国美第一商城投资讲座

　　第二是流动性，房地产被认为是一项流动性差的投资，为了得到最合理的物业价格，需要足够的时间来进行市场营销，二手房市场政策和相关措施不利于尽快实现变现，由于政府及开发商方面的因素，导致房产证办理的速度也比较慢，影响了商铺的流动性，商铺你买完以后要变现再卖，就不容易了，你要找到具有投资能力的投资人，这本身就不是一件太容易的事，它是一个长期的、固定的投资。另外是财务杠杆，如果你没有银行资金的支持或者银行贷款的支持，对很多商铺投资来说都是很困难的一件事情。我们公司做的也有一些大的商铺，铺子总价达到1000多万，我在销售时都找到了相对稳定的租户，如果有租户的时候，银行在做贷款按揭时也是非常高兴的。

　　第三是管理，目前商铺投资主要是有独立门面的底商，另外是税收影响，目前许多投资人还没有纳税的意识，随着政府的监控力度加大，税收将对投资市场造成较大影响。持有期，投资者需要不断考察其商铺投资的经济状况，持有期可能比预期要长或更短，续租的数量和时间也会延长或缩短持有期，因为物业的价值同其产生的收入直接相关，很多的租户不可能跟你签一两年的租赁合同，可能更多是签三年或者五年，有些做餐饮会签到八年，装修的成本在做财务核算时是要在五年内必须要消耗完的，规模大的国际品牌租约的时间要达到15年，像肯德基、麦当劳的租约最少要达到10年，你要判断你的物业价值它本身的增长，也许目前这个区域不是很成熟，租金不是很高，但是你可能会判断未来2、3年周边会有城铁、地铁，会有更好的预期，这个时候你可以设定一个投资总额，比如说目前的情况不是很好，我可以租金给你比较低，三年以后我可能会采取另外的租金方式，这是我们来商议的，这种方式很多。像肯德基、麦当劳起步租金会比较低，我希望十年平均租金收益达到7、8元，但是起始租金可能就是3、4元，我预计3、4年后会走向成熟，我可能会从4元跳到7元，然后以这种方式进行递增。

　　价值的变化，外部因素和财务因素对房地产价值的影响比地段影响更大，贷款利率上下波动、物业的空置率水平、物业改良所需租金、较高或较低的市场租金标准，这些都反映了市场供给与需求，都会影响物业的价值，原来的贷款利率可能很低，03年做商铺那时候贷款利率也就是5%这样的数字，现在应该是达到6.83%，再上浮就到7%多，商铺可能达到8%。这时候对你现金流的影响会很大。商圈的变化对物业价值影响也比较大，这个商圈变得越来越好还是越差，如果越来越好，你这个投资就会比较好，如果商圈变差了，举个例子，东四是历史上明清两代，民国时期包括解放以后一直是北京市的传统中心区，商圈是非常好的。我记得改革开放以后北京市第一个百货店隆福大厦，80年代建的，那个时候一直非常好，但是随着城市化进程，隆福寺这个商圈就不存在了，为什么隆福大厦关了，因为商圈不存在了。再说CBD，6年前还不算大商圈，就是普通的居民楼、住宅楼，但是现在这个商圈非常成熟，竞争性物业和替代性物业也会产生影响。

　　房地产投资者的基本动机就是从投资的物业中获得未来的现金流，在具体出租时会比较几个投资项目和现金流情况，然后从中选择最佳投资，但这并不像我们说的那么容易。不同的物业所要求的投资形式不同，投资回报的时间结构不同，回报的金额也不同，因此这些变量的存在，投资人对经济发展的预期，政策也会导致投资的行为不同。还有就是投资者偏好，一般的投资人都希望有最低的初始投资，有一个最高的现金流。总体来说，早期投资，早收租金比晚收租金要好，出售商铺时希望得到最高的销售收益，其实在这个过程中就是博弈，包括租户的博弈包括你买铺时与开发商的博弈。