北大资源学院院长阎雨：马连道板块的运作模式

　　主持人 张普随：非常感谢于老，他从整个茶叶一条街的天时地利人和等方面讲述了发展的潜力，另外从茶产业的会展经济对相关产业的带动作用做了理论上的阐述，给我们描绘了马连道下一步的切入点和着力点，要找到突破口在哪里！为了便于我们这个论坛的讨论深入，下面提供一个个案，外地在马连道投资的一个项目，有请北京轻工房地产开发有限公司总经理李瑞先生讲讲。

　　李瑞：大家好，我们的项目就在马连道茶叶一条街的对面，建设用地5万多平方米，规划建筑面积24万平方米，地上16万平米，地下8万平米，马连道地处南城，南城经济历来欠发达，商业地产在经济不发达的地区建设，风险是很大的，对我们开发商来讲，在马连道投资这么大一个商业地产项目，承担着巨大的风险，据有关方面的效益说，在实行招拍挂以来，这个项目还是这周边最大的，我们在市场方面进行了大量的调研，在调研的基础上给项目进行了定位，马连道是全国最大的茶叶市场之一，但是在规模上，我走了一下全国主要的茶叶市场，他不是最大的，销量也不是第一，但是茶的品质上确实是在全国大茶叶市场当中最高，全国主要的产茶区的茶商都有在马连道，全国各地各种茶在马连道都可以找到。

　　目前已经打造出了几个品牌茶城，还有一些知名的品牌茶商，马连道是北京唯一一条中国特色的商业街，我认为马连道价值应该就在特色街上面，但是纵观马连道商业街的前程，主要是从市场自发，加之十多年来宣武区各级政府的引导，在这个基础上形成的，它自身存在着更新换代的必然，这个更新换代不仅包含了建筑形态，还包括经营方式的升级，如：现代的商业建筑，里面有舒适的中央空调，茶叶超市，会展中心。第二是文化层面上的东西，茶更能体现中国传统文化特色，在这里进行茶文化的交流，进行娱乐、休闲，就要有配套的东西，目前我们马连道配套的东西是不足的。好象一个大的茶叶批发市场；第三、知名品牌企业独立展示自己的平台，比如说长安街上的光大银行，中信大厦，金融街上大的金融公司有自己的大楼，马连道除了茶城能够展示自己项目的就是于老板的茶叶产销集团。茶商规模普遍比较小，小公司应该有展示小公司自己形象的方式比方我们认为北京的大栅栏，我们的琉璃厂，上还有城隍庙，南京有夫子街等等，相比之下马连道茶商中经营规模超过上述企业的现在已经不是少数了，我走了像品品香这样的在当地都很大。

　　但是这些企业在马连道现在还过了一个不好听的话，就是寄人篱下的经营方式，在店里面一些小店没有自己经营的平台，甚至有一些小的茶商相邻，我们在马连道街上经常看到一些小茶商的牌匾比大茶商做的还阔气。企业的品牌体现不出来，没有相应的建筑产品提供给他们，所以商业街整体形象与我们这些打造品牌企业的要求不相符合，所以我们感觉，马连道商业街到了进一步升级换代的时代，我们对马连道地区的功能建设有两个方面的思考。一个是业态的升级，目前还是小门面和大市场结合的单纯交易市场，这种业态容易形成无序的竞争，大打价格战，质量得不到保障，行业恶性竞争的局面出现了，企业利润比较低，生存很难，我们调查了，三分之一是赚钱的，三分之一是保本的，三分之一是亏的。马连道缺少展示和交流的地方，比如说酒店、机构、餐饮类的东西，对于商业区域来讲，老百姓来马连道不仅仅是喝茶，买茶，要有吃饭、休闲的地方，在上述的情况下，我们在走过全国茶市场后归纳了五点：第一马连道在全国茶叶街的知名度远高于王府井和西单，茶商几乎百分之百知道北京有个马连道，在哪个区不知道，但是知道马连道是卖茶的，但是对于王府井和西单这样的著名的商业街很少有茶商知道。我国大约有8千万人从事与茶有关的工作；第二、马连道作为茶叶街在市民心中有有很高的认同感，打车到马连道的时候，司机会问您是不是到茶城，这个已经深入人心了；第三、马连道目前有大大小小十个茶城，有一千三百多个茶商，总体是中高档茶为主，年销售额大概是15个亿，最近有资料说是18亿，市场辐射了华北和东北，京城的地位决定了马连道具有更大的发展空间；第四、马连道茶城虽然多，但是绝大多数把茶当成商品来买卖，体现茶文化特色上缺少如喝茶、品茶、休闲、购物，以及综合商务功能于一体的商务平台，茶文化的内涵上还有很大的发展潜力；第五、茶城绝大多数是店中店的经营方式，而茶商最认可的是独立店铺，这是我们做过详细统计考察的，这样便于茶文化的交流，像现在6：30都关门了，正好是人喝茶、品茶的阶段。而店中店无论是经营时间上和满足茶文化交流上，都不能达到要求，有的茶商反映了，在一个大的店中店里面有一个档次比较高的客人在众目睽睽之下是不会再那里坐的，所以我们决定投资与茶产业有关的地产，这就是我们对马连道第一号项目的定位，而且我们命名为“茶府”，以建设茶品位旗舰店为核心，集星级酒店、品牌、茶叶专营店、会展中心，综合办公与一体的综合建筑群。主要功能是创建中国茶产业品牌集散地，就是我们的茶老板也要有旗舰店还展示与弘扬传统茶文化，建设新型的茶产业物流平台，建设以茶产业为中心的商务区，以东北和华北为中心范围，汇集全国众多的茶知名商户，全面提升茶产业五种业态的升级，同时通过周边商务功能的补充，从而使商务区形成具有现代物流特色的茶叶品牌地，满足综合商务功能的商务区。

