9月8日上午10：00在秋季房展会现场由新浪网房产频道主办的“首次购房应积极关注的几个问题”专题讲座(即新浪房产北京购房者俱乐部购房课堂讲座)吸引了众多的购房者的参与，并提供了现场入会即可获得精美礼品的活动。

　　“首次购房应积极关注的几个问题”

　　演讲嘉宾：北京家春秋置业投资顾问有限公司总经理黄岚

　　主持人：各位大家早上好，我们今天有幸请到了北京家春秋置业投资顾问有限公司总经理黄岚先生，为我们讲解一些购买房子的一些问题，特别是首次购买者，我们购买的目的不同，所以购买的选择也多种多样。今天给我们做专业的讲解，在讲解的过程中如果各位有什么问题可以提出来，也可以在讲解完毕之后，大家准备一些关系的问题进行提问，我们现在有请黄岚先生为我们做主题演讲。

　　黄岚：我们今天将的主题是首次置业关注的问题，大家都是第一次买房，我曾经问过很多买过房子朋友问题，你会不会还买现在的房子？他说不会买。买之前和买之后有很大的差距，所以教训是深刻的。所以今天关于怎么样买房，如何去看进行一个沟通。首先大家了解是你们买房是为什么？因为买房的目的有很多种。有人是因为孩子要就学所以要去买房子。比如说买在教育区里面，还有要结婚，还有要拆迁去买房，还有是改善自己的生活去买房。这些目的不同，所以导致在选房的过程当中差别有不同的标准。也有是因为父母买房，表达孝心。最可怕是为银行买房，没有估计到自己的收入和财务能力，有很多人买房之后供不上楼，导致房子收回，导致纠纷。所以大家买房之前要想好为什么目的买。

　　年轻人是因为居住，因为要结婚，但是现在房价在北京从1万多到2000多有很多的差别。就说明北京房价的金字塔很大，顶级的房屋可以卖3、4万美金，低档可以买2、3000块钱。如何选择这些不同价位的房子？比如年轻人买房子，比如你的月薪收入大概只有5000块钱左右，你在这种情况下，你是买什么样的房子最合适？因为有5000起码来说，你要工作5年左右的时间。这能够帮助你支付10万到15万的首付，这样还是有可能的。大概在5000到4000左右的价位。在这个价位当中，北京市场有哪些房屋在供应，基本上在四环、五环。比如像东边、北边、上地、亦庄都是较好的区域。价格是不是决定你买房的因素？有些人是因为价格买房，因为这里便宜，能够接受的起。但有一些买经济适用房的人他买的起房但住不起房，他没有估计到买房之后所需要支付的成本。比如到远郊买房之后，他生活成本高了，购物不方便，交通每天要进城、出城。我们在成立工作不大可能在郊区工作，所以交通非常的昂贵。要么你买一辆车，要么搭车，郊区的成本还有高速费，你要不想走高速还有要走辅道，只要是高速路的辅道都会堵车，这样你上班的时间成本就高了，在城里面8点可以起床，但在郊区就要6点起床。这样是不是就不能买了呢？不是，我主要让大家考虑综合的价值。如果你在中关村上班你可以买上地的房子，如果你在中关村上班你买了东边或者南边你的成本就高了，生活压力就大了。我们买房还要考虑教育，在近郊区开发了很多的住宅，产品非常的新颖，性价比也不错。你要考虑孩子在十多年教育的环境在这里能不能解决。但很多人因为孩子上学了不得不买教育较好的地区，把原来的房子租出去，造成生活的波动。

　　另外还有医疗的问题，过了中年之后你都要考虑你的医疗，附近有没有好的医疗设施对你非常重要，它能保证你长期在一个好的医院保健周期检测你的身体，到不是说医疗能不能住上医院，如果你医疗一个好的医疗中心可以保证你的家庭定期检查你的身体，使你身体不会出现问题。另外就是周边的配套设施是否齐全，有一些偏远的地区周边的配套设施不齐全，会给你造成很多的不便。我认为要考虑区域的成熟度和配套的程度。

