唐山港规划出炉 居住需求空前膨胀

　　殷苏峰：我们曾经做过调查，首先唐山市区的开盘量有多大，但是杨总的数据是近十个月没有新盘，这是一个现象。另外唐山的别墅消费需求有多强，唐山有这么强的购买力，从居住这一块看升级换代，第一套房是两居，第二套房是三居，第三套房可能是别墅，唐山的能源矿产支持，造就了很多亿万富翁身家的人，他们对于高端的别墅类产品也是有需求，这一块的需求会释放在哪，是北京还是天津，像刚才说的威海、秦皇岛，杨总说一下。

　　杨少锋：唐山这个城市的房地产发展非常特别，为什么说特别呢？唐山目前经济的形态以及房地产发展的形态还是回到历史的缘故。在76年的大地震一夜之间整个唐山市移为平地，唐山市的政府当时的想法是尽量让唐山人住上房子，在城市规划时就没有考虑到商业以及未来的升级，所以唐山整个城市能够盖房子的地方全都盖上小板楼，这种房子由于历史原因，几乎没有考虑到舒适度，主要考虑安全系数，曾经我们员工在那里租房子，发现墙结实到什么程度，就是拿着水泥钉敲不进去，唐山当时有一个口号是“宁要钢筋水泥，不要秦砖汉瓦”。我们当时调查过河北一号小区，是地震后重新建的以河北省命名的小区，我们有一个员工一家六口人住在50平米的房子，卫生间不足2平米，在河北一号小区基本上都是这样的户型，就是说人均居住面积不到10平米，这是灾后重建的房子。

　　由于唐山地质的原因，唐山市中心是以新华道为中心，整个新华道以南看不到超过7层的房，包括唐山的路北区有很多的农民带，在唐山有很多地区是不适合做开发用地。所以唐山整个土地供应量是非常少的。

　　根据我们统计，唐山04-06年三年，主要的开发用地来自两个渠道。第一个是平改楼，就是灾后的房子拆掉，重新规划，再盖品质比较高的房子。第二个唐山是重工业地区，在市中心繁华地带、商业区域非常好的地段都是工厂，重新规划时把工厂迁移，企业改质，再拍卖土地，所以唐山的土地供应量非常少。唐山这几年的房地产发展比较慢，新的市委书记赵勇来了之后，对中央的宏观调控政策贯彻非常坚决，所以对于原来的期房预售都不允许，原来唐山本土的开发商的操作甚至连规划许可证都没有就开始销售了，赵勇书记来了以后一下就规范了，开发商很不适应，造成去年十月份到今天，几乎没有新盘开盘，一方面是唐山本身大量的人均居住面积比较低，这几年经济发展又非常快，造就了对于住宅的需求非常强烈，而另外一方面，新盘供应量很小，本地的需求没办法满足，所以到异地去购房，这也是唐山的需求向外地转移的其中一个原因。

　　主持人：刚才说到规划这一块，之前我听说是唐山市政府把现在开发商手里的地都收回了，是这样吗？

　　张学冬：不是这样，杨总说唐山的土地来源有两个方面，还有一个方面是政府入库土地，所谓入库土地就是最大一块土地，就是唐山机场的两千亩的土地逐渐归为唐山政府，这些可以逐渐迁移唐山储备中心的用地，平改楼有三百多万平米的土地，另外就是工厂改制出来的土地，这两块土地成本都比较高，都涉及到拆迁改造。刚才说的不是不开发，现在唐山改造的更多一部分都是商业，而这些商业都是没有规划搭建的商业楼房或者商业商铺，是把这些都统一拆迁完以后，进行统一规划，再进行合适的开发或者规划，杨总也说过最初是考虑到居住的结实性，没有考虑到居住和商业的生活配套合适搭建，唐山是商业就是商业，住宅就是住宅，现在是商业进行拆迁，这些就进行合理规划。