　　这个项目一个是茶叶品牌集散地，这是我们在这个项目当中专门打造的茶叶品牌旗舰店，这个里面汇集了全国20多个大老板，招商工作已经全部完成，很受我们茶商的欢迎，目前我们也是专门给茶商定制的产品；第二个是茶壶大酒店，正好是对着茶马大厦，也是定位四星级的酒店，刚才于老讲了，马连道每年有这么多的茶文化活动，有一些人说了，马连道没有相应的配套设施，我们要在丰台开会，很不方便，所以我们专门建立了这个酒店；第三个是配套的商业，我们主要是在这些写字楼里面，一层、二层的配套，刚才我介绍了，我们光有卖茶的地方，没有吃饭休闲的地方，所以我们做了一些配套，包括茶餐厅，银行等等；第四个，办公楼，我们也做了调查，因为我们传统的办公楼都是大筒子楼，随着现代商务的发展，那些办公楼已经不适应一些特定行业的需求，我们对茶商进行的调查，他们的特点就是要有自己独立的，简单讲就是单位式的办公楼一套，这种办公楼既能满足注册公司的需求，又能满足他们日常居住的需要。今年五月份我们北京市规划委员会出台了一个公寓市办公楼的规范，政府和我们的结合起来，所以我们这些办公楼就是将来吸引茶商注册公司，提供给他们200、300平米的自由分隔的办公楼；再有就是展销中心，这个地方就是原来菜市场的位置，这个建筑一共是地上地下45000平米，7层高，地下一层二层是停车场，地上一到四层我们专门做品牌的展示和展销的，将来在这里就可以做了，五层是餐饮街，六七层是办公和培训的地方，马连道本身市场还是一个大的空缺，缺少专门培训的地方，这是我们的项目。

　　本项目目前已经基本完成规划的工作，项目选择水源热泵的技术，比较舒适，现在进行开工前的现场清理工作，9月27日茶叶文化街会有现场的演出，我们配合他们做这个演出，预计在明年的奥运会开始之前，我们茶叶集散地一条街要交给我们茶老板展示，因为明年有奥运会，我们不敢保证全部开工，本项目的建设将最大限度解决目前马连道茶叶业态现状和未来发展的问题，卖茶不仅要懂茶的品质，还要懂得茶文化，我们认为茶文化是人生的文化，比如说以品茶的心态来品位人生，您就会觉得珍惜人生，包容一切，对人对事不会那么挑剔，国学大师曾把战争与茶文化联系起来，党中央提出建设和谐社会的今天，如果每个人都可以用茶的心态调整自己做人、做事，内心会更加单纯，为建设和谐社会的贡献意义更加深远，茶文化的推广会成为一种凝聚力，以茶交友，依托茶的流通把中国的茶文化推广到世界上，把中国茶更多的推到全世界，让全世界更多的人知道中国有一个马连道，马连道是茶城，可以买茶品茶，了解马连道的情况，最后希望各位专家、领导到我们公司考察，谢谢大家！

