仲量：奥运对北京城市发展影响呈现出三大特征

　　在距离2008北京奥运会正式召开仅有113 天之际，全球专业房地产服务公司仲量联行发布了最新一份名为《快速迈向新北京》的白皮书。白皮书不仅分析了奥运会作为重要推进因素如何推动北京的城市化发展，同时还分析了奥运会对北京长期持续的影响。

　　自从北京2001年成功申奥后，在对北京城市改造方面的总预算已有大约410亿美元，其中大部分投资用于改善环境，以及扩建城市基础设施。这些投资旨在为北京带来长期持久的积极变化，从而推动北京的经济发展和人口持续稳定的增长。仲量联行北京董事总经理翰德伟表示：“和几年前相比，北京已今非昔比。 政府和私营机构的开发和投资，使北京的城市环境发生了翻天覆地的变化。因此，北京已经快步迈向适宜居住、旅游和经商的国际化大都市行列。奥运会的持续影响，很可能成为北京在未来十年乃至今后更长时间内取得成功的重大因素之一。”

　　一直有言论称北京房地产市场在奥运后将会大幅回落，但事实上，奥运会本身和支撑北京房地产市场增长的主要需求推动力之间并无直接的关联。随着基础设施的扩张形成新的商业区以及城郊住宅中心的发展，奥运会将对北京房地产市场带来长期、积极的影响。此外，环境改善的措施也使北京成为更加适宜居住和商业发展的地方。

　　仲量联行研究部经理陈斌(Ben Christensen)指出：“政府在努力改善北京投资环境的过程中，投资和开发审批方面的措施促进了大量新的、重要优质商业区的形成。这将大大推动北京高档商铺、写字楼和住宅市场的扩展进程，对北京未来的发展极其有利。但不可避免的是，这将在奥运会结束后的短时间内对高档物业的租金水平构成小幅下跌的压力。不过，支撑北京房地产市场发展的需求动力因素仍将不断增长。一方面，跨国公司将在中国拓展其市场，北京的写字楼将是这些跨国公司租户一个日趋重要的选择之地。另一方面，支撑奢侈品市场快速发展的庞大的人口群体以及消费心理预计仍将持续上扬，此外最终用户和投资者对住宅项目仍将保持强劲的需求。所有上述这些需求与奥运会的举办并没有直接的联系，从中长期来说，仍将继续支撑对北京房地产市场的强劲的吸纳量。”

　　2007和2008年，北京高档房地产市场快速扩张，写字楼、商铺和住宅市场总存量的增长幅度预计将分别达到52%、89%和58%。 需要注意的是，这种扩张是建立在高档物业市场基数相对较小的基础上，并且数据代表的是高档物业市场而非大众物业市场的增长幅度。当然，由于这种增长幅度非常显著，预计在奥运会结束后的几个月内将造成暂时性供求过剩的局面。不过，这种影响将是短期性的，这是因为2010-2011年新增供应量预计将会减少，市场强劲的需求将会吸纳剩下的空置空间。更重要的是，从长期来看，在物业供应量持续增加的这段时期，市场出现了以下几个重要的特征：

　　物业的质量大幅度提升

　　2007年前，北京曾一度受到国际一流的写字楼和商铺空间匮乏的困扰，需要大面积写字楼物业的租户和零售商被迫相应调整其在北京的扩张计划。2007和2008年，10个新的甲级写字楼竣工以及11个新的全资购物中心投入北京市场，为以上这些租户和商户带来了更多新的选择和机会。需要新写字楼空间的租户们现在有数个优质写字楼可供选择，而国际零售商们也正快速扩张，比如，包括Zara在内的一些品牌在不到一年的时间里便在北京数个商业区开设新店。

