主持人：我们请宏观战略部的部长赵教授给我们讲一下相关的话题。

　　赵晓：我现在是一个学者，我的兴趣也是喜欢做研究，我自己曾经讲过如果我能发现一个新的道理和事实，我现在做的是我喜欢的事情，我现在真正进入这个行业，包括我多年的经历发现做的研究结果是做的时间越长胆子越小，越不敢说话。很多的事情我们看起来是这样，但是实际研究起来会发现通常不是这样，比如说我们早上看到太阳是从东边升起，傍

晚从西边落下去，我们的经验会觉得太阳是绕着地球转，实际并不是这样，其实是地球绕着太阳转。

　　当我们讲到事例时有些是原因，有些是结果，但是我们搞不清楚哪些是原因，哪些是结果，再有我们搞不清楚什么是好消息，什么是坏消息。比如说刚才烟台要发展，烟台有机会，我们要建成国际化大城市，这个是好消息。在上海CBD是说英语，因为只有说英语的人才能买得起。还有一部分是说温州话，因为温州人很多有了钱到上海去。我现在想假如说烟台成为一个国际化的大城市必然要吸引全世界最优秀的人到烟台，这些最优秀的人有很强的竞争力，他来了之后要住很好的房子，所以要住在CBD。全中国的优秀人才到烟台，烟台不再说烟台话而说普通话，那么烟台人会到哪个圈子呢？烟台成为国际化大城市，对烟台朋友来讲是好消息还是坏消息我现在还没有研究。

　　关于城市发展我研究很少，但是我曾经研究过西宁的发展，我们知道不同的区域发展不一样，那么原因是什么？大概从经济学来说可以从四种资本来讲：

　　第一种叫自然资本。就是说你这里有什么自然资源包括我们的矿产。我们知道阿拉伯就是靠他们的自然资本，澳大利亚就是非常好的产值，我讲烟台有好几个县基本也是靠自然资本，当然自然资本里面有大家忽略的那就是地理位置，这是非常重要的资本，用自然资本能够解释为什么有些地方是富有的，比如说香港、上海。

　　第二个就是物质资本。除了自然资本，物质资本也是非常重要。深圳为什么发展那么快，因为中央给他一个特殊的政策，全中国的钱都跑到深圳，国外的钱也跑到深圳。

　　第三个就是人力资本。我们知道二战之后中国和日本两个国家都受到了一定的损失，但是日本很快就起来了，而中国很多年起不来，为什么呢？因为日本人力资本的存量比中国多，假如这个楼是德国人建的，德国人走了楼倒塌下来，可能我们两年修不起来，因为我们不懂得如何修，所以人力资本是非常重要的一个解释。包括以色列为什么发展好？原因是人力资本。但是人力资本解释中还有一个误区，很多人把人力资本等同于受教育，把二者结合起来，如果仅仅以受教育的方面来看，我们山东包括东北人力资本比温州还要高，很多人没有上过学，初中毕业、高中毕业的很多，很多小学都没有毕业，我们会得出结论说这些地方的人力资本比那些地方还要好，实际不是这样。人力资本包括两个方面，一个是可量化的指标，教育、学位。还有一个是不可量化的，比如说企业家的人力资本。我们看温州人肯定没上过学，但是七八岁的时候就帮着姐姐打理生意，到了十几岁帮着哥哥管帐，十六七岁帮着爸爸经营企业，所以他的人力资本就非常丰富。从这个人力资本来看我们会发现山东包括烟台是非常退化的。而温州到处都是这样的人力资本。

　　第四个叫社会资本的解释，指人和人之间的关系，包括合作。我们知道刘备、曹操、孙权，这三个人的资本都是了不起的，这三个打架的人他们的社会资本是不具备的。社会资本近年来在社会学中是非常重要的。刚才潘总讲有些地方是无法无边的，比如说东北的自然资本是比较好的，物质资本也比较好，甚至人力资本也不差，但是社会资本不好。

