国美第一商城商铺投资讲座

　　第三就是物业的市场价值可以通过对该物业的营业净收入使用一个资本化率来确定，市场价值同时也会受到投资人未来经营期间实际的现金流和销售收入。影响物业价值的因素有很多，比如说新建成本、土地规划、经济预测、同类销售状况、有关法律法规、维护及保险的费用、公共设施可获得性的成本、资本成本、个人所得税、房地产税。你要在几年前做房地产投资税是比较高的，现在只有5.5%的税，对于商铺投资非常好。如果租金不能提高，或者税收增加不能转嫁给承租人，税务评估的增加将引起营业净收入的减少。比如说要租给银行，是需要你开税票的，这个税避免不了，容易导致你的收入下降。当专门从事于一个特定的市场和物业，充分了解该物业的供给情况、即将进入市场的数量以及市场的运作。

　　其次，商铺是用来向公众展示和销售的物品以及提供服务的物业类型，旨在满足消费群体的不同偏好。国际购物中心目前商业大的分类包括，超级地区型、超级区域型、地区型、社区型、邻里型、服装专卖店、主题街、直销购物中心以及独立式商店。如果你选择一个社需、邻里型商铺的进行投资，价格是相对比较低的，而这种投资的理念完全取决你自己本身，有一些人可能喜欢风险比较大的投资，有些人就喜欢高投资、高回报的，有的人喜欢稳定的投资，不想找太多的麻烦。

　　商铺的分配中，开发的形式分为商业街、市场类、社区、住宅底商、百货商场、购物中心、商务楼写字楼商铺、交通设施商铺，按商铺位置形式分类也可以分为两类，建筑的形式分为综合体、独立体、底商，按物业区位分类分为城市中心区、城市边缘。从物业的产权来分有产权性的商铺和使用权商铺。商务部对商业区的分类，包括邻里型和社区型商业区、地区型、市级商业中心区，这样一张图代表不同商业区他所服务的范围，比如对于小的区域来讲，小的圈代表邻里中心服务范围，很简单的是便利店它服务的半径非常小，这个绿色的代表社区中心服务范围，红色的是地区中心服务范围，国美就是相对于朝青区域服务的，在座的很多人可能会去西单，它就是一个城市的商业中心，有些人不在这一带住的人，你可能会少到这个区域来，不同的商业中心涵盖不同的范围。

　　下面我们介绍一下投资的概念，一般性的理解为投入资金以获取回报或利润，这是一项资本支出，资本支出能在未来创造收入或利润，投资也是当前消费的替代，创造未来的收益。投资有什么特征？我们主要从八个方面来衡量，第一个是风险，任何投资都是有风险的，就是从你投资的那一天开始，就不可能没有亏损的买卖，就好比股市再好的时候，也是有被套住的，首先你要把风险想在第一位，就是购买商铺也是一样的，它也需要一定数量的资金，投资项目收益的最大化需要一段时间，房地产投资带给投资者一些特殊的风险，由于市场因素的变化，导致商铺的空置率，带来风险，租户流失、减少现金流并增加维持未生产收入空间所需的费用，有的商铺我希望租6元，有的租户想要5元，最后可能没有租，觉得低，实际上你将来的商铺空置在一年、半年、三个月，这个空置率风险特别大，对于租金的问题影响是有的，但不是最大。我们举一个简单的例子，比如说现代城 (论坛 户型)，现代城大概从02年开始陆陆续续很多商户入主，到07年还是有很多空置的商铺，就是如果有的铺子一年没有租出去，有可能对你十年的回报影响10%，你要8元租，原来有人要租7元，你没有租，空置一年就相当于达到6元多，这个风险很大。另外租户的流失，这种投资心理必须要结合起来，要有共赢的理念，不要一味地追求利润最大化，租金占经营成本多大的比例，如果经营成本租金特别高，有可能亏损，可能干一两年就走了，你的商铺就空出来，你可能空出好几个月的时间，这个风险也是非常大的。外部因素的一些影响，比如说市场新的竞争性物业出现，税收政策变化都会带来租金收益的降低，相关政策和出台的法规，比如说现在的底商不像03年6月份之前，当时北京市工商局出台政策之前，底商是不允许餐饮等5种业种的经营，现在餐饮、娱乐这些对于整个的投资也是有影响的。