　　主持人 张普随：感谢李总的精彩发言，刚才李总谈的是地产的项目，对于马连道区域这块是一个贡献，刺激了区域经济的发展，下面有请北京成业行的邵总介绍一下，他演讲的题目是马连道的价值。

　　邵念强：谢谢各位领导，刚才听到于老把马连道的发展历程做了清晰的介绍，我想马连道的价值到底在哪里，现在在哪里，该往哪去？要从他的发展界面来讲，他正在从批发市场向以交易为基础的差文化交易中心转变，从空间上讲，从十多年前两个点发展到现在形成一个线，一条街，未来的发展应该是一个片，从点到线到片的发展，刚才王主任介绍的马连道的规划，已经有了片的格局，有了片之后，空间就拉开了，从发展定位来讲，十多年前马连道定位是面向北京的，到现在为止，它已经是面向中国了，市场是在中国，而且更多的商人聚集在这里，下一步我觉得应该是面向世界，如果说在中国有一个面向世界，以茶的交易，茶文化的传播的中心，非北京莫属，我想这个中心就是马连道。

　　只有走到这步了，马连道从一个批发市场发展到北京的或者是全中国的以茶为基础的商务交易中心。它不是仅仅的商业中心，像北京的CBD，国贸那里是中国的北京的CBD，这个地方是中国的茶叶的CBD，只有到这个环节，交易量才会上升，从商人来讲可以获得收益，从政府来讲，可以在单位的面积里面产生更多的税收，创造更高的价值。

　　这样一个方向明确了之后，我个人认为，我们应该从一个批发市场向一个以批发交易为中心，涵盖更多的茶文化的区域发展，我们应该关注几个问题，第一个就是茶作为媒介，它跟我们传统的其他文化的关系，比如说跟京剧、戏剧、图书、书法关系是什么，如果我们把这些关系跟茶作为媒介结合起来，用茶这个平台结合起来，放在马连道，这样的马连道已经不仅仅是交易或者我们叫做物流中心了，它是一个文化中心、商业中心，旅游中心、休闲中心，这样就会有大量的高端的，来自全国、全世界的人到这里来，除了买茶，还可以欣赏到中国的很多的，包括北京特色的传统文化，这样的一个区域、一个城就不仅仅是茶城了，我觉得到这步的话，马连道的价值才会更进一步的被挖掘出来，在北京的著名的旅游景点，上不仅仅是交易中心，还有一个马连道。

　　很多外国朋友到北京来，知道长城、故宫，除了这个之外，带我看看去有北京老文化的地方，现在能去的地方就是后海，有中国传统的四合院，有酒吧等等，现在的前门大栅栏改造，改造之后也是一个传统的中国文化的地方，还有一个是南城，以曲艺、文艺、包括建筑、服装融合在一起的地方应该就是马连道，带他到这里喝茶，看建筑，听传统的音乐、戏剧，有各种各样的交流空间和机会，应该会给他留下非常深刻的印象。

　　所以说我想我们经过了十多年的发展，马连道下一步往哪走？马连道的定位到底是什么？我觉得有两点不能缺，第一个就是中国的、北京的以茶文化为特色的CBD，这就是替代了传统的批发市场，进入到这个环节，茶的交易才能够上一个很高的台阶，我们说一个办公室20平方米，一年的交易可能是10个亿，因为你是CBD的市场，不是人对人的交流了，是通过网络全世界的交流，要做到这步，就要提升自己的形象，从现在的规划来说，还是太自然了，很多的建筑没有形成自己的品位，茶本身是一种精神的东西，物质的东西，要跟建筑空间、城市空间要结合，我刚才听了李总介绍的东西，我特别喜欢那个街，再加上一点园林等等，这就是魂魄的东西，中国的茶、中国的建筑，中国的山水和中国的戏剧文化结合起来，就是完整的，如果我们进来看到的是茶叶，但是建筑是很零乱的，我觉得这个东西就没有中国特色，北京特色，香港也有，其他的城市也有，但是这是在北京、马连道。我们下一步的规划应该在建筑形象的空间上要有自己的特色，这样才能形成CBD的概念。第二个应该是茶文化的旅游文化的中心，刚才于老都谈到了，这一定是旅游的休闲的茶文化的中心，这样才不仅是茶叶，还有其他的行业进入，而且这些行业是相互补充的，不是对抗的，不是此消彼涨，是互相促进、互相发展的。在这里面还应该是中国茶文化的研究中心，中国茶的制作工艺的中心，中国茶的包装研发中心，物流中心真不敢苟同，这里不关紧要有大车的进入，尽量减少，在这里签单，所有的交付都在五环以外，这是的仓库都要减少，就是一个展示的中心，把文化和茶结合起来。