　　另外对于年轻人来说还要考虑社交成本的问题，白天上完班也不是马上下班回家了，还要交朋友、约会，如果你在交通不方便的地方，那么上下班的时间就是一个问题。如果搭车过了那个点就没有车了，这都是一些问题。目前来说，咱们脱离不了城市的生活，城市生活包括你的社交、医疗、工作、教育等等，所以这些都是你要考虑的。第二点我觉得大家要考虑自己所谓的收入预估的问题，现在很多人买房都用按揭，银行利息一降再降，所以这种方法买房是非常好的策略，但是你要想好拿多少钱做按揭，刚才说了，你月收入5000块钱你应该买什么样的房子，1万块钱应该买什么房子，这一点要看你的从业稳定性。如果你是建材推销的，你每个月的收入很好，分红佣金可以那到1万块钱，这是不是长期的呢？能不能保证你的收入持续下去。再比如说你从事高科技行业，IT行业收入很稳定，有的不稳定。所以对自己未来的预定要有一个度在里面，既不要高估自己，也不要低估自己。

　　另外来说，我想跟大家探讨一下，买房子买什么样的房屋比较合适？第一是买大社区好，还是小社区好，有很多的问题，很多朋友来问我，我要买房子，这个社区有100万平米，那个社区有5万平米，问我买哪一个好？这里面我们要分析，大社区和小社区区别在哪儿？共同性在哪儿？同等价位情况下，这些房屋都是你选择的范围，但是大社区好处在于人气很旺，如果你爱热闹，你可以选择大社区。但大社区人员混杂，有拆迁的，有白领，有做贸易的，这导致大社区会混杂，安静不够。比如你晚上散步会很乱。但另外一个好处就是配套比较齐全，社区里面的配套会自己造成。如果你不愿意跟混杂的人群住在一块，你喜欢安静的环境大社区对你不合适。如果你喜欢热闹，喜欢跟邻里多沟通的话你还是住大社区。根据自己的偏好选择。小社区很单一，买给的人群不会很混杂，基本上这社区居住白领就是全是白领。但小社区不会给你做太多的配套设施。比大社区差一些，但小社区比大社区安全一些，智能化系统比较容易实施，大社区控制起来比较困难，另外住大社区有另外一个问题，就是如果大社区是期房，你可能在里面住一期，那么你会长期住在工地里面，因为二期、三期要不断的开发，所以会有一些噪音污染，所以你要忍受一点。

　　那第二个问题就是买郊区房好还是城区房好？我刚才也说了，这是等等成本计算的问题，你不要单纯计算财务成本，郊区房屋比城区便宜，你比如在三环附近100万可以买两居，但在四环、五环可以买四居。郊区环境非常的好，大家都知道。第二点，时间成本、交通成本、教育成本比城区的高。

　　现在郊区的交通非常的方便，不过这里我给大家讲应该说北京现在只要说你在主干道上开车，因为现在私家车越来越多，北京将来趋势一户人家会超过1.5部车，就是买房人。在这样的情况下，也就是说堵车的现象才所难免。因为很多人走高速，但一年走下来成本费用很高，交十块钱、五块钱，每天要跑三趟、五趟，这样你就走辅道，走辅道肯定就堵车。我们现在城市规划当中路网建设很快，但不限制买车，所以车增长的速度会超过马路增长的速度，所以堵车的现象会越来越严重。现在二环、三环都在拆房子，因为北京市危房的改造要在这两年结束。二环拆迁比三环节、四环还快，而且改造之后交通会有所改善。二环附近有一些老式的平房，所以他对环境保养的非常好。大家可以看的见，有鸽子只有二环有，其他环都没有。城市规划是从城市中心阶段，向城市的郊区化阶段发展，然后发展一定阶段之后又会到了城市中心阶段。有的城市发展是越边远越好，在国外小城镇发展成卫星城，你在郊区买房子，你可以享受到孩子在卫星城里面就学，其他人可以在卫星城里面就业。你父母在卫星城里面可以得到很好的医疗设施，但在北京却没有。咱们可以看到，最早是望京有的人说是死城了，他就没有解决好他的商业问题、服务问题，所以在买房当中也要关注一下，这个城区规划发展是怎么样的，对将来也有一个预估。所以城区的房子会小，表面上房价高，但未必比郊区高。如果你第一次买房你最好在城里面有一居或者二居，方便你的社交。如果你第二次买房你可以到郊区居住，可以改善自己的生活品质。国外就是这样，在国外买房一生当中要买三到四次房，我们买房也不要看成一次性到位，对年轻人尤其重要。不要把这一生所有的积蓄都压在房子上面，将来你要一辈子为房子打工，你不防轻松在较好的社区、较好的环境，对你工作比较合适的地方买一个小房子，如果你过三、四年你有钱了，可以在郊区买一个别墅。