　　杨少锋：上一周最新公布的数据，唐山从4月份的拆迁，到目前为止整个唐山市拆迁是将近300万平米的沿街商业，主要是拆违章的建筑以及对市容市貌有障碍的建筑，主要就是商业，商业的集中拆迁也带来了对于商业地产很庞大的需求，唐山从4月底开始，特别是到五一节到现在为止两个月的时间，唐山的底商价格平均上涨70%左右。从市政府旧城改造角度来看，唐山从去年到明年，两年时间要拆256万平米的在后重建的房子，这些房子之前我们说仅仅满足最基础的居住功能，我们说里面大量的老百姓这三十年时间没有使用过暖气，所以可见他们的居住条件有多差，这256万平米的拆迁会带来另外的非常庞大的需求，人均居住面积10平米，也就是说有将近20多万人的人群，以后购房后的人均居住面积应该在30平米，也就是说将仅这一块会给开发商带来900万平米的住宅需求。所以唐山目前整个的房地产需求是非常旺盛的。

　　殷苏峰：刚才说到对于别墅的需求。

　　杨少锋：刚开始我们也报着同样的疑问，唐山这么多有钱人，为什么就没有真正高品质的项目呢。开发商都是逐利的，唐山普通住宅的需求量太大了，开发商拿到地块，容积率做得越高，盖得就越大。

　　还有，就是唐山距离附近的城市比较近，到北京一个半车程，到秦皇岛一个小时车程，在唐山本地买别墅，不如到北京和秦皇岛去买别墅，大部分是被北京、天津、秦皇岛所分流了。

　　第三个原因是唐山本身能够适合于盖别墅的区域非常少，目前唐山比较热门的就是环台湖，是人工湖上建的，这是唯一可以盖高品质别墅的地块。

　　张学冬：唐山所谓的高档别墅是四层的花园洋房，那个已经卖到了8000-12000元一平米，就是很高端的产品了，我对面挨着市政府宾馆，就意味着很好。

　　杨少锋：在北京都是可以看现房，而在唐山是看图纸，没有开发商愿意在这个地方多花钱做些景观什么的，唐山以前是小房，十来万平米的就是算是大盘，达到20万平米的项目不到五个，唐山人才发现我们买房子还要注意景观，开发商也才发现做房子是需要做景观的。

　　主持人：唐山的

　　杨少锋：普通住宅达到6000-6500元，豪宅、townhouse基本在8000-10000元。

　　主持人：之前我咨询了一下唐山的房价情况。说包括二手房在内，市中心区域最高也就是6000元左右，感觉好象不是特高。

　　杨少锋：唐山当时是不允许做规划，把灾民安顿好了就最重要，这是历史遗留的问题。现在提出要把唐山建设成为北方的深圳，现在唐山的曹妃甸港已列为唐山的一号工程，会把滦南、丰南、汉沽、曹妃甸、唐海、乐亭、卢台等九个区并成一个唐山港，唐山未来的整个城市发展会非常快，现在唐山正在从老工业城市向现代化港口的城市转化过程，它在金融等方面会给唐山的经济有一个很大的带动。

　　张学冬：唐山城市真正发展是后劲，以前我们看是曹妃甸、南湖入住带来大量的人员，首钢进入就可以带入60万左右的需求，新发现大油田的供应量非常大，因为一个油田产生一个城市，大庆就是因为油田带动了城市，会带动大量的人群进去，现在唐山的人口是三百多万，总人口是719万，城区人口是三百多万，不像北京、天津，它的大部分需求都流向别的地方买房，同时在唐山没有未来的大的开发进入，唐山是唯一不缺钱的地方，唐山做开发从来是不缺钱的，大量的钢铁各部分的资金全部注入房地产市场，未来的开发根本进不入。在河北省都是唐山本土的开发商做项目，北京的开发商寥寥无几，都是通过合作，去年唐山的开发商就笑北京的开发商，当时发招标文件，有六个开发商参与招标。

　　杨少锋：当时是需要交保证金的，小的是交一个亿，大的是交两个亿的保证金，北京有一家是交不出钱来就走了，唐山开发商就耻笑北京的开发商，去的时候很牛，结果最后交不起保证金就走了。最后这块地376万的地价成交。