　　温州是没有什么生产资本的，甚至连地理位置都谈不上，所以用这个原因来解释烟台的发展。如果从对外关联那么温州还有一些地方，温州在中心，这里面一个非常重要的原因，温州的社会资本大概是全中国最好的。我们知道现在浙江商城号称“天下第一商”，山东省人口比较多的，但是并没有说山东的商城是天下第一。如果从人口数量来讲，浙江的商人大概只有400多万，但是温州人的团结性是非常好的，我们知道温州人曾经有一次假冒伪劣的行为，但是温州人之间从来没有坑蒙拐骗的行为。

　　我们知道江苏一开始发展就是乡镇企业，为什么江苏搞乡镇企业，为什么温州上来就是民营企业，最好的解释就是跟社会资本有关系，要创业必须要有资本。在江苏就必须向银行借，而银行是不借私人，所以必须通过乡政府借或者让乡镇来做担保，所以就是做乡镇企业。但是在温州不需要向银行借，他可以向亲戚朋友借，给他们每个人打一张白条，有可能“张”写成了“章”，但是没关系，因为他有良好的民间信誉关系，所以就产生了民间的金融，依靠民间的金融就开始创业。

　　潘石屹：温州“炒房团”为什么能呼风唤雨，一个小女孩从北京坐飞机飞到温州一晚上凑集几千万资金不成问题，整个的效率是非常高的。

　　赵晓：后来我们还知道温州有一个特点，并没有什么高科技，高科技的风险非常高，温州搞的都是保险系数非常高的产业，但是温州有一个特点叫“小商品大市场”。别看一个打火机，他的打火机可以做成全世界第一，他主要是靠他庞大的营销网络。浙江400多万的商人有200多万在浙江省以外，这200多万就构成了强大的社会资本。所以温州人和烟台人比，假如他们同时发明一个东西，烟台人就会想发明的这个东西能否卖的好？好不容易把公司办起来，他卖东西发现一样很困难。但是在温州不会，你有一个好的产品，你很快找到资金把工厂建起来，有200多万的营销网络帮你销售出去，我们大概用资本来理解一个地区，也包括城市发展历程。

　　我们再讲一件事，这是我们最近做的一个研究，北京有几点争论，一个是宏观调控。要不要宏观调控，房地产这样的调控是否适合这是一个争论。第二个激烈的争论就是我们还要不要搞宏观调控。资本现在已经过剩，银行有十万亿的贷款。存款比贷款多出十万亿，换句话说十万亿还没有贷出去。

　　第一个研究结论我发现宏观调控现在已经到位了，根本没必要再进行调控。别看中国的经济上半年达到10.9%，这样的速度中国人是很不习惯的，尤其是亚洲金融危机之后，中国人觉得这样的数字一定很高。但是不能说经济增长了11%就是高的，增长7%就是不高。经济增长速度高不高不是它本身而是反映出来的效果，而这个效果体现在什么地方？如果经济增长速度过快、过热会导致物价上涨。但是我们现在物价很低，到现在为止我们消费者的指数控制在1.2%。

　　第二，我们从征兆可以看到你的投资回报越来越差，甚至投资没有收益，我们就说你的投资已经不合理。在2005年的时候，上半年我们发现

　　第一点我告诉他们增长完全是正常的。我们发现不光是石油等等增长了，甚至连

　　在中国做房地产投资做的最大的一家，他们说在美国的投资回报从来没超过5%，在新加坡投资回报不超过10%，但是在中国大陆的投资回报率都是非常高的。

　　我主要是从研究数据本身得出一些结论，这里面首先我们从物价上来说没有任何风险，不仅没有任何风险我们还要防止物价进一步下跌，从回报上讲我们投资回报最高就没有理由一定要压投资。我们发现如果中国的经济调控，我们要调整我们的外贸，其实这可能是一个坏消息，因为大家知道人民币要升值，如果升值30%，一千多亿美金价值就损失30%，所以这笔钱是“烫手的山芋”，拿到手之后能干什么呢？我们买美国的国库券？所以这样买是非常不合理。