　　往远看一些，成都的成都古镇，上海的秦淮河，就是大中国的建筑、文化结合在一起，这样的东西是有长久的魅力的，最能打人的是文化，毕竟还是商业中心，我们因为文化而文化，发展文化，发展交流，最终的目的还是促进茶的交易，这个目标实现了，我觉得马连道、宣武、北京我们就有非常好的亮点，谢谢大家！

　　主持人 张普随：邵总的讲话非常有感触，让我想起了经济的灵魂是什么，文化的灵魂是思想，思想在日本的经济界也是很流行的，所以我们认为一定要给经济注入文化，文化要注入思想，这才是我们今天马连道价值最核心的东西，我们一定要找到马连道的灵魂在哪里，这样我们才能从过去的农贸市场的阶段过渡到邵总描述的中国茶的CBD，中国的茶的高峰。下面我想进一步的把这个扩大，我们跳出马连道，刚才我们说了，这个地方是一个泛马连道地区，是一个次经济区的概念，下面有请北大资源学院院长阎雨先生，他一直是研究区域经济，也在研究房地产，比较适合我们今天的话题，他演讲的题目是：马连道的模式。马连道的模式到底是什么样的，我想他会给我们解释。

　　阎雨：非常感谢主持人，刚才听了王主任和李总与邵总的介绍，还有于老的介绍，对我原来的想法做的很多的引证，其中王主任介绍到马连道规划的问题，牵涉到区域的近来，牵涉到行业的链条和产业的辐射，刚才李总谈到规划设计的时候，跟我原来的一些想法有不谋而合的地方，今天我想谈的最主要的是马连道的模式，还有依靠这个模式的探索，之前我介绍一些小的宏观背景，现在全球经济呈现两个明显的趋势，一个是产业集群效应，第二个区域经济辐射能力增强。

　　在北京我们处于前面，产业集群效应，忽视了区域经济辐射，不仅如此，北京这么多年来，一直在用直接的经济手段和行政手段，包括自身的优势吸引周边地区的，包括全国商业资源的汇集，特别是对河北资源的吸引，这样的话，商业化的聚集效应远远大于扩散效应，像太阳黑子一样，一直吸引外资力量发展资源，这种发展和北京现有的环境不是很匹配的，比如说现在的交通文化，北京已经成为全球有名的堵城了，我的国外朋友来北京，经常说的一句话，就是北京怎么这么堵，他们从纽约过来的，纽约车辆比较多，但是没有像北京这么多，还有水资源，土地资源，还有生态环境和各个方面对北京的发展都有很大的制约。

　　这跟北京稀释外来能量，急剧发展用关系，这个病越来越严重，对外面资源的稀释和外部的发展就像一个人看到吃的东西来之不惧，这样早晚会成胖子。

　　现在茶叶种植、加工、茶叶的金融、贸易、茶叶地产、茶叶研究、茶叶的商业服务这么长的链条不可能都在北京，不可能都在马连道，应该有一个产业的转移，这个转移应该是以马连道为中心进行的。在区域经济发展发展上比较成功的是长三角，以上海为中心，城市间形成了产业结构，区域的发展避免了之间的竞争，比如说制造业到了浙江，服务业到了上海，昆山等地区形成了产业集群，合作使这个产业链条越来越大，经济蛋糕越来越大，各方各得其所。这样在长三角应该说割据之间齐乐融融，如果我们北京和环渤海的经济区，我们不足的地方就是没有形成规律的市场，整体的优势发挥不出来，各个城市的发展没有形成过渡，发展以自我为中心，不能以整体的观点分别地区的问题，特别是北京，北京原来的一些领导的想法就是怎么样把北京经济总量做上去，但是北京的经济总量和周边的发展关系很大。

　　我们对周边的考虑可能少了一点，要提升整个北京的经济，首先上到区域经济的战略上，要打破行业的包括行政的局限。应该逐步的建立规模适当，层次清晰，功能各异、协同发展的商业体系。

