央产权房上市促进京城房地产一、二级市场联动

　　2003年，对于北京的二手房市场发展的编年史上注定要留下深深的印迹，3月份北京市国土资源和房屋管理局出台《北京市已购公有住房上市出售实施办法》及《补充通知》，简化了上市程序、减少了交易税金、收益分成取消、土地出让金大幅下调；2月份出台的《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》，使用权公房可以上市交易；10月1日开始 执行的《中央在京单位已购公有住房上市出售管理办法》将北京市二手房市场最大的一块蛋糕———“央产房”推向了市场。此项政策的出台，对北京市的二手房市场乃至整个房地产市场都将产生深远的影响。作为“央产房”上市出售指定代理机构的品牌经纪公司———“链家.宝业”，对此做了研究分析。

　　打破二手房交易瓶颈

　　北京市200万套公房中，央产权房约60多万套，市属产权房约100万套，使用权房30多万套。央产权房相比于市属产权房有三大特点：一是品质优势，央产房多集中于东、西、北二、三环一线的大中型社区，交通便利，社区成熟，配套齐全，教育环境优越且房屋保养较好；二是空置率高，因为特殊的历史原因，央产权房的空置率及出租率都比较高，只有这样的房子才是最有可能进入市场流通的；三是改善住房的意愿强烈，央属单位职工相对而言的教育水平比较高，对生活品质的要求也比较高，对通过卖旧买新改善居住条件的需求比较高。据“链家.宝业”市场专家分析，央产房虽然占整个北京二手房总量只有不到1/3,但有可能进入到流通市场的央产房将超过总量的60%，北京二手房市场供需极度失衡的局面将有望缓解，市场规模将快速放大。

　　二手房价格不会有大变化

　　二手房的总价低、位置好、配套齐全的优势得到了很多首次置业的年轻人和中低收入家庭的青睐。据统计，北京的二手房市场开放3年多以来，成交总量只有3万套。进入流通市场的房子与需求的客户比达到1：10,在很多央产权房集中的区域甚至达到1：20,供需极度失衡。市场专家分析：央产权房放开后，会大大缓解供需失衡，但短期内不会缓解供应小于需求的局面，供需比例会逐步提升到1：3至1：5,同时二手房交易价格在现有价格基础上会保持相对的稳定。同时，北京市国土资源和房屋土地管理局出台的《2003年1至6月份已购公房和经济适用住房再上市买卖指导价格的说明》，正当其时，对北京的二手房交易价格有很强的市场指导意义。

　　促进一级市场发展

　　一个成熟的房地产市场，一、二级市场联动，卖掉旧房买新房实现梯级消费，改善住房条件是市场有序发展的保障。央产房业主改善住房条件的意愿比较强烈，对北京市的一级市场，特别是央产房集中的京西地区的一级市场会产生积极的影响。但因为北京的房价较高，实现梯级消费的成本很高，短期内这种消费行为不会成为市场主流。

　　链家.宝业总经理左晖还强调“央产权”房上市虽然还面临政策落实、房产证发放、超标处理、物业等一系列问题，但市场的大门已经打开，北京的二手房市场将逐步走上快速发展的轨道。据了解，作为“央产权”房上市的指定交易机构，“链家.宝业”等三家公司最近会出台一系列服务措施以促进市场的发展。

　　央产上市推进社会经济

　　央产权已购公房上市不仅促进北京一、二、三级市场的联动，而且在以下两个方面有着不可忽视的作用。

　　“央产”上市必然刺激北京房地产市场全面发展。房地产的相关产业也将因此进一步发展。房地产交易市场的搞活也必将带动购房按揭、房屋抵押贷款等金融服务的发展。“央产”上市带来的市场效应将潜移默化地影响众多产业。

　　央产上市也标志着我国政府长时间以来所推动的“中国住房制度改革”取得了决定性的胜利。

　　政府机构和国有企业福利分房的政策，使得很多职工为了置业大事而不惜以身相许，“身在曹营心在汉”的现象屡见不鲜。央产上市，将促进人才的有效流动，有利于政府精简人员，实现“小政府，大社会”的美好蓝图。(宫萍)