简历：

　　张卫克，生于1969年9月，工学学士，经济学硕士，高级工程师。

　　1994年至今历任北京广厦京都置业有限公司总经理、富力(北京)地产开发有限公司副总经理、北京合生创展房地产开发有限公司副总经理、北京鲁能英大房地产开发有限公司 总经理、鲁能英大集团总经理助理、北京京洲房地产开发有限公司常务副总经理

　　主要操作及参与操作的项目：炫特区、富力城、珠江绿洲、珠江罗马、珠江帝景、椿树园、时代之光名苑

　　近期新浪网与北京晚报合作推出了京城小户型专题，受到了网友的极大关注。每天的页面流量达到1.5万/天，在网上设置的北京小户型人气排行调查中，炫特区以高票位列排行榜前茅。同时许多对炫特区感兴趣的网友提出了很多有价值的问题。为此，新浪网特约专程拜访张卫克总经理，张总认真地解答了网友所关心的问题：

　　新浪：关于炫特区的设计理念和产品特色；关于小户型住宅发展走向的思考。

　　张卫克：总体来讲，炫特区的户型属于紧凑型户型，在前期分析和设计定位过程中坚持的根本宗旨就是要避免功能与使用面积的浪费，弥补初期小户型产品存在的缺陷，经过详细的市场调查和产品分析以后，广厦京都置业决定推出独具自己特色的小户型的升级产品，规避小户型设计中存在的问题，力求炫特区在设计上达到功能完善，布局科学，富于人性化标准，我们还特邀美国VBN设计公司设计，设计理念前卫，时尚，实现产品共性与居住个性的完美统一。举一个简单的例子，针对我们的消费人群，我们觉得在现在的市场上还没有能够真正适合这个群体的时尚家具，炫特区特意请美国欧乐的设计师对我们的家具进行设计，以满足业主的需求。

　　新浪：关于以小户型为主的社区是否居住密度过大？是否会影响居住的舒适度？

　　张卫克：以小户型为主社区是否居住密度过大，要根据实际的情况进行分析，不能简单地望文生义。大家可以从实际生活中进行说明论证。首先，一般的塔楼设计为一个平层10户，每户按户均2.5人计算，那整个平层的居住总人数应该在25人左右，一般的塔楼设计为3部电梯，分摊到每部电梯的人数大概为8人左右；而炫特区的设计方案，每个平层为15户，但是由于是青年社区，所以户均人数为1.5人，整个平层的人数应该在23人左右，我们每个平层设计四部电梯，分摊到每部电梯上的人数大概为5人左右，这个参数就要比一般的塔楼实际参数还要小。

　　另外，前一段时间，平面媒体在同样是小户型项目的solo2举行了小户型试住活动，参加试住的志愿者发现一个与想象完全不同的现象：楼层里从白天到晚上很少能够见到人。这说明了年轻人的生活形态比较随意和自在，每个人的生活状态都不尽相同。从另一个侧面也说明小户型为主的社区并不意味着居住密度大，自然在这样的社区中生活居住的舒适度应该是能有保障的。

　　新浪：炫特区的升级版新产品的开发进程？

　　张卫克：炫特区到现在已经推出了三代产品，当初在做一代产品的时候，我们认为零居室的小户型要相对好卖，但是通过一段时期的实际销售情况来看，一居室的户型也供不应求。我们之所以要升级我们的产品主要是为了满足我们不同客户的需求，我们在户型的设计上一向强调以人为本，要给我们的客户形成我们社区的独有文化。我们不断升级我们的产品，是针对不同的购买力，不同的人员消费结构进行的调整，所以说，我们产品的内在品质是没有变的，而且是不断提高的，我们只是针对不同的购买群体设计出适合该群体的产品。这就是炫特区的特色：一切以客户为本。

　　新浪：关于炫特区业主的人员构成

　　张卫克：据销售部门统计炫特区业主构成中80%是公司年轻白领和机关工作人员，20%是生活状态宽松的自由职业者。

　　新浪：炫特区在2003年初成立的业主监理会工作是否顺利？在工程施工监理过程中的具体作用？

　　张卫克：2003年初成立的炫特区业主监理会不仅不会发生业主和开发商的对峙，反而因为让广大业主选代表参与监督楼盘的施工入住过程，监督自己的利益的落实情况，达到了双方真诚沟通、合作顺畅，实现了双赢的目的。业主监理会的选举也独具特点：业主们自己选举有房地产相关行业知识的代表，如：在监理会中有做工程的，有干装修的，还有律师，他们都代表了广大业主的利益，另一方面，由于他们都是业内人士，对于业主提出的合理要求会及时通知开发商限期整改，对于部分业主提出的不太现实的要求予以拒绝，并合理解释；这也大大降低了开发商的工作难度。

　　新浪：对于以投资为目的的小户型的购买者来说，炫特区从短期、长期投资角度看的升值潜力？

　　张卫克：投资房地产、获取投资价值应该分为两方面，第一是差价，低价买房，高价出手，赚取差价，我们一期的房子售价仅为每平米5600元，而现在的均价已经到了6380元，对于一期的业主来说本身就是投资的成功；同样现在买我们产品的业主在项目结案的时候肯定也会得到投资回报。张总强调，为了维护业主的利益，炫特区坚决禁止炒房。第二个投资的价值来源为租金，我们经过市场调研，像炫特区这样品质的房子租房价大概在每月2300元到2500元，而我们的月供仅有1200元左右，综合核算下来，炫特区的投资回报率应在10%左右。更重要的一点是，支撑一个项目长期投资回报，最关键的是产品品质和知名度，炫特区不断提升的品牌价值就支持了这一点。

　　新浪：多数楼盘都采取“低开高走”的销售策略，在目前销售势头良好的状况下，炫特区的下一期会不会涨价？

　　张卫克：炫特区的下一期肯定会涨价！但更可以肯定的是：炫特区会把内在品质做到更好、更加超值！