租赁市场发展格局

　　2003年3月，曾在北京房屋租赁业名噪一时的新型租赁业务“房屋银行”，因一些不法中介机构的违规操作致使投诉率过高，最终被迫接受整顿。但此业务类型因极具市场价值，被业内人士普遍看好。

　　不久前，经过回炉再造后的“房屋银行”，以升级版形式再次登陆房屋租赁市场。其中，我爱我家推出的“房屋管家”就是其中较具代表性的一个。据透露，“房屋管家”自推出后市场反应良好，交易量节节攀升。此业务是否将成为北京房屋租赁市场的主流呢？未来房屋租赁市场又将呈现一个什么样的格局？

　　空置风险日益突出

　　对于出租房屋的房东来说，以最省心、省力、无风险的方式使房屋出租，并且实现收益最大化便是租赁的理想状态。但是房屋空置问题使“省心省力”及“收益最大化”都成为了海市蜃楼。房屋一旦空下来，再次寻找房客使“省心省力”无从谈起，而空置期的房租更是白白流失。目前，房屋空置风险日益突出，主要有两个方面的原因：

　　1、房屋供应量增大。自90年代末至今，北京市房屋租赁价格一直呈下滑趋势，空置房屋数量则呈上涨趋势。房屋供应量的增大，导致房东对房客的选择余地愈加狭小，并且面临房屋空置的风险也明显增大。

　　2、人员流动速度加快。外地打工人员、大学毕业生、年轻白领成为北京市承租房屋的主要人员构成，而这部分人较易更换工作，适应动荡生活，因此经常变更住所。

　　这两点原因使房东希望寻找一个稳定房客的愿望难以实现，而“房屋管家”的出现可谓对症下药，除了平均每年45天的免租期外，其余时间不必再担心因房屋空置带来的租金损失，房东以协议付款方式收取固定房租即可。

　　房东构成发生变化

　　原先京城的房东以有闲房的老百姓居多，家中有空置的房屋便以租赁形式获取收益，贴补家用。然而，如今房东的人员构成情况发生了很大变化，投资型房东增加，手中有两套及两套以上房子的人占房东组成人员的主要部分。而这类人一般有较稳定、高收入的工作或自己经营商业，因此也没有多余时间打理手中空置房屋。另一部分人则是异地投资者，他们往往看好京城某些优秀楼盘，或者纯粹将其用来投资，或者只为以后方便时自住。而身处异地使投资者无法亲自打理房子，这就需要“房屋管家”代理房子出租的一切事宜。

　　房客要求逐渐提高

　　城市中的快节奏生活使人们对效率的要求更加苛刻，寻找住所时也不例外，但普通租赁形式却很难满足要求较高的房客。首先，由中介机构操作的普通租赁形式比较传统，中介机构作为中间人约好租赁双方看房。如果有任何一方不满意，中介机构都要再次寻找另一个房东或是房客约见看房。无论是房东，还是房客，既耗精力又费时间，都觉得多次看房很是麻烦。特别是工作繁忙的房客，他们往往认为将就房东的空闲时间很不方便。另外，房客在承租房屋后，如果房屋出现诸如水管漏水、地板裂缝、暖气不热等小问题，只能找房东来解决，而房东不可能随叫随到，虽说是难免遇到的小问题，却可能影响到日常工作、生活的正常运行。遇到这种情况时，“房屋管家”的另一个特点便显露出优势。那就是房子交到“房屋管家”手中，房客可以随时看房，随时签约，随时入住，不会再因房主没时间陪同看房而心急火燎。而在居住中遇到的问题也不再需要麻烦房东来解决，只需同经纪公司沟通即可。

　　中介规模不断扩大

　　北京市房屋中介行业因起步较晚，曾经因为管理制度不够完善，使得一些违法中介有机可乘，不惜以坑骗消费者来赚取黑心钱，以至于京城百姓谈“中介”色变。近年来，政府部门对整个中介行业进行了大力整顿，并先后评选出了数十家“放心中介”。时至今日，房屋中介行业不但有了一批诚信服务的中介机构，而且服务内容也日益丰富，逐渐升级。以京城规模最大的房屋中介机构“我爱我家”为例，三网合一的营销模式在业界一马当先，50多家连锁店面更是涵盖京城的每一个角落。由于客户面极广，房源及客户量的充足，使交易可以快速达成。“房屋管家”与传统的普通租赁模式比较，更需要中介公司具备很强的资金实力和抗风险能力。因此房屋租赁的代理业务只有委托给有资金实力及诚信服务的中介公司才不致使消费者自身利益受损。京城中介行业已在不断壮大中愈加完善，消费者的观念也因此而转变，“中介免谈”将成为中介行业一页翻过去的历史，“房屋管家”也将成为租赁市场上的主流业务。

　　高端物业有望吸纳

　　正因为京城一些大规模中介公司已具备雄厚的资金实力，“房屋管家”一类的代理服务将来极有可能将高端物业及商用物业也归入经营范围中。我爱我家的内部人士认为，“房屋管家”是一项市场发展前景广阔且形式新颖的业务模式，在中低端业务量不断增加的同时，高端物业及商用物业市场也终将进入“房屋管家”的业务范围中。随着这种新业务模式的不断完善以及服务内容的不断翻新，“房屋管家”最终将成为租赁市场的主流。随着中介行业的不断发展，房屋中介不会只是房地产业的配角，而终将与房地产开发业各占半壁江山，在房地产业独领风骚。(胡景晖、何雨笑)