近期，北京多家房地产中介机构发布了二手房市场2003年1月～4月的市场报告。报告显示，2003年前4个月，北京二手房市场持续放量，呈现出积极发展的态势。同时，报告也显示，由于北京市政策效力的滞后性和非典的突如其来等各种不利因素的存在，北京二手房市场的新趋势较多，增加了后期市场的不可预测性。

　　市场波澜不惊

　　据我爱我家房地产经纪有限公司提供的数据显示，2003年春季，北京市二手房的成交量未出现大幅度提升，其成交区域、成交价格呈现出新特点。

　　北京周边的远郊区县成交量的上涨趋势逐渐加快，其主要原因是人们的消费意识有了改变，加上轻轨开通，远郊地区交通和环境出现较大的改善，很多开发商看准人们的消费心理，大做宣传，让人们更加认识到远郊的优势，从而也带动了远郊二手房的交易量，使得成交比例明显上升。

　　今年1月～4月，据我爱我家统计，各个区域二手房成交的价格总体上变化不大，50%以上的价位保持在3500元／平方米～4500元／平方米之间，4500元／平方米以上的房屋主要是近两年建成的房屋，占总量的13%，3500元／平方米以下的二手房基本在南城或是远郊区县。但是局部区域的房价出现上涨趋势，如朝阳区东北三环附近的二手房，比去年第四季度每平方米约增长100元，这主要是因为CBD商圈效应；轻轨沿线的一部分房价也有增长，如回龙观，因为回龙观的二手房本身比较新，环境好，加上城铁的开通，大大缩短了与市区的距离，人们很快就认识到该地区房屋在一定时期内将会出现升值。

　　主要矛盾仍未解决

　　2003年第一季度，北京二手房的市场行情依然未能“走出冬季”。无论客户的购房需求量，还是房主的卖房意向，今年前3个月均大幅度萎缩，成交量也少得可怜。

　　应该说，今年初的京城二手房市场并不缺乏政策利好。2月17日，北京市国土资源和房屋管理局正式公布了《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》。通知规定，公房承租人可通过差价换房、有偿转让、以使用权交换产权和转租等四种交易形式进行交易。2月18日，《北京市已购公有住房上市出售实施办法》出台。虽然有上述两项利好出台，但由于政策效力的滞后性，利好政策对北京二手房市场的推动作用目前还不明显。

　　从供需的角度来分析，目前京城二手房市场仍属于卖方市场。有效房源的供给量不足，始终是北京二手房市场“活而不跃”的关键因素。而要使二手房市场活跃起来，从根本上说，就是要调动房主在二手房交易上的积极性。与上海相比，北京的公房上市办法对房主的吸引力并不是很大。以“免交收益分成”这项政策为例，表面上看是为卖方减轻了负担，而实际上卖方往往要的是“净得价”，这样收益分成的免收对他们来说并没有多少“实质利好”。其他的政策诸如“不用单位盖章”及“卖旧房买新房的契税优惠”，不但受众面较窄，而且真正能有效实施并为广大百姓所接受至少需半年的时间。卖房的业主因缺乏相应的政策支持而“提不起精神”，增加量并不大，市场供求失衡的矛盾仍没有得到根本解决。

　　新的趋势明显

　　1.非典改变观念。非典的最好预防方式是通风，少到人口密集的地方，人们往往会由此产生辐射性联想，希望居所通风条件好、人口密度低、空气清新、环境优良。而这正是二手房的优势所在。

　　首先，很多二手房都是在计划经济的条件下建成，小区规模适中，人口居住密度低，层高高，采光和通风条件好。其次，二手房小区社区成熟，配套设施良好，很多小区环境清幽，绿化好，安装有大量免费的体育健身设施，更重要的是它们有社区卫生服务站，基层居委会等机构，为居民锻炼身体、健康生活、防病治病提供了很好的服务和保证。第三，非典还进一步刺激了人们居住消费倾向住宅郊区化。这让许多购房者为了自己的长远利益，开始转变一味在市区购房的观念，决定到城铁沿线或四环外购房，刺激了郊区二手房的需求量。

　　2.市场重新洗牌。“非典”犹如一块“试金石”，这么一试，北京市4000多家房产经纪公司立显“高”“低”，小型中介公司基本停业，而重品牌、有实力的大中介公司却大显身手，真可谓“沧海横流，方显英雄本色”！

　　3.租赁市场“房屋出租全程代理”渐成新宠。大中介公司应对“非典”，积极加强安全管理，营造良好消费氛围，培育新的市场消费热点。由链家.宝业3月份独家推出的“房屋出租全程代理”业务逆市而上，非典期间体现了其独有的优越性，对于业主来说，一经与公司签定合同，当日即可一次性获得全年的房屋租金，一年中，不会再为收房租的事情担心；对于客户来说，免收中介费，并可获得入住前的免费消毒保洁，入住后的一系列售后服务。据链家.宝业今年的成交数据显示：就单项“房屋出租全程代理”业务来看，随着该业务市场认知程度的提高，1月～4月份该业务的成交量持续增长，尽管4月份整体经济受非典的影响比较大，但房屋出租全程代理业务4月份成交量与3月份的持平，占总成交量的比例40%。

　　专家认为，不管存在多大困难，阻力多大，但市场的脚步是不会停止的。随着“非典”疫情逐步得到控制，各行各业都开始恢复，前一段回家的人们也将回到北京工作；同时，国内外在京投资项目的开展将使大量人员涌入；加上第二季度在校大学生面临毕业，本身就是房屋租赁的旺季；北京近期的房屋租赁市场将是在平稳中走旺的。王伟民