随着京城高档公寓的合理布局，其租金会进一步趋于合理
京城高档住宅租售相对于其他物业来说一直最火，近期租市却出现了震荡。据仲量联行日前公布的北京市房地产市场分析报告表明，包括亚运村地区的公寓、东长安街、第三使馆区、机场路和CBD等焦点区的租金都在降低。最高是亚运村地区降幅为10.1%。另据一些房地产中介公司提供的资料显示，北京市的高档物业租金正在普遍走低。为什么在进驻北京市场的外国公司增多的情况下高档住宅租金价格却不涨反跌呢？
公寓租金普降亚运村为最
某中介公司2002年上半年登记出租公寓12000多套，但是承租方却只有不到1000人，供需比例超过12：1。据一些中介公司提供的公寓手册表明，在数十个最具代表性的高档公寓中，月租金在100元/平方米以上的物业，CBD商圈内有三四十个项目，而亚运村地区却寥寥无几，而在去年，亚运村地区这样的项目不下10个。
据房地产中介机构“我爱我家”公司提供的资料显示，阳光广场的两居室租金已由去年年初的近1380美元的价格降至现今的1200美元，降幅超过10%，是目前北京市场上价格下滑较快的高档写字楼及公寓之一。
在亚北这一区域中心区对写字间的需求较大，尤以三四室以上的大户型需求量最高。据京城另一中介公司“精品家园”公司提供的资料显示，去年8月，世纪嘉园一套总建筑面积为175平方米的四居室，月租金可达1.3万元左右，投资回报率相当可观。该项目现在的租赁情况如何？据“我爱我家”公司提供的资料，世纪嘉园一套总建筑面积为180平方米的四居室月租金约在9000元，其降幅达30%。
高档公寓租金普降的原因
高档住宅租市大跌的原因一是供需增长比例严重失调。以亚运村地区为例，2001至2002年两年之内，亚运村地区高档公寓以平均每年7至8个项目的速度推出，每年会增加5000套左右的房子待租。加上原有的待租房源，目前该地区就有近1.2万至1.5万套公寓待租。据“我爱我家”公司今年8月一个星期内登记客户的数据显示，共有租客2596人次，房源2679条，比例接近1：1；其中3500元以上的公寓、写字楼、商铺等登记的租客为165位，而待租的房源却有575套，比例为1：3.5，市场的供需比例决定了高档公寓租金价格的必然下滑。
高档住宅租务的激烈竞争是该地区租市大跌的人为因素。记者走访一些高档物业获悉，一些空置率较高的商厦或物业业主，竞相以优惠的租务条款吸引租户，带动这些高档住宅平均租金下跌。一些新建写字楼、公寓以优惠的租金诱惑，吸引部分租户迁往该类商厦物业，业主积极推销旗下物业，令租金跌幅更为显著。
针对IT业高收入人群的出租公寓项目由于网络经济泡沫的破灭和IT行业的普遍不景气而丧失了大量的租客。进入中国的外籍公司日益趋向本土化，具有高档租赁需求的外籍公司员工是越来越少了，加上内外销公寓并轨的政策一出台，可供挑选的余地大了，不少老外转租普通公寓甚至普通住宅，高端公寓越发曲高和寡。
另外，京城商务中心的转移是亚运村地区租市走低的又一个原因。在CBD商圈内聚集了北京70%的高档写字楼，很多世界顶级的公司也看好北京的市场，位于亚运村一带的部分外企和内资企业出于自己的发展已撤离亚运村地区，去CBD商圈或中关村金融走廊等地区安营扎寨。
公寓所对应的目标客户群是极其有限的，这部分高端的客户对会所的要求会强过周边是否有学校之类的要求，没有成熟的社区及优良的硬件配套设施，是不具备竞争力的。而前期很多开发商并未意识到这点，盲目开发，使得近两年来高档楼盘供应量大增，导致供大于求的局面加剧。当开发商将风险转移给中小业主后，就形成了公寓租赁市场的空置率高涨。
降了10%正合适
据“首创金丰易居”公司的徐湘介绍，综观一些房地产市场较火较规范的地区，高档住宅的租金回报率都在10%以下，台湾地区为3%，香港地区为5%，广州地区为8%，上海则为10%，只有北京平均保持在20%左右，这是不正常的租金回报比率。亚运村地区高档公寓和写字楼租金的大跌，并非一件坏事，恰恰说明了该地区的租金在经济规律的作用下，回到了它应有的位置上。随着京城高档公寓和写字楼的新建和合理布局，其租金会进一步走低和趋于合理。
租金下降业主怎么办
“我爱我家”公司曾接待过一位业主郭先生，郭先生购买了朝阳区国际友谊花园里一套153平方米的两居室，两年前该房通过中介公司以租金2000美元/月租出，但房客只租住了半年就退租了。中介公司建议郭先生降价，被郭先生拒绝，导致该房空置了9个多月才于今年年初以月租1450美元租出，造成房租损失高达1.5万美元。对于郭先生这样的情况，专业人士建议租客多了解市场的行业租价，在整个市场租金下滑的时候，对租金进行适当的调整，否则可能会使空置期增加，造成更大的租金损失。专业人士建议租客多了解市场的行业租价，在整个市场租金下滑的时候，对租金进行适当的调整，投资回报率保持在8%以上便可以承受。否则可能会使空置期增加，造成更大的租金损失。赵国明
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