　　现在我们由建设城市发展到管理城市，但是管理层面又不一样，城市是一个公共观念，应该通过经营的手段使城市的价值升值，最终给这个城市的居民创造良好的环境，提高了公共生活质量和幸福指数，使参与其中的人都可以分享经济发展的成果。中国政府在各种报告里面经常提，让所有的群体都能够参与到经济发展的成果分享中。

　　这样的话，我们的社会才能够真正的稳定，我们的经济结构才可以得到调整，不再展开说现有经济结构了。现在经营北京这块，我们应该考虑地产的价值链，01年之后，我们的土地实行土地收购储备制度，实行招拍挂，全国的土地价值明显上涨，加上我们现在保护用地，土地作为稀缺资源，而需求不断的增强，低价越来越高，最近金融系统又对信贷这块提高了门槛，这样的话，就可能会造成小的房地产企业公司将来拿地融资能力越来越弱，而大的企业可以通过多元化的渠道，通过国际上的资本，包括我们将来发展的地产辅助行业，有能力拿到比较好的地段，这样他们的发展越来越快，这样就形成了一个行业中，土地与资本的二重奏，这个就会形成马太效应，所以在这块我们应该有所警示。

　　谈宏观背景的目的就是谈下面马连道的问题，我们在土地经济上，我曾经写过文章和资料，我们现在的土地政策上还是有一些问题，我们应该向周边的城市辐射，像环北京的地方，像涿州等等这些地方离北京比较近，开发成本很低，解决我们现有房地产的问题应该是比较好的方式和措施，我们房地产现有的现状，包括我们行业的泡沫的话，可能要改变很多的机制，从这点切入的话，改革的成本比较低一点。

　　下面我们回到马连道，中国的北京形成了多少少的风雨形成，北京的商业地产成熟了，形成了以CBD商圈、金融街商圈等五个商圈，拥有了相对完整的产业链条，北京的商圈形成有三个阶段，比如说国贸商圈，朝阳门商圈，另外一个方向就是市场的专业化程度提高，导致了专业市场的逐步集中，形成了以专业市场为核心的集散地，中关村的IT商圈和马连道的茶叶市场，02年马连道被北京市商业委评委商业一条街，全国特色的商业渠道，如果仅是这样，还不是创新，我认为这是简单的集散，附加值还是比较低，经营模式还是比较原始，靠自然的聚集。

　　这不应该是马连道将来发展的主体模式。马连道应该以中高级的批发市场为载体，吸引全球的资金、信息、人才进入大马连道，马连道的市场整合放大后，进入全球，做到全球产业马连道整合，形成马连道模式。大家可以设想，如果全国的茶叶巨头都到马连道，茶叶巨头通过自身能力吸引来依托其生活的相关服务行业，这些企业会努力的提升所在区域的辐射力，带来更多的产业配套的设施，届时将有更多的商业配套服务聚集，形成了环环相扣的自然生态，相互作用，相互延伸，形成区域内的经济良性互动和发展。

　　这样马连道就形成了茶叶金融、茶叶贸易、茶叶文化、茶叶地产、茶叶研究，茶叶商务服务模式宣武的马连道，和北京的马连道，还有茶叶销售的世界马连道，这样的链条越来越长。形成核心区到边缘区的辐射，由边缘区到核心区的大的商圈结构。

　　马连道本身面积空间很有限，比较狭窄，必须进行分工和转移，如果说做金字塔的话，要把塔顶放在宣武区，做好全球商业的服务和整合，这样的马连道才是真正意义上的马连道。这一切都需要规划，特别是地产规划，比如说建立一些国际的商业金融大厦，全球的茶叶贸易大厦等等，实际成熟的时候马连道应该规划茶叶这块，因为茶叶首先是文化，各个地方的茶文化博大精深，如果把全国乃至世界的茶文化移植到这里，不仅是地产和茶叶的结合，还是人的文化的结合，届时如果把园区建成全球的茶叶服务中心，是怎么样一个精神层面，通过茶文化把地产结合，实行良性的互动效应，实现效益最大化，形成马连道模式，把马连道的开发提升为区域的经济发展，并将最大限度的带动产业的发展，满足城市功能的扩展，增强城市的辐射力。

　　在这个模式里面，规划完整性、综合性和联系性是极其重要的，要分阶段的实施和建设，要将商贸中心与文化结合起来，联手打造，力求更大的效应，祝愿马连道成为北京新的更重要的地标，具有超越地理空间的聚集和辐射能力，带动全国的人流、信息流全面汇集，谢谢大家。