日前开始执行的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》将本市二手房市场中的最大一块蛋糕“央产房”推向了市场。此项政策的出台，对北京市二级市场乃至整个房地产市场都将产生深远的影响。

　　10月8日，坐落在朝外大街蓝岛大厦西区甲10号的“央产房交易大厅”正式开业，它标志着中央在京单位职工的已购公房终于可以上市交易了。

　　10月1日开始执行的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》将北京市二手房市场最大的一块蛋糕———“央产房”推向了市场。此项政策的出台，对北京市的二手房市场乃至整个房地产市场都将产生深远的影响。

　　打破交易瓶颈，供应链发生变化

　　北京市200万套公房中，央产权房约60多万套，市属产权房约100万套，使用权房30多万套。央产权房相比于市属产权房有三大特点：一是品质优势，央产房多集中于东、西、北二、三环一线的大中型社区，交通便利，社区成熟，配套齐全，比市属公房房屋更新、户型面积更大、结构更合理多样，教育环境优越；二是空置率高，因为特殊的历史原因，央产权房的空置率及出租率都比较高，只有这样的房子才是最有可能进入市场流通的；三是改善住房的意愿强烈，央属单位职工相对而言的教育水平比较高，对生活品质的要求也比较高，对通过卖旧买新改善居住条件的需求比较高。

　　据“链家·宝业”市场专家分析，央产房虽然占整个北京二手房总量只有不到1／3，但有可能进入到流通市场的央产房将超过总量的60%，北京二手房市场供需极度失衡的局面将有望缓解，市场规模将快速放大。

　　二手房交易价格不会有很大变化

　　二手房的总价低、位置好、配套齐全的优势得到了很多首次置业的年轻人和中低收入家庭的青睐。据统计，北京的二手房市场开放3年多以来，成交总量只有3万套。进入流通市场的房子与需求的客户比达到1：10，在很多央产权房集中的区域甚至达到1：20，供需极度失衡。央产权房放开后，会大大缓解供需失衡，但短期内不会缓解供应小于需求的局面，供需比例会逐步提升到1：3至1：5，同时二手房交易价格在现有价格基础上会保持相对的稳定。同时，北京市国土资源和房屋管理局出台的《2003年1———6月份已购公房和经济适用住房再上市买卖指导价格的说明》，正当其时，对北京的二手房交易价格有很强的市场指导意义。　对一级市场产生一定影响

　　一个成熟的房地产市场，一、二级市场联动，卖掉旧房买新房实现梯级消费，改善住房条件是市场有序发展的保障。

　　据统计，50%的业主卖掉旧房是以购买新房为目的，“以旧换新”、“置业升级”无疑为一级市场提供了规模可观、极具购买力的购房生力军。这将是推动一级市场长期、持续发展的一股力量。届时，将有助于住房一级市场与二级市场、三级市场的纵向联动，促进梯级消费的形成，也有利于京城楼市的资源优化和良性运行。有关专家分析认为，央产房业主改善住房条件的意愿比较强烈，对北京市的一级市场，特别是央产房集中的京西地区的一级市场会产生积极的影响。但因为北京的房价较高，实现梯级消费的成本很高，短期内这种消费行为还不会成为市场主流。

　　三大问题制约央产房上市进程

　　据了解，由于央产房上市的具体实施细则还未出台，眼下仍有3个问题制约着上市的进程：一是职工的住房档案问题，如果业主在交易大厅的咨询服务台查不到住房档案，其所属房产不能立即上市：二是超标问题，如何界定超标面积等都制约着上市进度；三是房产证，一些公房虽然买下了，但是并没有发放房产证，而交易的首要条件是确认产权归属，如果“央产房”的业主因为种种原因没有房产证，房子同样不能立即上市。

　　对此，链家·宝业总经理左晖认为，虽然目前央产房上市还面临着房产证发放、超标处理、物业等一系列问题，但市场的大门已经打开，央产已购公房上市后，北京市将会形成统一的住房二级市场，统一的规范和管理体制。在管理办法出台后，中央在京单位的60万套已购公房上市已不再存在重大的政策性障碍，从而可以合法地、规范地进入北京住房二级市场，使本市二手房可供量增大近一倍。这对于满足北京市多层次的住房需求，从整体上改善住房市场的供求关系，遏制北京市过高的房价都将产生积极深远的影响。（宫萍　李霄峰）