伴随着“金九银十”房地产业黄金时节的到来，京城二手房市场又传来了新的喜讯。央产权公房终于在千呼万唤之后站在了上市交易的大幕前。在市场对央产房充满期待的时候，二手房市场行情如何？鑫尊经纪根据近期二手房成交数据以及对众多业主和购房者的调查，得出以下市场分析：

　　二手公房将出现产品分级

　　-二手公房交易量基本稳定。数据表明，本期二手公房成交量基本与上期持平。众所周知，二手公房一直是卖方市场，二手公房供应量的局限性使得不少有购买需求的购房者并不能在充足的房屋供应产品中挑选到理想的房产，只有借助具有良好信誉的中介公司的信息资源优势和专业服务优势才能够找到比较满意的房子，因此，二手公房出现交易量的跨度只能等到央产公房全面放开之后才可以得到改善。

　　-二手公房房价短期内不会形成较大落差。央产公房进入二级市场虽然可以在一定程度上对现有二手公房房价水平产生平抑作用，但是这种价格平抑需要经过一定过渡阶段才会逐渐显现出来。原因主要是市场初期部分央产公房业主和购房者需要一段时间来了解和适应新的市场规定和市场形势，因此政策出台初期，二手公房供求量是有限的，很难形成较大的价格落差。

　　-二手公房将出现住宅产品分级。不同以往二级市场只存在二手公房、二手商品房和二手经济适用房等几种主要房屋类型分类的是，二手公房也将产生差异化分级住宅产品。在二手房市场存在着这样一条规律，那就是二手公房和二手经济适用房由于成本价较低、折旧较高等因素，房价普遍较低；而二手商品房基于初创成本略高，房屋的价格水平要高于前两者。因此二手商品房自然成为二级市场中的中高价位产品，二手公房成为中低价位产品。然而，随着央产公房进入二级市场，二手公房住宅产品将会更为丰富多样，不同情况的住宅产品也会在价格上拉开差距，形成差异化分级，届时二手公房供应体系中也会根据房屋品质等综合评估等级出现高、中、低档价位的住宅产品。

　　二手商品房交易区域扩散

　　-按揭中商品房交易比例增加。随着鑫尊与多家银行展开合作的转按揭贷款服务不断完善，贷款费用和办理时间均达到全市最优水平，解除了个人办理的难度和操作障碍，因此，近期处于按揭偿贷中的二手商品房交易量较上期数据有了明显增加。许多业主表示希望通过转让手中的房产获得相应的投资回报，并且实现自己的置业升级计划。

　　-建筑年代较新的房屋比例在提升。据统计，本期成交数据中1995年以后的房屋占二手商品房成交总量的48%，较上期增长了7个百分点，并且多数房屋出售时状况非常良好。其原因主要有三点：首先，按揭中商品房交易量的递增决定了有相当一部分建筑年代较新的房屋进入二手商品房市场。其次，这些房屋的业主主要是以获得房产投资回报和改善居住环境为目的来出售房产的，业主个人的经济状况比较好，他们当初购买的房产也是经过慎重挑选的各项指标良好的新项目，因此房屋的建筑年代较新。再次，这些按揭中的商品房多数是用来自住的，业主对房屋的保养程度比较高，这就决定了房屋出售时的状况很好。此外，住宅梯级消费的观念现已深深扎根于京城百姓心目中，通过调查，不少在30至45岁年龄段的房屋业主们当具备了改善居住环境的经济实力后，表示愿意进行再次置业升级，以此提高自己及家人的生活品质。而这个提升经济实力、蓄积以待的过程已经缩短为5至8年，所以二手商品房市场中涌现出相当比例的新房子就不足为怪了。

　　-交易区域扩散。二手商品房的交易热点区域已不再集中在朝阳、海淀等典型城区，丰台、大兴、石景山、通州、昌平等地区由于新建商品房的供应量巨大，二手商品房市场形势被更多人看好，交易热度递增。另外，这些地区新建的房屋户型较大、周边配套设施和环境良好，再加上交通状况的改善，吸引了更多追求居住品质的购房者，交易形势愈发活跃。本报记者徐德新