国美第一商城举行商铺投资讲座(组图)

图为国美第一城的商铺投资讲座现场

　　主持人：大家下午好！欢迎各位业主的到来，我是国美第一城商业部的副经理刘晓杰，现在国美第一城销售任务已经基本完成，销售部门已经把工作重点转移到整体招商的工作当中。最近我们接到很多业主咨询商铺投资的电话，这也是开展此次培训讲座的原因。

　　今天活动的主题是国美第一商街 (论坛 像册 户型 视频)商业投资培训讲座，今天是第一期活动，活动的主要目的是给在座的业主讲一下商业的经营管理理念，还有包括商铺的概念和分类，以及商铺的投资分析等介绍。目的是让投资者合理规避商业风险，正确地做好商铺的运营定位。

　　下面我给大家介绍一下今天请来的专家潘好龙先生，潘先生是汇博行房地产经纪有限公司董事总经理、经济学学士、国际商业房地产评估师。中国营销传播网、联商网等媒介的商业专栏作家，在《经济观察报》等各种公开媒体发表文章近100篇。《北京青年报》财富课堂商铺投资特约讲师、《北京晨报》商铺评选专家团成员，作为顾问和策划商业房地产项目达20多个。潘先生是在房地产方面相当有经验的学者，今天请潘先生给我们具体讲一下商铺投资以及后期运营管理的分析，有请潘先生。

　　潘好龙：大家好，利用周末的时间来跟大家一起交流关于商铺投资的问题。根据国美的安排，今天有2个小时，其中1个多小时我来讲，另外留下一点时间大家有什么问题可以进行咨询。

　　这个课程对于开发商还是投资人来说是个公开课，讲解内容主要涵盖8个方面的内容，我会对一些重点的部分张开来讲，有一些大家没有必要重点了解的我就略讲。

　　首先讲一下房地产市场类型、商铺的概念以及商铺的分类，房地产市场类型包括物业市场、投资市场与投资回报，以及物业价值市场，商铺是投资型的物业，很多人是站在投资市场方面衡量，其实还要从物业价值市场来考量它。物业市场带动了实际市场上有形的市场空间，市场上可利用的物业面积主要是由供给和需求决定的，人口的增加、交通、土地使用的控制、就业、地段用途以及其他相关因素的变动都会影响这些物业本身的变化，这些变化也会影响供给和需求，比如说需求增长，供给下降，从而引起租金标准和物业价值的上升，这些变化会导致物业市场的风险性。04年的商铺销售市场非常好，租金也租得很理想，一方面是由于城市化的进程，很多城市中心区老的商铺拆迁了，没了，新的商铺没有跟上，导致价格增长非常快，同时租金也是非常高的。06-08年，北京市的商业物业供应量达到了800万平方米的水平，，突然出现了这么大的市场供给，肯定会对商铺整个投资市场有影响。

　　投资人和用户都必须对以上的影响因素进行评估，预测出物业的未来状况，包括可利用性、吸收率以及未来的需求，理解市场行为，发展趋势以及租金标准，还包括价格和交易情况。北京全国性的住宅市场上涨非常快，商业物业的增长速度相对来说比较慢，08-09年是商铺投资是比较好的时期，同时目前的商铺基本上处于价值的凹地。

　　作为投资的工具，房地产与其他投资工具如股票、债券，成为投资人投资组合中的一部分，大多投资组合的回报都是由其风险程度决定的，在分析比较投资选择时，投资者必须考虑风险的有关因素，因此在投资中资本成本和数量非常重要。对大部分投资人来说，他最喜欢的投资产品有两种，第一是股票，第二是投资住宅，投资股票几年前股民很兴奋，投资回报是百分之百，现在再来看，投资股票大多处于亏损状态。，而投资住宅这两年的情况还是较为理想，原来国美的房子是5千元每平米左右卖的，现在二手房要卖到1万3左右。但是这两种投资产品要去比较，到底哪种产品更适合你做投资，同时作为房地产市场的投资住宅和投资商铺来讲，也适应一个基本的理念，从短期情况来看，感觉投资住宅是非常好的，但是从长期看就不一样了，举例来说：买100平米的住宅大概需要120万，如在回龙观每年的租金收入大概在1600元左右，一年就收两万元的租金，但是商铺可以收到6万或者到8万的水平，这是根据每年的现金流来分析。如果放到5年后，再加之市场上衡量，到底能卖多少钱？举个例子，你现在买的住宅120万元，5年后能不能卖到240万元？如果你现在在回龙观买一个90万元的商铺，5年后你很可能卖到180万元的水平。投入的资金被称为股本，如果有贷款，必须有投资的融资层面的因素，商业房地产投资通常都包括股本和贷款，通过设定一个因素来综合评估。