　　需求保持惊人的强劲增长势头

　　2007年大量新增供应进入北京商铺和写字楼市场，市场人士曾预测这两个市场的空置率将会上升，租金也将因此下跌。现实情况是，市场空置率确实出现了微幅上扬，但写字楼市场2007年底的平均租金水平却同比增长了17.8%。上文提到的质量提升是其中的一个原因，不过最重要的因素是在此前受到抑制的、极其强劲的市场需求得到释放。一些大的跨国公司写字楼租户在2007年前由于难以找到适宜的写字楼空间而被迫调整了其扩张计划。随着2007年超过130万平方米新建写字楼空间的竣工，这些租户目前有大量的写字楼空间可供选择，从而为它们搬迁、扩租以及物业升级提供了众多的机会，使它们可以在北京继续发展其业务。与此同时，零售商也在积极地与那些即将竣工的新开发项目签署预租赁协议，以确保能在北京前景看好的商铺市场中站稳脚跟。这种扩张计划本来应该是2007年前的目标，但由于2007-2008年市场才有足够适宜的商铺空间，其扩张计划也因而被迫推迟至这两年间。

　　13亿消费者的庞大消费群体

　　对于跨国公司和奢侈品零售商来说，2008年奥运会是它们大规模面向中国消费者群体展示的一次重大商机。预计观看奥运会的电视观众数量将达到历史高点，此外目前已有50多家国内外企业和北京奥组委签署了赞助商、合作伙伴或供货商协议。一些公司为争取到这一千载难逢的机会，支出金额甚至高达2亿美元。由于某些跨国公司需要一个成熟的商业平台来开展其营销推广活动，因此加快了它们进入中国市场的步伐。此外，奢侈品零售商和消费品企业也迫切希望利用该体育盛事，向中国庞大的消费群体推介其产品和企业文化。

　　北京交通基础设施的扩建，是一个将对北京未来发展带来显著影响的变化。这些影响是广泛性的，同样也将大力推动北京房地产市场的发展。一些主要的影响包括：

　　新建地铁站周边地区的交通状况将大大改善，从而使市民能够方便地到达新开发的商铺空间，并推动物业售价和租金水平的上涨。

　　将公共交通基础设施扩大至更大范围内的城郊地区，将推动周边住宅小区的发展。这些位于城郊地区的住宅小区是经济适用房的主要分布区，也是北京市政府为降低市中心地区人口密度的一项重大举措。

　　新建地铁线路穿过一些著名商业区，将带动其周边开发项目物业售价的提升，同时这些新建地铁线路的开通，也将更加方便普通市民的上下班，从而减少今后对私人轿车的依赖性，有利于缓解北京的污染状况。

　　北京奥运会明确强调要举办一次“绿色奥运”，同时人们也日益意识到健康环境的重要性。北京首座可持续写字楼——北京世纪财富中心已于2007年第四季度竣工，另一座可持续写字楼——北京环球金融中心也将于2008年7月完工。预计两座写字楼都将获得美国绿色建筑委员会LEED评分系统的认证。目前，北京的住宅社区也开始纳入可持续性的功能，不过在消费者意识提高和市场需求增长前，这种发展态势还有待积蓄进一步的力量。陈斌补充道：“更重要的是，对于个人买房者来说，可持续建筑的最大卖点可能在于其内部健康环境所带来的积极影响，而非简单的对节能的影响。但是，如果今后公共设施成本上涨，节能将成为一个更为重要的市场卖点。”

　　中国的其它几个城市，即青岛、天津、秦皇岛、沈阳、上海和香港，将作为北京2008奥运会的协办城市举办部分奥运赛事。某些赛事，如帆船比赛，必需是沿海地区(青岛)。而在其它的赛事中，将是一个让全世界的人们了解中国其它部分主要城市的一个大好良机。陈斌最后指出：“目前全世界的人口对北京和上海等中国一线大城市的认可度很高，但仍有很多人并不了解诸如沈阳和青岛这些人口众多的主要新兴二线城市的情况。通过举办奥运会赛事，这些城市不仅将大大提升其全球知名度，同时由于政府在2008年8月奥运会举办前竭力改善当地的基础设施条件和环境状况，这些城市的新建开发项目和投资也将大量增加。”