本报记者 袁一泓 北京报道

　　刘志峰认为，中国的房地产开发贷款和个人住房贷款占金融贷款余额的比例，和发达国家相比，还比较低。

　　9月18日，国务院新闻办就全国房地产市场情况举行记者招待会。

　　虽然这只是一个例行的记者招待会，但据建设部有关人士说，作为主答人的建设部副部长刘志峰等对此非常重视，早在半个月前就在准备有关资料，而且上午10点开始的发布会，他们9点就到了。

　　18VS121：一致还是矛盾？

　　国务院8月印发的18号文件一公布，开发商一片欢呼。任志强、张宝全、潘石屹等开发商告诉本报记者，他们对18号文件“非常满意”，并称之为市场化的胜利。

　　在开发商们看来，121号文件与18号文件在不少地方是矛盾的，但因为18号文件来头比121文件大，所以，18号文件足以驱散两个多月的阴郁之气。

　　但是，刘志峰似乎并不认为两个文件有什么矛盾。他在9月18日的记者招待会上说，1998年以来，居民消费观念发生了很大变化，贷款买房的观念越来越被广大居民所接受，房地产信贷特别是个人住房贷款发展很快。121号文件的目的是要规范房地产信贷业务，防范房地产金融风险，“这一点总体上是与18号文件一致的”。不过，刘志峰随后加了一句，根据18号文件精神，“对符合条件的房地产开发企业和开发项目也要继续加大支持力度，我们鼓励好的房地产企业做大做强”。同时要加强房地产信贷监管，完善房地产开发项目贷款的管理力度，防范金融风险。

　　121号文件与18号文件，刘志峰为什么说“总体一致”？

　　据知情人士透露，央行在制定121号文件的过程中从未与建设部商量过，但建设部是一个讲求部委协调的部门，从来没有在公开场合说过央行121文件的不是。即使是在这次全国房地产工作会议上，建设部在拟定国务院领导同志讲话和建设部部长汪光焘的说明稿时，对来自央行的意见也是一再退避。不过，建设部一位官员说，该部在认同央行121文件的目的时，对其某些具体条款也有自己的看法，其中主要是对央行文件一刀切和限制住房消费信贷的做法有不同看法，“我们会通过适当途径反映自己的意见”，中国房地产协会秘书长顾云昌说。

　　这些意见反映到国务院18号文件里，就是这样一些词句：“发展住房信贷业务”，“对符合条件的房地产开发企业和开发项目也要继续加大支持力度”。善于从文件中发掘微言大义的开发商们看到文件中的这几款时，忍不住要开怀大笑了。他们认为18号文件无异于“四两拨千斤”，只用几行字就把央行121号文件严苛的28条给击溃了。显然，聪明如任志强者，对18号文件有故意误读的嫌疑。

　　潜在的风险

　　刘志峰在记者招待会上一再说金融业的好话，诸如“房地产的快速发展离不开金融的支持”之类。

　　房地产对金融业的依存度究竟有多大？刘志峰说，目前，银行贷款占房地产开发投资的比例和占个人住房贷款的比例都比较高，大概都各占30%～40%，两者相加，超过了60%。刘志峰的话印证了央行货币政策司司长戴根有关于银行资金在房地产业资金构成中超过60%的说法。

　　但刘志峰认为，中国的房地产开发贷款和个人住房贷款占金融贷款余额的比例，和发达国家相比，还比较低。“据我所知，发达国家房地产开发贷款和个人贷款占整个贷款总量的30%左右，我们目前全国开发贷款和个人贷款余额占整个贷款余额总量的15%左右”。但全国发展不平衡，有的地方接近30%，有的地方可能只有百分之几。

　　据有关部门统计，自1999年以来，包括房地产开发贷款和个人住房贷款在内的房地产贷款余额占金融机构贷款余额的比例持续增长，年均增幅超过30%，其中个人住房贷款年均增幅约达50%。2000年，房地产贷款余额为8183.55亿元，占金融机构贷款余额的8.24%；2001年，房地产贷款余额为11214亿元，占后者的9.98%；2002年，房地产贷款余额为16352亿元，占后者的12.45%，到目前为止已接近15%。

　　刘志峰说，全国房地产贷款的资产质量总体比较好，不良率只有0.56%。但是，由于房地产贷款这几年发展速度很快，“未来一段时期会更快”，因此要重视防范房地产贷款风险的问题。

