2003年第一季度北京市二三级市场呈现出在希望中负重前行的局面，一方面受到春节时间效应的影响；一方面又受到政策利好的刺激，同时出现了一些“外行”、“新手”往里挤的景象。总而言之，目前二三级市场并不如预期的那样乐观。

　　供求矛盾仍然突出

　　二手房买卖市场

　　2003年第一季度二手房买卖的市场行情属于淡季，无论客户的购房需求量还是房主卖房的意向都大为减少，成交量也很低迷。其主要原因在于：1、由于春节的临近影响人们的买房、卖房决定。有些消费者因忙于过节而将买卖房屋的时间推后，使得客源、房源都有所减少。但由于原有的一些客户房源的积累，使得业务不至于过于萎缩；2、2003年第一季度虽然有两个利好政策出台，但新的政策在刚实施的过程中对人们的影响不是很大，只在慢慢地为人所接受，这也就是人们常说的政策效力的滞后性。使得二手房的供求矛盾仍没有得到缓解。出售者盲目要价，购房者难以找到在房型和价位上符合其实际需求的房源，从而影响二手房的成交量。

　　影响二手房成交的原因主要有三个：1、市场行情；2、政策制度；3、其他特殊情况，如展会、新业务等。据链家.宝业统计：从今年第一季度的二手房成交区域看，朝阳占45%，海淀占20%，丰台占10%，昌平占13%，其他区域占12%。可以看出，昌平的成交量逐渐增加(去年昌平的成交量占二手房总成交量的7%)，这与轻轨的开通有很大的关系。

　　政府出台新的利好政策，随着房产消费者的逐渐接受，下一季度的市场行情将为人们所看好，预计下一季度的成交情况将会比第一季度增长50%以上。

　　房屋租赁市场

　　每年的一二月份对于租赁市场来说都是淡季，而今年的春节来得较往年早，租赁淡季也相应提前，这主要受承租市场的影响。由于二手房买卖的活跃程度主要受有效房源的制约，而房屋租赁的成交量则是受到租房客户的影响。而外地在京务工人员和高等院校外地生源是这一市场的主力，春节期间，这部分消费群体返家探亲，是租赁市场出现淡季的主要原因。因此，从整个年度的平均成交量来说，2003年的第一季度租赁的市场行情是属于小高峰时期，这可以从第一季度的成交量中看出来。

　　来自链家.宝业的数据显示，从租赁的成交情况来看，朝阳区仍是租赁的旺区，占总量的48%。而朝阳区团结湖地区成为租房客户的首选，主要是它靠三环，交通方便，能四通八达。其次是海淀区，占总量的30%。在海淀区中公主坟地区则受到广大客户的青睐，同样是因为它在西三环附近，交通路线极多，很能适合客户方便上班的要求。另外是东城(7%)及丰台(5%)，其他区域所占的份额较小。从这些区域来看，房屋所在地区的交通便捷程度直接影响了房屋租赁成交。

　　政策有待进一步放开

　　就目前来说，租赁业务受政策的影响不是很大，而二手房买出台，但目前来说，二手房的供求失衡问题并没有得到真正的解决。而二手房的供求失衡问题没有得到真正的缓解，北京的二手房市场就很难有大的发展。二级市场出现新动向进入2003年，二手房市场出现一个新动向：“外行”及“新手”纷纷进军二手房。在第一季度“外行”是指拍卖行进军二手房买卖市场以及以前杭州市出现的银行系统进入二手房；“新手”指有许多卖的活跃程度则受到政策的很大制约。在2003年北京出台了两个很重要的房产利好政策。一是直管公房敞开交易。2月17日北京市国土资源和房屋管理局正式公布了《关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知》；根据通知规定，公房承租人可通过差价换房、有偿转让、以使用权交换产权和转租四种交易形式交易；二是已购公有住房上市出售新办法出台。2003年2月18日北京市人民政府关于印发《北京市已购公有住房上市出售实施办法》的通知。新政策解除的出台扫除了公房上市的两大障碍：一、简化上市程序，公房上市再不用征询单位的意见；二、减少交易税费，收益分成免交、土地出让金降为原来的十分之一。

　　目前对于二手房市场来说，仍属于卖方市场，有效房源的供给量仍是制约二手房成交的关键因素。因此，要使二手房市场活跃起来，从根本上说就是应使业主积极活跃起来，但公房上市新办法在这方面的力度不是很大。一方面，免交收益分成。表面上看是为卖方减轻了负担，而实际上卖方往往是要求净得价，这样收益分成的免收对他们来说就根本没多大吸引力。其他的有利政策诸如：不用单位盖章及卖旧房买新房的契税优惠政策，受众面较窄，而且真正地有效实施并为广大百姓所接受至少需半年的时间；另一方面，土地出让金按成本价的1%收取。公房上市新办法中土地出让金的减少，使得买方受益匪浅。同时收益分成的减少也变相地减轻了买方的负担，使得买方的税费大为减少，从而在一定程度上激起买房客户的积极性，使得买二手房的客户量增多，而卖房的业主增加量并不多，因此市场的供求失衡的问题仍没有得到根本的解决。

　　从2003年1月1日起，房管局开始对直管公有住房使用权交易实行试点，使得直管公房使用权的房屋可以进入市场交易，增加二手房源量的供给，进一步缓解二手房供需失衡的问题。但由于这个政策只是直管公房交易的试点，而且房管局只对大的交易规则作了制定，这些具体的程序是由各区来操作。其中最为关键的税费及手续的办理目前还没有出台，从而在很大程度上影响了它的正面效应。如果使用权公房收益分配过高，人们反而会选择以前那样的“地下交易”。而且业主到手的钱也少很多，业主不愿去卖房使得房源的增加量不多。因此，虽然两个利好的政策

　　新成立的二手房公房开始开展二手房业务，从中可以看出在未来的几年内北京的二手房市场将迎来一个春天。

　　拍卖行业进军二手房

　　2003年1月9日北京就对二手房进行拍卖，拍卖的房屋还可以做银行贷款，这就给拍卖行进军二手房带了个头。前不久，在军博的新春特展，也举行了特价房的拍卖活动。最近北京中拍在线拍卖公司将举办一次已购公房的拍卖，交通银行已经同意对中拍在线的购房者进行按揭贷款，这种把保险、评估、律师等服务融入到已购公房的拍卖会的兴起，使得购房者购买已购公房又有了新的二手房交易渠道。

　　银行系统进入二手房

　　2003年2月，杭州市商业银行在市区的70多家网点为市民全面开辟二手房的房源信息查询和登记服务。如果是买卖客户自由配对交易成功，则免收中介费。据专家分析，这种方便、快捷的找房服务让老百姓得到了切实的实惠，也让当地中介公司很受伤，因为这种免费服务很容易产生“跳单”现象。本报记者徐德新