建设部新部长汪光焘近日发出指示，要面对中低收入居民搞好住房建设，其中着重指出今年要完善、落实经济适用房建设的各项政策，组织好经济适用房的建设。

　　之后不久，北京市就做出决定，今年计划竣工经济适用房面积200万平方米。

　　系列消息的传出，对于经济适用房的定位对象——中低收入者无疑是一个利好。然而，据记者从北京市建委得到的消息，今后5年，北京市每年需提供200万至250万平方米的经济适用房，此外，房改货币化后，中央在京和市属单位职工每年需要经济适用房大约在120万至150万平方米之间，也就是说，北京市每年需要的经济适用房的真正总量将超过300万平方米，甚至可能达到400万平方米。

　　那么，即便北京市今年竣工200万平方米经济适用房的计划能够如期实现，还意味着北京市至少有超过三分之一的中低收入者今年的住房问题还得继续被搁浅。

　　政府扶持代价高昂

　　16%被非定位对象买走

　　经济适用房

　　推行力度难以把握

　　经济适用房由于其价位低廉，工薪阶层的收入可以接受，被市场所看好，事实上也出现了非常火爆的抢购场面，甚至有凌晨三点去排队购房的，北京回龙观的经济适用房的排号已过万。而北京截至去年年底，集中建设的经济适用房小区25个已全部开工，承诺建设面积600多万平方米，已竣工180万平方米。其中那些价格低、交通便利、配套设施好的项目，户型设计新的项目大都售罄。

　　经济适用房的畅销并不能掩饰其内部存在的种种矛盾。

　　从政府的角度来说，由于国家对于经济适用房的土地实行行政划拨，意味着要对开发商免收土地出让金，在税收方面，国家又实行21项税费优惠政策。

　　一位拥有多年房地产开发经验的业内人士告诉记者，在北京，虽然经济适用房的地段比较偏远，土地出让金的价位一般在300元至400元每平方米，但如果按去年北京市开工经济适用房200万平方米计算，北京市去年仅土地出让金一项就减少了近8亿元的收入，而北京市每年从土地出让金中获得的收益在市政基础设施总投资中占了70%。

　　也就是说，经济适用房开发得越多，政府为其补贴得越多。而土地出让金等相关税费又是地方政府的主要收入来源之一，这项明显带有给中低收入人群福利保障痕迹的政策与地方政府的财源站到了对立面上。

　　一位地方官员说，建经济适用房实际上是国家请客，却让地方政府买单的行为。

　　而从房价的角度来看，经济适用房的实行的确为平抑房价起到一定作用，但是，对于商品房的冲击还远远不只是房价的问题。

　　首先，虽然许多地方都对中低收入的标准进行了界定，北京市将这条线划在6万元，但是，这个标准的可操作性还有待于考证，在这种对象模糊界定下，一些高收入者买经济适用房，甚至买几套已不罕见，据了解，自北京市开始实行经济适用房政策以来，大约有16%的经济适用房被高收入者买走，这不仅导致了一部分中低收入者没有真正享受到此项优惠政策，还使商品房的购买人群大量流向了经济适用房，扰乱了整个商品房的秩序，商品房开发商只有用压低房价的方式来与经济适用房一起分得市场一杯羹。这样容易打击开发商的信心，不利于整个房地产业的发展。

　　“我们也想建更多的经济适用房，为民解难，但是要地方政府支持，开发商支持才行呀”，面对经济适用房供不应求的市场，一位政府官员的话多少显得有点心有余而力不足。

　　3%的利润率开发商瞧不上眼，占业务总量1%的个人住房消费信贷对工商行诱惑不大，经济适用房很难成为投资者的“香饽饽”

　　据记者了解，今年北京市初步选定在大兴县西红门和通州次渠建设两片大规模经济适用房，将由政府负责开发，采取招标定开发商的方式进行。

　　开发商是不是能看好这两个经济适用房项目呢？记者采访了北京几家著名的房地产开发企业，他们均表示不愿投资这两个项目，原因不是项目本身不好，主要还是投资经济适用房的利润太低。

　　按经济适用房政策规定，开发商的利润被控制在3%之内，虽然实际利润会比这个数字要高，但仍然大大低于商品房的利润，这与商人永远只可能追求利润最大化的现实相违背，特别是对于为数不多的暴利行业房地产业来说更是如此。

　　一位开发商向记者坦言：“即使是开发普通商品房，我的利润都可以达到15%左右，我干嘛要去做经济适用房呢，开发经济适用房只是在政府那里很有荣誉而已。”

　　对经济适用房的投资，就连深万科也明确表示，今年的市场重点还是在中档住房的建设上，而不会做经济适用房。

　　即使是那些承接经济适用房的开发商，也往往是“雷声大，雨点小”，对于承诺面积，只要能少做就少做。

　　投资经济适用房除了不能吸引房地产开发商外，也同样引不起银行的兴趣。

　　中国人民银行的一位人士说，针对住房商业贷款政策已很开放，贷款额成倍增长。作为政府来说，对经济适用房有优惠政策，但从银行的角度来说，不能随便优惠。

　　而中国建设银行总行则表示，除非有建设部一整套针对经济适用房的措施出台，人行与建设部之间也协调好了，建行才有可能做出相应措施。

　　虽然住房消费信贷一直以来都很火爆，但在银行的业务比例所占份额不大。如工商行，全国的个人住房消费信贷占全国各种发放贷款的1／100。《金周刊》记者杨丽萍 徐昙

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