　　戴根有此前公开表示，按照国际惯例，个人住房贷款的不良率一般是在3-5年后会有较大的增长，而我国的个人住房贷款是1998年以后才飞速增长，所以必须警惕此后可能增长的不良贷款率。何况，根据央行去年底的抽查，全国房地产贷款还存在近25%的违规比率。而房地产违规贷款一旦酿成事端，或者是如周正毅案涉及贷款金额上百亿，或者是如广州建行某支行个人骗贷上千万元，破坏力极强。

　　但刘志峰没有提及房地产违规贷款事宜，因为那是银行的事。

　　商品房空置量大缩水？

　　与银行不良资产亦即银行风险直接相关的，是近几年来商品房空置量一直在增长。

　　然而，我们无从得知，目前的商品房空置量究竟是多少，似乎这是一个令人忌讳的数字。

　　9月18日，建设部副部长刘志峰坦白地说出了一个数字。他说，据今年7月国家统计局公布的数字，商品住宅空置量为9700多万平方米，其中竣工一年以内待销售的住房大概是5400多万平方米。也就是说，建成一年以上到目前还没有卖出去或者没有租出去的住房仅仅是4000多万平方米。

　　“9700多万平方米”是一个令人疑惑的数字。

　　据国家统计局透露，到去年6月，全国商品房空置量超过1.2亿平方米。去年底，国家统计局称，全国商品房空置量增长超过8%。而根据国家统计局的月度统计公布，今年以来，商品房空置量一直在增长。如果按照这种增长速度计算，目前全国商品房空置数字至少超过1.3亿平方米。虽然空置商品房中商品住宅占大部分(约80%)，但空置商品住宅并不是空置房的全部。

　　刘志峰显然选择了一个更小的数字。

　　刘志峰不同意目前全国城镇商品房空置率达20%甚至30%的说法。他说，如果以4000多万平方米作分子，新房的竣工总量比或者是新房竣工总量和存量住房之和比作为分母，“大家可以算一下，空置率到底是多少？”

　　不过，刘志峰同时透露，建设部准备与国家统计局协商，改变目前的商品房空置率统计体系。

　　即，将竣工一年以内未售出的商品房作为“待销商品房”，竣工一年以上三年以内未售出的商品房作为“滞销商品房”，竣工三年以上未售出的作为空置积压商品房。按照这一标准，目前全国空置商品房中，竣工一年以上三年以内未售出的商品房恐怕只有一两千万平方米，商品房空置量缩水90%。

　　一位业内专家说，现在很难断定，哪一种空置率计算标准才更符合实际。不过，无论国家采用何种标准体系，都不能肯定各地报上来的数字的真实性。譬如，去年华中某中等城市的房管局长告诉本报记者，该市当年商品房空置量实际为140多万平方米，但只上报了110万平方米，已经缩水近40%。

　　热点城市房地产报告

　　据国务院领导和建设部领导在有关会议透露，今年1-6月，全国有12个省市房地产开发完成投资增幅超过50%，最高的省份涨幅达到129.8%；有8个城市土地购置面积增长超过100%，最高的省份涨幅达到442%。有的城市房地产开发完成投资占固定资产投资的比例超过50%，有的城市房地产税收占地方财政收入的30%，造成城市经济对房地产开发投资增长过分依赖。今年1-6月，全国40个重点城市中，有11个城市房价涨幅超过20%。有的城市连续几年房价涨幅超过20%。

　　据此，部分城市存在房地产“过热”的嫌疑。

　　全国房地产市场活跃的主要城市目前现状究竟如何？本报记者对北京、上海、杭州、宁波、温州、深圳等热点城市作了独家调查。

　　杭州：浙江省统计局的官员分析“浙江现象”

　　最突出的表现就是整体房价迅猛上涨，有些地区如杭州、宁波、温州的房价更是直追北京、上海、广州三地。

　　深圳：深圳国土规划局一位人士告诉本报记者，“深圳地产现在已经是一个相对‘固化’的市场，只要你能拿到地，能赚多少钱几乎都可以提前算清楚”。

　　上海：上海市市长韩正用一种鲜明的态度表示了对上海房地产行业的信心，“如果你们在上海没有房产，可以到这里来投资，投资房产绝对有高回报率。”业内人士分析，韩正的意思是说，上海地产投资的发展空间还大得很。

　　北京：据有关方面对近几年北京房地产有正式交易记录的统计进行抽样调查后发现，北京售价8000元／平方米以上的高档商品房占了全市交

　　易总量的一半以上。而且，还有更多外地的开发商和开发项目正源源不断涌入北京房地产市场。