国际物业顾问戴德梁行日前表示，由于第二季度受到SARS的影响，高档住宅租赁市场普遍受挫。三季度高档住宅出租率出现明显回升。其中，中高档酒店式服务公寓较受欢迎，回复速度最快。

　　政策方面，八月份国务院颁布了《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》，对完善住房供应政策、调整供给结构、发展住房信贷、整顿房产市场秩序等方面作了明确规定。 其中针对高档住宅指出：要合理确定高档商品住房和普通商品住房的划分标准，对高档、大户型商品住房积压较多的地区，要控制其建设用地供应量，或暂停审批。另外，九月份《关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知》精神表明：对于高档商品住房，将严格控制其

　　用地，更停止申请报批别墅用地。这些无疑对在租售和在建的高档住宅，尤其是别墅项目来说是一个利好消息。随着中国内地与香港签署《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》(简称CEPA)，很多香港投资机构和开发商对北京高档住宅市场尤为关注。

　　SARS后外籍员工返京人数增多。本季度伊始，正处于北京高档住宅市场的租售旺季，加上人们纷纷启动其搁置已久的购房或租赁计划。这两个因素使得市场需求有所增长，高档住宅入住率有所攀升，空置率明显下降。另一方面，本季度高档住宅自住需求明显转向郊区空气清新，环境静谧，配套设施完备的低密度住宅项目。

　　戴德梁行研究表明：2003年第三季度北京高档住宅租赁市场总体租金水平呈下降趋势，公寓部分平均租金为19.71美元／月／平方米，比上一季度下降了0.41%。别墅部分平均租金为19.65美元／月／平方米，比上一季度下降了1.19%。

　　其中，出租公寓方面，高档租金为19.10美元／月／平方米，比上一季度上升了0.53%；中档租金为13.83美元／月／平方米，比上一季度上升了0.85%；低档租金为11.75美元／月／平方米，比上一季度下降了0.27%。

　　酒店服务式公寓方面，高档租金为27.75美元／月／平方米，比上一季度下降了0.88%；中档租金为27.32美元／月／平方米，比上一季度下降了1.09%；低档租金为18.53美元／月／平方米，比上一季度下降了1.98%。

　　别墅方面，高档平均租金为22.27美元／月／平方米，比上一季度下降了0.05%；中档平均租金为17.04美元／月／平方米，比上一季度下降了2.64%。

　　戴德梁行研究表明：本季度北京高档住宅租赁市场总体空置率与上一季度相比有所下降。公寓部分总体空置率由上一季度的27.17%下降为23.40%，减少了3.77个百分点。别墅部分总体空置率由上一季度的16.04%下降为11.95%，减少了4.09个百分点。

　　其中，出租公寓方面，高档平均空置率由上一季度的15%下降为14.67%，减少了0.33个百分点；中档平均空置率由上一季度的27.57%上升为27.43%，减少了0.14个百分点；低档平均空置率由上一季度的28.57%下降为24.29%，减少了4.29个百分点。

　　酒店服务式公寓方面，高档平均空置率由上一季度的24.12%下降为18.47%，减少了5.65个百分点；中档平均空置率由上一季度的37.75%下降为29.70%，减少了8.05个百分点；低档平均空置率由上一季度的30.00%下降为25.83%，减少了4.17个百分点。

　　别墅方面，高档平均空置率由上一季度的18.33%下降为13.33%，减少了5个百分点；中档平均空置率由上一季度的13.75%下降为10.56%，减少了3.19个百分点。

　　北京市高档住宅租赁市场需求在SARS之后得到释放，成交活跃，整体市场空置率有所下降。尤其是拥有良好物业管理服务的酒店式服务公寓和居住环境卓越的别墅，空置率下降幅度较大。

　　本季度，大部分新竣工和配套设施完备的高档住宅项目尤其受外籍员工欢迎，其租金相对稳定并有所上升。部分比较旧的中、低档项目租金下调趋势明显。另一方面，由于新增供应量有所增加，使得租金方面有下调压力。

　　戴德梁行预计，供给方面，近期伴随新楼盘和部分项目后期的推出，市场供应量会有所增加，市场竞争会因同类项目集中供应而加剧。

　　《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》以及《关于加强城市建设用地审查报批工作有关问题的通知》的颁布，使未来高档商品房的供给受到一定程度的控制，因此，从长远来看，预计高档商品房的供应量会在集中供应之后有所减少。在建与在租售阶段的项目将具备一定的升值潜力和较大的发展空间。

　　需求方面，《内地与香港关于建立更紧密经贸关系的安排》的签署，将吸引更多商家在京投资，其使得高档住宅市场需求在未来一段时间会有所增加。

　　本季度为高档住宅租售旺季，空置率有所下降；下季度随着秋冬交替，圣诞将至，北京高档住宅租赁市场将走进淡季。预计在冬假期间，空置率将有所回升。

　　租金方面，随着淡季到来及新增供应量的增加，整体市场租金会受到一定影响并有所回落。记者 陈雪根