　　潘石屹：中国买美国的国库券是不合算。

　　赵晓：所以大家注意一下，前两年有一个观念，外贸不能乱动，因为外贸涉及到国家的就业，外贸每年的就业达到200多万，其实我们现在发现如果宏观调控一定要调控一个东西，不如调控汇率，不如让汇率逐渐往上走。另外一项研究发现中国价格的差异、生产要素的差异是千倍级，这个是指对商品价格的影响，而汇率的影响对商品价格的影响是十倍级，换句话说我们曾经做一个测算，假如说按我们目前的工资差异，中国实际工资每年增长6%，美国增长3%，我们要100年才能赶上美国的工资水平，如果是美国不动我们一直按目前的速度在增长，那么至少要三十年才能赶上美国2003年的水平，在这期间我们的劳动力、生产要素都跟美国有很多的优势，而且这样的优势绝不会因为中国汇率的升值而改变。

　　我们发现假如说

　　比如说汽车，前几年我们进口汽车，过几天会发现汽车会重演家电的道路。假如2006年中国开始生产飞机，这个产业在十年之后达到成熟，这样的结局我们会发现未来中国还要让国际产业走向中国，外资向中国走，中国以此来促进自己经济发展，国际上2/3的重化工业有10万亿美金，不可能会全部转移到中国，但是可以转移相当一部分，如果每年转移到中国一千亿美金，我们现在引进外资才600亿美金，所以这个转移带来的结果是中国的产业结构提升，中国真正成为世界的资产。

　　中国现在是都是轻工业，将来在重工业中国也将扮演重要的角色。我说这个实际跟烟台有关系，我们知道最近中央定了一个开放的重点是天津，他把天津定为新的开放城市，等同于80年代的深圳，从我们的分析来看这样的安排有没有道理？没有道理。因为天津并没有太强的重化工业，新的开放城市应该跟国际转移对接，什么地方最有这种可能性，最有条件跟国际重化工产业对接，一个就是东北，东北应该成为新的开放地区。我们知道2005年山东的经济增长全国最快，为什么山东的经济增长最快甚至超过广东、江苏、浙江？其实有一个原因就是山东的重化工第一，在前几年控制电力的时候，山东上了很多的电力系统，所以山东在重化工上马的时候不缺电。第二他已经有很多重化工的项目，我们知道宏观调控中，江浙一带如果想上重化工项目中央不批，同时他们也没有电，所以这样山东就占优势，这样就意味着下一步开放的重点实际应该考虑东北和山东。

　　如果这样就意味着我们山东要转变一个很大的观念。我们这里是做胶东化、烟台化，我们要进行这样的开放，这样的开放能够抓住新一轮的机会，我们要改变我们的观念，我们现在的观念是经济民族主义。对外界的并购要叫停，如果外资不来，我们自己发展是不行的，外资进来带来的不仅是他的技术，还有产业的转移，相对是他的人才和管理，能够引进他原有的市场，所以谁能够跟外资新一轮的并购对接的最好，引进外资估计就是下一轮最有发展的。

　　我们整个烟台市的发展，有没有这样的宏观的市场，有没有相应对接的观念？我估计没有。因为在北京没有。现在很多人的头脑是非常糊涂，在这个问题上的认识甚至跟我们这个机构是对立的，我们希望烟台可以研究一下这个问题，而且可以抓住这个机遇，这是我提的建议。

　　回忆一下潘总刚才讲的希望烟台在一开始发展过程中，我们对城市整个的规划有一个安排，这个安排就是穷人区和富人区不要变的截然对立，而要想办法让穷富融合，走穷富融合的道路，而不要走穷富对立的道路。任志强和潘总争论时我正好在香港，如果按照任志强的观念中国必然产生贫富差距，如果收入差距最高，那么大家买房子自然而然会形成穷富对立，那么在中国各个城市的发展中，一定会重蹈当年欧洲和美国的老路，会出现穷人区和富人区，如果再回头治理是非常困难的，特别是穷人街、贫民窟，这就是城市的一道伤疤，这就相当于污染，很多国家都是先污染再治理，我们完全可以先做先治理，甚至你的规划非常合理，非常好，那你的贫富是非常融合的，而不会出现对立。

　　香港的人均收入差距在亚洲是比较高，但是我发现香港人生活水平差距并不是很大，比如说李嘉诚买一个特别大的房子，有游泳池没有关系，但是香港人可以住在政府资助、补贴的房子，另外香港到处是小公园，那么小公园都不需要门票，李嘉诚有自己的后花园，但是普通的香港市民完全可以到小公园去欣赏春天，另外还有很多的游乐场，游泳池，你可以在自己家游泳，我可以到公用的游泳池游泳，由于政府在公用产品的打理，香港人生活质量的差距远远没有他们的收入差距那么悬殊，而且穷人区和富人区根本就没有出现对立。

