房地产投资具有消费和增值等特征，尤其高档公寓是较理想的投资工具。实际上，在投贷回报率冠于全国的京城，贷款买房然后用租金还贷正成为京城投资的主要形式之一。投资就意味着成本支出，其中包括税费。在计算净收益时需扣除首付款及其假定放在银行而产生的利息，投资者往往忽略这一点。成本包括哪些部分？投资高档公寓到底能赚多少钱？

　　前期现金成本2163元/月

　　张先生前不久在北京CBD区购买的建筑面积约80平方米、售价为80万的房子，每月租金收入为8000元，能租出这么高的价格，他对自己“以租养房”的投资很满意。租出后他对投资成本做了一项简单测算，不禁吃了一惊：8000元的月租金，自己每月只净赚860元。

　　“以租养房”的前期投入主要包括首付款、装修费和买房相关税费。首付了24万元，再加上装饰、家具和其余费用，张先生的一次性投入是349795元。按20年240个月折算每月为1457元，应当考虑到将此款存入银行是有利息的，按一年定期存款自动转存(“利滚利”)计算，年利率为1.98%，利息所得税扣除率为20%，每月实际折算额为1712元，比不计利息时多255元。也就是说一次性投入349795元相当于在今后的20年中每月投入1712元。

　　每月物业管理费按3.5元/米这一中等水平算,供暖费按每年2100元算，此两费每月平均计451元。张先生的前期现金投入平均每月为:1712的月均现金购置款加上平均每月451元的物业供暖费,共计2163元。

　　还贷连本带息3547/月

　　张先生办理了30万元公积金加26万元商业贷款共56万元的20年期组合贷款。自今年2月21日起，公积金贷款的年利率调整为4.05%，商业贷款年利率调整为5.04%，这样张先生每月的还款额为3547元(公积金贷款每月还款额1826元，商业贷款每月还款额1721元)。

　　出租需缴纳税费1490元/月

　　每月要支付的相关税金，更应引起投资者重视。对张先生而言，在出租房屋时一般应考虑以下税种：营业税、房产税分别按全额租金的5%、4%收取，还有城市维护建设费、教育费附加、营业税、印花税。所得税按每月租金减去租金总额的20%及以上5项税费后余额乘以10%。为便于征收管理，目前北京市部分城区多实行的是综合税率，即以上6项税费按月租金收入的17.8%计算。这样每月的税收支出为：8000？？17.8% = 1424元。

　　个人出租高档公寓大都通过中介公司实现，京城高档物业出租，其中介费大都是由出租方支付，酬金大都相当于一个月的房租。假设张先生的公寓在20年中只求过2次中介公司，张先生需支付中介费为8000？？=16000元，按20年240个月折算，张先生平均每个月需缴纳中介费约66元。

　　两项相加，出租房屋缴纳相关税费1490元。

　　20年后净落一套房

　　由上面分析，我们就可得出每月税后净利润：8000 - 2163 - 3547 - 1490 = 800元

　　需要指出的是，投资者在测算时，往往会忽略前期投入应计的月利息和房屋出租时每月应该交纳的税费，实际上出租公寓后缴纳租费的租户越来越多。有关部门正加大对私租住宅的打击力度。“以租养房”搞投资不算税费成本，如此得出的月净利润多达两三千元。这对于筹划者来说将是一个严重的错误，甚至会导致全盘投资计划失败。

　　虽然张先生平均每月只净赚800元，但他并未沮丧，因为他知道20年后他可以完全拥有该套房产，届时，不管是出租还是出售，其净赚的岂止是区区800元。投资者贷款还完及前期投入收回之后，拥有的房产就成为投资者的净收益。

　　白雪利 吴华