息、利润、房产税、地租和保险八项费用。房租作为住房价格自然也应包括上述八项内容。以建设一套55平方米的住房为例，1985年全国的平均造价为3万元，可是，按当时城镇公有住房每平方米的月租金平均才0.13元计，国家当时每年回收的房租却连90元也不到。也就是说，国家作为投资者至少需要333年才能收回全部投资。按一般住房使用年限为50年到100年算，如此投入的建房资金是无法维持住房简单再生产和扩大再生产要求的。因此，当时有一篇文章在谈到旧的住房制度突出表现为低租金的弊端时，将其形容为是一个有进无出的“黑洞＂。并强调这个黑洞，使国家数千亿的住房投资有去无回，再生产机能被窒息，相当于一盒香烟钱的低租金使简单的住房维修也难以维持。进行提租补贴改革，就需要在提高住房租金的同时，给租住公房的职工发放相应的住房补贴。

　　关键是补贴如何发放

　　有专家指出，提租补贴改革的实施，包含着两层意义。一是，承认在当时职工的工资中还没有足够的住房消费含量。从长期来看，这部分工资含量将随着经济的发展，逐步纳入职工的工资构成，以用于买房、建房和缴纳房租。二是，提租补贴本质上是一次分配制度的改革，就是将原来作为住房建设资金的二次分配变为住房消费基金的一次分配。因为住房补贴资金，本质上是劳动者再生产的一个部分，是劳动力价值实现的内容之一。可是，在传统体制下，住房属于政府供给的社会福利品之一，职工住房不再缴纳维护住房再生产所需的租金。因而政府也把本该属于初次分配领域、发放给职工的资金，作为住房建设资金纳入了再分配领域。提租补贴模式的改革，就是要改变这一传统运作方式与分配制度，也只有这样住房才能真正成为商品。同样，原来被纳入社会再分配的住房资金，也应作为职工劳动力价值的实现部分发给职工本人，让职工用这部分工资到市场去购房、租房或自己建房。

　　提租补贴模式的实施，关键是补贴数量如何确定、如何发放？当时，人们在讨论中从理论上提出了三种补贴发放方式，即定比补贴、定额补贴和人劳结合补贴。其中，定比补贴按“一手发出去，一手收回来＂的持平原则确定一个补贴系数，再按职工月工资的一定比例发放住房补贴。定额补贴是按职工人头发放住房补贴，即每人等额发放。人劳补贴是把定比补贴与定额补贴结合起来进行补贴发放。在这方面，烟台、蚌埠采取的是定比补贴方式。其优点是操作简单，方便易行。唐山市在按持平原则确定补贴量的同时，则采用了人劳结合的补贴发放方式，即把补贴总额划分为两部分，按人头发放比例为30%，按工资发放比例为70%。定额补贴因为没有体现多劳多得的按劳分配原则所以没有被人采纳。从实践看，人劳结合的补贴发放方式可以缩小“减、免、补＂范围，无需再制定特定的减免补政策。补贴以住房专用券形式发放则是三个试点城市的共同特点。

　　效果表现在三个方面

　　从烟台、唐山、蚌埠的实践看，提租补贴的效果主要表现在3个方面：

　　建立稳定的住房基金，初步实现住房资金的规范化。如当时烟台市城市住房基金每年可达到1.2亿元，到上世纪90年代初全市企业住房基金积累也已接近亿元，个人住房基金积累则达到了25万元以上。蚌埠市到1990年全市城市、单位和个人三级住房基金总额达到了6701万元，其中，城市住房基金为357万元，个人住房基金为663万元。

　　抑制了不合理的住房要求，提高了住房资源的配置效率。由于大步提租，就形成了多住房、多掏钱的局面，从而使住户开始考虑从自己的经济承受能力来确定所需要的住房面积。据烟台市统计，房改后，随着房租提高到每平方米1.28元，全市有1500多户居民退出了多占的住房，一户占有两套以上的住房现象开始逐步减少，还有3000多户居民将原住的大房换成了小房，相应解决了3000多户居民住房拥挤问题。类似情况在唐山、蚌埠也都不同程度出现。

　　开始出现住房资金投入产出的良性循环。以烟台市为例，房改前，公房每年收租553万元，扣除给住户的332万元暗补，个人实际只负担221万元。553万元的房租收入，扣除管理费，能够投入维修的只有387万元，每平方米每年只有0.98元，而实际每年每平方米需投入资金3.8元，年欠账1000多万元。房改后，全年租金收入4006万元，财政统筹之后，留用2347万元，投入维修的可达2181万元，每平方米每年5.49元，比实际维修多1.69元，剩余资金每年还可建新房2万平方米。

　　由于提租补贴改革抓住了我国传统住房制度的根本弊端所在，为此，1988年2月国务院批准了国务院住房制度改革领导小组制定的《关于在全国城镇分期分批推选住房制度改革实施方案》。在总结试点城市经验的基础上《方案》明确指出，我国住房制度改革的第一步任务是，全国所有公房按折旧费、维修费、管理费、投资利息和房产税五项因素计租，抑制不合理的住房要求，促进个人购房，初步实现住房商品化。下一步的改革任务是，随着工资的调整逐步把住房券纳入工资，进入企业成本，把住私房和家住农村的职工纳入住房制度改革范围；在逐步增加工资和住房由成本租金提高到商品租金的基础上，进一步实现住房商品化，推动住房的社会化、专业化、企业化经营。

　　由于提租补贴改革受当时工资改革迟迟不动的影响，加上进入1988年二季度后，国民经济开始出现严重通货膨胀，出于既要推进房改，又要治理通胀、引导居民消费投向的考虑，结果提租补贴、促进售房的思路刚刚开始，就又马上被不发住房补贴，优惠出售新、旧住房的老思路取代了。

　　一项仍需推进的改革

　　回过头来看，提租补贴模式的实施，是我国住房制度改革理论在实践中的一次突破，也是我们在目前住房制度改革已经取得突破性进展，并在进入全面建立住房新体制过程中仍需继续推进的一项重要改革。不过，受历史条件的限制，当时的提租补贴模式也存在着一些问题。如根据二次分配理论确定的补贴发放持平原则，是假定职工工资中没有包含住房消费的因素，即使包括了，也和当时职工所支付的低租金相平衡。实际情况是随着改革的深化，目前城镇居民的收入在1985年后已经有了很大的增长，在国民收入中也已占到了较高的比重，如果仍然认为目前的居民收入中没有包含住房的消费因素就不合适了。因此，按住房建设需国家、单位、个人三者共同负担的原则，确保现有公房租金不向原来低租金复归，使职工交足其工资中并没有明确，但已经包含并仍在不断增加的住房消费部分，仍是我们在全面建立住房新体制过程中需要加以解决和规范的一个重要问题，也只有继续推进这一改革，我们才能真正改变目前住房制度改革中过于偏重住房出售，不重视出租的倾向。谢然浩