意欲“烧”旺二级市场

　　新春伊始，北京的住宅二级市场便不断有利好消息传出，先是直管公房使用权上市交易的禁忌被打开，继而又取消了公房上市的政策壁垒，解除了长期以来捆绑在公有住房身上的诸多约束。根据《北京市已购公有住房上市出售实施办法》，从3月份起，取消原产权单位参与收益分配。居民购买并居住一年以上的公有住房，上市出售时免征营业税。此外，已购公有住房上市出售时，暂免征土地增值税。新《办法》还鼓励有条件的单位改革现行供暖费、物业管理费由单位支付的方式，实行货币分配。在新《办法》即将出台的同时，又传出了“今年本市职工仍然可以用1560元／平方米的价格购买公有住房”的消息。有关人士认为，这将有利于职工购买房改房，刺激二手房上市交易。

　　有关专家分析：近几年北京市公房出租一直笼罩在“多税费”的阴影下。据统计，北京市公房出租最多要交7种税：首先是房产税，其次是营业税、城市维护建设税、教育费附加、个人所得税、土地使用税和印花税。如此多的税费使北京市的公房出租常年处在地下交易和隐性交易的状态。而隐性市场直接的后果，是国家税收资金的大量流失。

　　上市审批、收益分成是目前公认的政策限制，而补交较高的地价款也让人们对上市望而却步。有关人士分析认为，新政策的实施，无疑“简化手续、让利百姓”，为不温不火的北京房地产二级市场添了把柴。

　　中介公司闻风而动

　　政策方面的利好消息搅动着市场，直管公房使用权自由交易的消息一出，引起了公房承租人的极大关注。与个人的交易行为相比，存量房市场的重要角色——地产中介公司更为乐观，他们普遍认为今年将是北京二手房的“春天”。“今年将是二三级市场飞速发展的一年”，北京市房地产交易中心负责人认为，目前北京市已有150万套房改房办完了房产证，这些政策会刺激二手房中的已购公房上市交易。目前，北京市人均住房面积达到20平方米左右。按照国际惯例，人均住房面积达到35至40平方米时，就会转为存量房市场，即二手房市场。

　　在经过几年的等待后，“嗅觉”灵敏的地产中介公司开始闻风而动，北京市房地产交易中心在朝阳区设立第一个分中心，拉开了今年地产中介公司构建交易网络、抢占市场份额的序幕。该中心负责人表示，第一分中心的设立只是第一步，今年还将采用特许、合作以及自办等多种形式设立四五家分支机构。

　　必将触动一级市场

　　二级市场的开放无疑将给北京的住宅一级市场造成影响。

　　根据北京市国土资源和房屋管理局有关人士分析，2001年北京市共有直管公房2400万平方米，去年由于崇文、宣武等区的危改拆迁、文物保护等措施，变化数量较大，估计仍有近2000万平方米。如果单纯按人均20平方米计算的话，可以满足将近200万人的住房需求。新政策的实施，不但可以充分发挥公有住房的使用效益，公房承租人还能通过转租、卖旧买新的手段改善自己的居住条件，北京房市的一二级市场联动，有望形成良性循环。

　　不过，在住宅二级市场的冲击下，一级市场在价格上势必要受到影响。事实上，在这一新政策出台之前，就已经有业内人士预言，京城楼市房价下降已成定局。既然降价已成定局，那么降多少便成了人们的关注焦点，然而今年的商品房究竟有多大的降价空间却很难说清楚。据分析，由于北京市场目前对5000元～6000元／平方米的商品房需求旺盛，在市场供应量瞬间放大时，开发商普遍会采用低价定位抢滩市场。

　　但新规定从出台到执行，还会有许多的细则需要完善。按照规定，二级市场开放的具体程序也将由北京市各区县来具体操作。也就是说，直管公房交易目前还没有进入实质性阶段，上述种种，应该说还在人们的期待之中。沙蕾、娄立平