　　现在有很多的拆迁户，政府一下子给了很多钱，这些钱应该能够买的起个物业，因为拆迁买房一个是你的现金能力，另外就是说，因为要拆出去了，特别是家里的老人对这个非常怀念，他习惯城区的生活，对他们来说可能一个大社区比较合适。这样产生很好的邻里关系。另外也不买太偏的房子，因为老人将来会有医疗的问题、心理的问题。住在城里一辈子突然拆出城了，这种感觉永远找不回来。在城区有一些社区也是不错的，现在很多人买房子不愿去南边，现在南城也注重了环境，因为拆迁买房大家都知道，受价格因素的制约很大，不可能有再多的收入，这个价格对他非常的重要。你可以买一些经济适用房，或者买一些偏南向的房子，我认为北京的发展不要让原来的观念左右自己。南城的发展速度是比较快的，而且房价有它的优势。我认为也可以去考虑。

　　那么再一个问题比如说现在买房是买塔楼还是板楼，买高层还是低层？现在板楼是比较高的，塔楼是比较低的。所谓板楼的优势就是通风、采光，有的板楼一梯三户、四户，这样就不透风了。你买房子的时候就要看一下。现在多层的房屋比较好，适合老人居住，因为它比较矮。但多层房屋建设的成本低，但房价比较高。南向、东向都不错，北向难以接受。现在板楼合适的在14米、15米以上，但现在大部分的板楼都是18米。这里面要仔细的分析。

　　再一个问题，大家买房子都喜欢大的落地玻璃窗，这好还是不好呢？这要分析，大玻璃窗采光不错，但住进去之后有两个问题，一个问题是能源的问题，能源的损耗很大，夏天折射阳光之后，你空调要开足了马力，因为它很晒。另外冬天会冷，会造成能源的损耗。还有一个问题，就是对视，这样影响你的隐私。所以不要追求玻璃越大越好，这也是大家应该注意的。另外要讲一点采用传统还是现代？比如说地板采暖，和屋顶的采暖，跟传统的采暖比起来大家要仔细的分析，有一些创新还不成熟。比如有一些地板的采暖是国内厂家生产的，他质量不是很好，而且维修很困难。你要整个地板翻起来才能修，所以在传统和新兴当中要看成熟产品才买。

　　再一点买中心绿地好，还是主环绿地好？过去都是中心绿地，现在越来越少了，只有两个楼中间有一些绿地。

　　主环绿地有好处，如果把每一个主环做的很宽阔的话，你对你有帮助。另外还有一个溶剂率的问题，现在楼和楼之间都到了最大的限度。所以房还是有中心绿地比较好一些，这样可以使你有更大的间散步、休闲。所以大家一定要关注你的楼间距有多大，因为你不但要在楼里面待着，而且还有环境。

