二手房的价格到底如何评估_房产家居

二手房的价格到底如何评估

http://house.sina.com.cn 2003年07月03日10:41 北京娱乐信报

　　二手房买卖和抵押贷款中最关键的环节就是房屋价格的评估。二手房买家通过评估知道所买房屋是否物有所值；二手房业主通过评估知道自己房子的市价所值；房地产经纪公司通过房屋评估向客户推荐较为公正的指导价格；评估事务所通过评估给金融机构贷款提供房屋价格指导。　　

　　二手房的价格到底如何评估呢？记者咨询了“我爱我家”的专业经纪人及评估事务所

等机构了解到，房地产评估机构对于二手房的评估一般采用市场比较法、收益法、成本法等方法。但大多数评估机构在有条件的情况下，一般选用市场比较法对房屋进行评估。

　　所谓市场比较法是指挑选至少三个以上与欲评估房屋在地段、房龄、户型等方面相类似的二手房进行比照，然后依据实例价格再根据所评估房屋的具体情况做出适当修正，以此估算所评估二手房的客观合理价格或价值。而修正价格的因素包括：所处地段繁华程度、交通便捷程度、小区环境、景观、公共配套设施完备程度、城市规划限制；房屋面积大小、形状、临路状况、基础设施完备程度、土地平整程度、地势、地质水文状况、规划管制条件、土地使用权年限、房屋新旧程度、装修、设施设备、平面布置、工程质量、建筑结构、楼层、朝向等。

　　首要因素

　　位置、地段。北京的二手房与新房价格一样，北边比南边贵，城里的比城外贵。南边的二手房与北边的二手房价格相差可超过1000元／平方米，同样，二环内的二手房与三环内的二手房价格相比之下，也能产生1000元／平方米以上的落差。

　　第二因素

　　房屋使用年限与小区管理及配套设施。修建年代越近的房屋，配套设施越齐全的小区，管理越到位，价格也越高。由以上因素造成的房屋每平方米价格相差范围可达到500元-2000元。

　　第三因素

　　房屋户型朝向。北京人买房讲究坐北朝南。因此同一栋楼里同等户型不同朝向的二手房由于受此观念的影响，价格会产生200元左右／平方米的落差。同样，在房屋结构上，户型安排合理的房屋与同等条件户型过于紧凑的房屋价格也能相差到每平方米100元至200元左右。

　　第四因素

　　房屋内部装修程度及其他。房屋内部装修程度以及其他因素对于价格的影响虽然不太明显，但是对于房屋的出售速度有着一定影响。如装修好、交通便捷的房屋出售速度就比同样条件但装修较次、交通不便的房屋快。

　　在日常的生活中，我们也可以用以上提及的方式来对自己的房屋进行粗略的评估。但如果是进行正规的二手房买卖或是将房屋抵押给银行进行贷款，最好请正规的房地产经纪公司或专业的房地产评估机构来进行严格意义上的二手房评估。专业评估会让您房屋的价格得到公正的评价，不会因为价格预估太高而导致房屋难以出手，也不会因为预估价格太低而使您遭受经济损失。

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　　二手房买卖三注意：

　　由于二手房的交易双方都是个人，交易风险比一手房相对要大。买卖双方在交易过程中，要注意以下三点。

　　挑一家放心、诚信的中介公司

　　这样的中介公司，有经验丰富的正规执业经纪人和良好的房款托管机制保障，可以最大程度地降低房屋交易风险。熟悉交易流程又有责任心的经纪人，不但可以将售后服务做得稳妥又快速，而且可以避免或化解交易过程中的风险。

　　选择最适合的贷款方式

　　目前，二手房的贷款种类繁多，银行推出的服务品种又各具特色，有公积金贷款、商业贷款和组合贷款，还有“转按揭”、“加按”、“减按”服务等。在还贷方式上，也具备等额本息还款法和等额本金还款法两种。选择哪种贷款方法，是直接找商业银行还是通过担保公司都很有讲究。因此，在贷款前，最好咨询中介公司负责与自己联系的房地产经纪人，挑选最合理的贷款方法，为自己省下更多的房价以外的利息成本。

　　购房服务标准要高于一手房

　　目前，一手房市场火爆，蜂拥的客流使买家失去了与发展商或销售商谈交付标准、交付时间、付款方式的机会。二手房的交易主体是个人，交易的条件是双方共同商定的，不易出现有失公平的情况。同时，买家可以聘请信誉优良的执业经纪人代其向卖方斡旋，争取利益最大化。许慧颖

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