　　另外，香港很多房子没有围墙也没有小区，不知不觉可能就走到很贵的房子，也可能走到相对比较便宜的房子，这样你就发现这个社会关系很融洽、和谐，并没有出现截然对立的差别。

　　我们更注重的是城市的发展和形象，但是我们却没有考虑城市穷人区和富人区的问题，没有考虑公共设施的建设。其实社区的配套设施都应该由政府来建，这样开发区会更好的经营市场。所以我个人的建议就是烟台是一个重点城市，包括房改时烟台也是一个试点城市，包括眼前城市发展，它在做规划的过程中，必然要有一个前提规划，这个前提规划包括我前面讲的产业的对接考虑，也包括跟周围城市，我们更多的比较是跟青岛。我到上海就很佩服上海人，北京总是跟上海比，上海从来不跟北京比，他们总是跟东京比，跟韩国的韩城比，跟澳大利亚、伦敦比，他心里面比的是国际化的城市。如果按上海现在的发展，考虑到韩国一些城市的发展，考虑到东京的情况，他发现还要把浙江的舟山买过来，这样来比就是不仅跟旁边的邻居比，也就是说烟台不仅要跟青岛比，要跟周围一系列的城市比，包括韩国的城市，这些对我们都是有影响，然后我们再找我们的定位。 我们要重视潘总提出穷人区和富人区的融合，在全国城市发展中我们要的观念领先一步，在经验上也先创造出一些经验，这样是可以给其他城市一些借鉴和启发。谢谢大家。

　　来宾提问：我想问一下潘总和易总，在烟台投资阳光100，能否预测一下阳光100今后十年对烟台起到什么作用？ 谢谢。

　　易总：这个项目不仅仅带来是一个好的建筑，我觉得好的建筑首先是一个好的文化，是一个生活模式。我觉得这在98年对我是有很大的启发，那时候我很穷，当时咬了咬牙请了国外的一个设计师，我付他的报酬实际不到三个亿，但是带来的是一个观念。从此之后我觉得设计师不仅针对一个发展的城市，是有使用功能和未来城市协调的意义，因为他讲解的时候对我的印象很深刻，讲的是对这个产业的研究或者给城市带来什么的问题，包括给这个城市带来的东西，我认为这些东西给我很大的启发。

　　我希望到每个城市都是往前看，能够引导这个城市能够有好的东西出现，而不是向后看，比如说我为什么反对复古建筑？博物馆可以复古，因为人都可以往前看，不要往后看，历史不会倒回去，也不会重复过去，再伟大的历史也不会过去。我们了解烟台的历史给我们带来的不是天外的飞碟，而是烟台未来可能需要的建筑综合体，同时会培养一种消费文化，或者是一种文化，慢慢来熏陶这样一个人。我们想一本好的书可以熏陶人好的性格，如果一个好的建筑不止熏陶一个心情，应该会带来更积极的影响。当然我最不希望的就是阳光100来了，房价才涨了，其实这是巧合。

　　潘石屹：我和易总带着我们的团队来烟台，我们在北京开发十几年的项目，可是回头来看我们每个项目都犯了好多的错误，做现代城、建外SOHO城都犯了一些错误。我们最主要的是不要把在北京的错误待到烟台，我们会努力，可是我们最重要一点就是要求很公平对待我们的客户，对待我们的合作伙伴，包括项目周围的邻居，我们对员工的要求就是只有义务，你可以说不清楚，你可能用胶东话、烟台话说不清楚，可是一定不要说假话，如果说假话你所有的努力就没有意义。所以我们希望我们这个团队能够非常真诚对待我们的施工企业、我们的客户和合作伙伴。

　　来宾提问：首先谢谢各位嘉宾今天下午非常精彩的讲解。在这里有一个问题想请教一下易总和潘总，今年上半年烟台房价是2857元/平米，比去年增长26.4%，我想按照这个思路烟台的房价增长还要持续多久，按照这样的增长速度，烟台市的政府是否应该对房地产市场进行一些调控？