　　再有一点就是买概念产品还是品质产品？有的是很好的，但是有的不一定能够做到，事实上首先还是关心地段、价格、环境品质等等，牢牢把住这几点就可以了。概念也要听的。

　　再一点就是买成熟区域还是不成熟区域？我们刚才说了买成熟区域配套的设施很齐全。地价一个是区域它是不是黄金地段，成熟不成熟不是看有没有医院什么的，而是看有没有地下管线。比如买一个偏远的地方，但了解如果这个地方把地下管线做足的话，比地上投入还要，这不是一个开发商能做到了，需要政府的投入。政府投入了10、20年，开发商坐享其成，不是一朝一夕能够弄出来的。但有一些地方市政建设很好了，比如亦庄啦等等。你要买房子一定要注意它的升值潜力有多大，第一次买房相信都是自用的，投资的客户少。但是你还是要考虑一个投资的价格，比如说如果你是年轻人，你第一次买房，你在城里面买一个小型的住宅，将来要买一个更大的住宅到郊区换房，你要看一下这个房子未来出租前景好不好？你还要夺取你的回报？如果房子选择不好，你的回报率就非常低。所以你要选择好的住宅，这样未来的出租率比较高。这也是要考虑的。以上是我们跟大家交流买房的一些具体的细节问题，因为我相信大家更多是第一次买房，有很多这样那样的问题，一会儿大家有问题可以直接的提出来，进行交流，我今天就讲到这里，谢谢大家！

　　黄岚：二手房北京市场没有完全的放开，我觉得成熟区域的二手房还是可以买的，而且从经验来看，二手房的买卖非常好，比如上海、广州，如果给老人换一套房子我觉得二手房是比较好的选择。

　　主持人：还有哪位有什么问题？

　　购房者：有的别墅卖的时候没有销售许可证，但说一期有一些人拿产权证了，买别墅会不会有风险？

　　黄岚：没有产权证是不可以销售的。别墅的开发周期比较长，开发商采取买多少套，盖多少套，也许该10年、15年，它要一步一步办，如果他没有办产权就没颁发交产权出让金。他一定是开发用地，不会是非法项目，只是有没有钱办的问题，你要考虑发展商的实力。

　　购房者：小区的绿地价格都是包括在房子价格里面的，这个怎么评估？

　　黄岚：他会在合同中规定，你可以要求不同条款，你可以在补充条款里面可以进行约定，他要承诺给你环境是什么样，你可以要求发展商在补充条例里面写清楚。他的图纸出来就已经是政府批准了，如果他有变化就是他违约，所以在补充条例里面可以写清楚。

　　购房者：我们看重经济适用房是不是也存在没有预售许可证？

　　黄岚：经济适用房也有证的问题，没有的话就说明手续没办全。这个经济适用房不仅政府在开发，民营企业也在开发。

　　购房者：需要政府批准吗？

　　黄岚：需要。

　　购房者：预售许可证为什么办不下来？

　　黄岚：一个是未审核，一个是交的钱不够。

　　购房者：如果没有销售许可证，但合同里面签订入住一年之内保证你拿到产权，但这种合同也许不可能是国家规定的合同，像这样的合同有没有法律效力，如果一旦一年之内拿到产权，是不是合同签订就有法律的约束力？

　　黄岚：只要双方签字就应该有法律效力。他没有产权你就买他了，说明你已经支付风险了。首先要考核他的房屋开发是否合法，第二问题就是钱，他钱没到位，而没颁发办。

　　购房：怎么看何不合法？

　　黄岚：有一个违约条款，你要看好，一年之后办不下来是退房还是怎么办，一定要写的。

　　购房者：一层的地上房产权却是三层的？

　　黄岚：这个就有问题，产权只界定你买房屋面积的图，如果你的产权跟你买的房屋不一样的话，那一定有问题。

　　购房者：您刚才说的五证俱全，我们买房子不可能看很全是不是看预售许可证就可以了？

　　黄岚：要看预售许可证写明的范围是哪些，比如他要建10万平米，但预售许可证里面是1万平米，你一定要看清楚，哪一个门洞、哪一个门号都写明的，你一定要看清楚。

　　黄岚：我跟大家讲一下，我们公司跟新浪合作搞了一个购房俱乐部，这个俱乐部是帮助大家在买房当中对类似的问题进行咨询，推荐好的房屋，大家可以一会儿到那儿去登记，将来可以成为会员。像这样的讲座还会不断的举办，谢谢大家！

　　新浪网9月8号上午的直播到此结束。谢谢大家！

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