已购公房上市收益分成将取消 二手房税费减6成

　　近日，北京市政府下发《北京市已购公有住房上市出售实施办法》，限定3月1日开始取消已购公房上市的收益分成。此举对北京市住房二级市场将产生哪些影响？

　　根据原有操作手法，北京市除东城区外其他区县的收益分成以每平方米4000元为界，东城区因为地段优势其区域定价为每平方米5000元以上，所以一般情况下公司协助实际超出每平方米4000元的客户交易卖房手续时，会采取合同价与成交价不同的方法，利用政策允许的范围将房屋尽量减少收益分成的企业所得数额。从而造成合同价比市场价低了许多，使得北京市二手房实际交易价格发生扭曲，不能反映出北京二手房的实际成交面貌。而且由于有收益分成的影响，业主需要交纳费用过多，所以在一般情况下业主方都会提出售房“净价”的提法，从而把自己应交的费用转移到客户身上，加大了客户的负担。

　　《新办法》的出台减轻了业主的负担，从某种程度来说就是减轻了客户的负担，降低了客户所需交纳的税费。同时对于业主来讲，政策的改变将使其能够更为安心地出卖自有房屋，使得合同价基本上与所交税费无关，客户业主不用再为收益分成及其他税费而做低合同价，还原了二手房成交的本来面目，更加有利于规范北京二手房交易市场。类似于住宅一级市场的交易过程，从而促进房地产一、二级市场稳定发展。

　　《新办法》的另外一个大突破在于土地出让金的大大减少。以一套50平方米、26万元成交房屋来说，按照原来的标准计算：成交价的3%，即为：7800元；如果是按《新办法》计算：按成本价的1%收取，即为742.5元，只相当原来的十分之一，大大降低了客户交易费用的负担，是降低二手房成交税费的最好措施，能更好地促进二手房的交易。

　　《新办法》出台让北京二手房的交易费用大为减少，使之与上海二手房的税费相似。为二手房市场进一步发展奠定良好的基础。二手房交易费用的降低，使得购买二手房的客户量随之增长。因此，2003年北京的二级市场交易量可望有较大的发展。

　　链家·宝业房地产经纪有限公司总经理左晖认为，随着使用权市场的开放以及《新办法》的出台，使得北京二手房市场的政策开放程度已基本上达到上海、广州等地的水平。但北京在近两年内，不可能达到上海二手房的交易水平，在交易手续办理上还有很多的环节制约着二手房的成交速度。二手房的买卖除了受税费、政策的影响外，还受到人们消费观念的影响。在上海、广州等地“住房的梯级消费”观念和二手房投资的观念已逐渐为广大市民所接受，使得一、二、三级住房市场能够很好地形成联动效应。据了解，在上海的二手房成交总量当中，二手商品房的成交量已经达到60%左右，已购公房和使用权公房只占40%左右。可见上海的住房二级市场并不只是靠公房的交易来支持的。因此，在政策方面已准备好的情况下，要使北京的二级市场有更大的发展，北京的各房地产中介公司还得做出更多的努力，引导百姓的“住房梯级消费观念”及不动产投资理财观念。宫萍

　　《北京市已购公有住房上市出售实施办法》实施后二手房交易税费变化的分析研究