　　易总：谈论房价我就不好说，能否让学者回答会更公平一些。

　　赵晓：其实我觉得政府眼睛经常盯着房价，但是我曾经写了一篇文章说根本问题不在这里，我们要看清楚两个问题，一个是游戏规则，另外一个叫房价。其实中国的这两个问题是绑在一起，房价涨了，或者涨的比较快，大家买不起房子，大家凭经验就说这个房价太高，得出的推论就是政府应该把房价降下来，能够让我买房子。但是我们看一下上海，内环以内甚至二环几乎没有二万以下的房子，有人说上海的房子应该跌50%，北京的房价应该跌30%，这是我听到最大胆的言论。

　　我们现在假设上海的房价跌50%，从两万跌到一万，那么上海打工的能够买的起吗？所以我们就发现政府把房价打下来，穷人不一定能够买得起，而且我们知道房子的价格是有一定的，不能过多的背离价格。假如不应该跌50%，实际跌20%就跌到头，如果跌到30%甚至40%的时候就会有很多人抢着买。因此我们发现政府如果只把眼睛盯着房子，试图用调控把房价降下来，那么这肯定是一个不正确的思路。正确的思路就是政府应该要把游戏规则定好。我个人认为房地产合理的游戏规则第一就是土地的产权要清楚，现在全国人民的土地都卖给政府，全国人民都必须从政府那里买。另外大家知道你买的房子不是你的，你只有70年的使用权，70年之后这个房子是谁的你也不知道，这个产权也弄不清楚。

　　第二房地产里面有七分市场有政府的关系。我们发现房地产的发展都分成两部分，一部分是市场买卖，另外一部分是政府来支持，或者其他一些补贴，换句话说住房保健体系的建设和市场化建设我们要知道。98年我们只进行住房的市场化，但是住房保障体系建设非常缓慢，甚至根本就没有。

　　第三个问题是市场相关制度的建设，比如说物业水平等等。

　　第四个叫市场的监管，我们知道在房地产这个市场上，按照它的特殊性，这个市场的消费者和住房的供应者之间很容易形成市场的不公平，政府为了维持这个市场的公平，就应该进行监管。如果出现质量问题，短斤少两的问题，会罚得你倾家荡产，但是中国的政府不做这种裁判。最重要的是呼和浩特，呼和浩特到北京进行房价和底价的推广。还有一个是上海，上海的国际化很好，但是另一方面上海房价监管很差，竟然有人带6个亿购买68套房子，我曾经在上海《第一财经》时讲上海市的政府在国际化都市建设方面可能把握的比较好，但是在房地产发展的监管上是不尽责的，如果把这个游戏规则理清楚，普通的老百姓住房有保障，房价涨一点又有什么了不起。而且我们说房价涨不是不合理，如果房价涨并没有引起当地或者是全国的经济泡沫，你未必要进行调整。有的别墅涨的很快你让它涨好了，香港地卖的很贵，房子也卖的很贵，政府拿到很多的钱，拿到这些钱就是补贴给穷人，这样就挺好，社会挺和谐，不见得房价涨就不好，关键是你的游戏规则是否搞清楚。

　　李忠：即便我们谈到房价，我想正面回答四个事，第一件事房地产市场往往是刚刚发育时房价涨的最快，而不像很多人估计现在涨的快，未来涨的慢，你看看你的孩子什么时候涨的最快，生出来的前一个月每天都有变化，用你刚才的话来说，照着速度长不能长成姚明吗？照着这个速度不会造成浮动。

　　第二件事，今年烟台房价很大程度跟我们的开发回归市中心有关系，所以在统计房价时我们的政府部门忽略一件事他用统计汽车的方式在统计房地产的价格。北京1996年统计老百姓买的万科的房子5500—5600元/平米感觉很便宜，推了三年到2001年能够买的起是二环边上8000多元一平米，感觉房价挺高的，实际上任何一个有常识的人应该知道，北京二环8000元一平米其实是便宜的，如果统计一下地段应该发现这其实是合理的，而不是不合理。

