近日，北京市房地产中介公司相继出现了房源紧缺，甚至没有待售房源的尴尬局面。这不仅仅是处于房地产交易淡季的原因，而是北京住房二级市场长期供求比例失衡带来的必然结果。北京的房地产中介市场发展为何如此缓慢？北京已购公房户为何不愿拿出自家房产上市交易？笔者通过走访一些在上海开店或考察过上海房地产市场的中介公司，比较了京沪两市住房二级市场的差异，很快找到上述疑问的答案。

　　-人文因素对居民住房消费观念具有较大影响

　　一些刚刚从上海考察过的房地产中介从业人员，从房产消费的大环境———人文环境入手，剖析了两地居民消费观念的不同。巨业通房地产经纪公司的芮军经理称，上海浓郁的经济、金融传统对当地居民产生了深远影响。在上海，从事商业、贸易和身兼数职的居民比例较高，他们人均收入水平高，投资经营意识强，变现意识强，这使得市场需求较旺，在一定程度上带动了住房的多次循环流通和住房二级市场的发展。

　　万德成房地产经纪公司的井经理也认为，已购公房户的观念保守与否决定着二级市场的活跃程度。井经理说，北京是政治文化中心，机关、事业单位数量众多。北京居民的市场经营意识比较淡薄，对于新事物、新理念，接受过程较长，居民消费观念比较保守，负债消费意识不强。从该公司接触的客户而言，大多是有了新房，完全安顿下来了，才卖旧房。而上海市民则是常常光顾房地产公司，发现有5000元的利润，他马上会卖房。

　　-收益分派政策是住房二级市场激活的关键

　　据我爱我家公司派往上海开分店的孙先生介绍，上海的已购公房户在进行房产交易时，不用缴纳土地出让金，现在只需缴纳1.5%的契税，在手续费方面，房地产交易管理部门对卖方免收交易管理费，只向买方按件收取交易手续费，30万元以上的为500元，30万元以下的为250元。已购公房的交易不存在与原产权单位收益分成的问题。房产在一年之内再次交易时，不用交营业税。另有综合税(营业、城建税、教育附加费等的总和，税率为5%)方面的规定，出售已购公房半年内又购买新房的，若购进住房支付价款高于出售住房价款，退还其出售住房时缴纳的综合税款。

　　相比之下，北京市对住房二级市场的优惠政策比较有限。房主出售房改房，要按3%的标准缴纳土地出让金，加上北京的二手房价比上海高许多，售房者需上缴的出让金也要高许多。在与原产权单位收益分成方面，成交单价在4000元至5000元的部分上缴20%，超过5000元的部分上缴50%，二手房的成交价格越高，售房者上缴的收益就越多，大大挫伤了其交易的积极性。

　　-管理部门办事效率是市场活跃与否的直接反映

　　我爱我家公司的孙先生告诉记者，上海市为搞活二手房市场，将房屋买卖的手续由原来的八九项简化为两项，收取的费用也大为降低。同时，避免部门之间的交叉管理，使税收、物价等部门加强了配合，提高了工作效率。

　　几位房地产经纪公司的经理表示，北京的二手房交易审批手续繁杂，许多手续只是走形式，比如说测绘，一套已购公房至少已有三个图的档案了，买卖时，还要测绘，且有些区县就是复印一遍原产权证的户型图。办事效率也不敢恭维，某些区县的房地产交易管理部门已将从约契到立契的时间，延长到四个月之久。一些公房产权人了解到买卖一套房产要这么久的时间，索性不卖了。

　　-住房一、二级市场能否紧密相连

　　巨业通房地产经纪公司的芮军经理认为，上海的住房一、二级市场价差比较合理，一套二手房售价在20万元至25万元，一套商品房总价在30万元至40万元，居民卖旧买新，负担不是很重。最新统计显示，2001年上海住房市场存量房交易达到1300万平方米，新房销售首次突破1700万平方米，每销售1平方米旧房，带动了1.3平方米新房的销售。

　　北京住房一、二级市场之间过大的价差，导致居民“以旧换新、以小换大”难度较高。北京绝大多数已购公房家庭属于中低收入住户，住房消费承受能力较弱。以一套50平方米的公房为例，按现在北京二手房价格，售价应该在20万元至30万元，而在北京市一级市场中，区位稍好的楼盘价格就在每平方米5500元以上，85平方米的两居室总价就达47万元。因而，原住户至少还需要加上20万元，考虑到装修、物业费用等，多数普通工薪阶层的百姓都无法承受。这使得一部分已购公房户，暂时放弃了更换住房的想法，制约了住房二级市场的发展，也使住房一级市场处于孤立状态。万德成房地产经纪公司的井经理告诉记者，从该公司成交的情况看，多数房主卖了旧房，选择购买面积大一些的二手房，而购买新建商品房的比较少。

　　-摄影/肖玉