　　第三件事，我们说房价高，就一定需要调控，我想说的是房价不是政府的定额，不是你理顺好的马。你即使想打开发商，应该让开发商输的心悦诚服。比如说陈云指挥米价的战斗中，没有一个商人骂政府，没有人让我们投机，是市场给了很多的假象，陈云看对了，所以他们说共产党内有高人，不要玩了玩不过。如果你是这个方式没问题，如果你是行政你说一下你能否达到你预期的目的。

　　第四件事，房价过高与穷人不是内在的问题，因为这里面既是有粉丝的价格又有鱼翅的价格，粉丝是与老百姓有关联，你真正要做的就是把粉丝与鱼翅分开，富人愿意买高价房，把税收给你给老百姓盖房，这样就形成了香港，为什么香港拍地时就知道与他们无关，百姓就知道税收又回来了，不像我们知道只要开发商一举牌就哆嗦，其实这是游戏规则的问题，所以不能说房价一高就要调控，而且房地产价格不会始终都以双位数的形式提高。

　　提问：我想问一下李忠先生，我知道青岛最原始的居民是从江浙过来的，应该说当地文化的纯粹性比不上烟台这边，所以我想请教一下李先生对于青岛城市文化和烟台城市文化的观念做一下比较，应该说在山东地区青岛和烟台经常是拿来相比较的两个城市。

　　李忠：其实你说这个事不准确，青岛最早有居民的地方是在即墨，即墨是山东省最早有人文的地方之一，最早是在日照这地方在石器时代就已经有人类居住。你说的一件事对，他跟江浙所谓的后裔是指中国沿海一直延伸到韩国和日本的马来人种。真正对青岛这个地方产生影响的或者说对他的人文产生决定影响，我个人认为是因为他们受过德国人的管理，德国人的管理对青岛改变人的素质非常有帮助。我们做一下对比，因为天津那时候有大量的无当道留下来的洋行，北京人没有见过太多的洋行。青岛那个地方为什么能诞生那么多中国的名牌，而且这些名牌全都是立足于制造业的名牌，而且这些名牌是立足于制造业质量取胜的名牌。我们说海尔的冰箱是由款式、色取胜，是以质量取胜就是比拼质量，这是德国人教给我们的。我不想评判殖民地的事情，但我想说在这里曾经居住过的德国人留给青岛第一重要的是看不见的东西，是对质量的严格，这种严格使我们收益。

　　第二是给我们留下一个碧海蓝天，白墙红瓦的城市。这个影响波及之深，很多城市都在模仿青岛建设的风貌。

　　第三是留给青岛很好的城市基础设施，包括他的下水道和路网设施。相对而言虽然我们有烟台山，也留下很多的建筑，但是对人的改变没有青岛改变那么多，这就是我们为什么谈人的素质。所以我们想接触外来文化，我们要谈到底给我们带来的是什么，这两个并不是特别有现实意义，我觉得之所以我们在后期的产业、贸易和产品质量方面的区别，我觉得是和德国的人文影响最大。

　　张景芬：大家想一下前几年全国评魅力城市，那时候是咸阳、洛阳，对青岛、烟台的城市我们的资本是什么？实际烟台最耀眼的时候是近代史，秦始皇三次来烟台，烟台有壮丽的近代史，但不是光荣的近代史，这个对人格发育是至关重要，现在第二次改革、第三次改革，第一次春秋战国，第二次近代史。就文化的影响我的看法有三点：

　　第一，传统文化。对山东而言是传统，每时每刻我们的家族、背景都有传统。

　　第二，西洋文化。全中国老百姓都受西洋文化的影响。烟台和青岛之间在浸染西洋文化时，在开埠时烟台很多资本家、商人纷纷跑到青岛，并不是古代的即墨。

　　第三，革命文化。革命文化包括1911年辛亥革命。革命是无私奉献，那时候没有贫富差别。

　　中国现代史上有两个巨人，一个是毛泽东一个是邓小平，双曲线都是从中央集权出发，因此中国的旗帜从辛亥革命开始有三个东西没有变一直延续到1978年没有任何改变。自从邓小平动手打开108个英雄好汉之后，环境才改变。

　　主持人：由于时间关系“2006烟台城市发展论坛”到此结束，再次感谢到场的嘉宾。