京沈开发商分析二线城市房地产业走势(组图)

　　主持人蔡照明：他把我主持人的提问都抢了。首先请安总代表被称为二线城市的开发商谈谈。

　　安松青：我不是沈阳本地的开发商，但是因为这个话题，我在沈阳待了十七八年，对房地产市场沈阳市场还是有一定的了解，建设部部长到什么参加房展会的时候，就说沈阳是全国最具健康活力的房地产市场之一，我们也确实感觉到沈阳这几年确实并没有跟全国大的形势联系那么紧，它在“国八条”大的调控之下也没有像全国反应那么敏感，我分析了一下，沈阳我觉得最主要的特点就是：四面开花。这正是沈阳市政府的高明之处，正因为四面开花，年年有热点，热点不集中，所以并没有把热点炒起来，我列举一下沈阳2001以后的热点，01年开始浑河区的建设启动，02年八月份沈阳的铁西新区成立，那个变化沈阳市民有目共睹；03年的10月份，沈阳市政府提出了金廊银带工程，03年10月份是金廊工程北段启动，正好是北站附近，搞了一个金融区；04年余宏新区启动，05年就是南京廊启动，就是五里河广场和长白新区启动，构成一个大风栏的建设。06年是世博园的开发，还有什么的沈北新区成立，我说的每个热点，比如说沈阳沈北新区改造道路就用了22个亿，每个热点都差不多几百亿进去了，都在持续的热，所以这种四面开花，由于四面开花，由于政策没有一面倾斜，构成了沈阳没有太热，比较健康。

　　另外沈阳作为一个单核发展的城市，不像大连，大连市区之外还有一个金融开发区，这样容易使房价拉动比较快，沈阳单核发展，城市发展比较好，大家觉得城市发展比较好，四面都有热点。沈阳今年开始应该有这么几个特征，一个是由于沈阳市市区发展比较好，业内人士都看到这个热点，所以沈阳去年以来吸引了大部分的全国知名品牌的开发商，这种大颚的到来给沈阳市的房地产注入新的活力，同时也加剧了竞争，最先感觉到的就是抢人才的大战。沈阳不像南方，一年四季都可以盖，冬天的时候都在整理，今年有两个项目新启动，我们挂出了要招聘人才的信息，十五上班一看1500多人报名，我们根据报名发下通知，1500多人已经有一半找到工作了，800多人的时候我们又面试，然后谈话，又有一半人找到工作了，抢人才之战，我们今年第一个战役就是抢人才，由于抢人才把人力管理成本也拉高了。

　　现在都是叫做大盘运作，多盘联动，比如说碧波园，近百万平米以上的地，一下拿一百万，现在都在二环以外的周边地区一拿一百万，这样的都有七八家，香港的恒大，新鸿基等等，全是新去的，新拿的地，这是一个特点。

　　另外一个特点，沈阳本地开发商，包括我们来的都是多盘联动，一般都开三四个盘，联动起来人力资源和运营成本也比较好一些，这是其中的一个特征。

　　还有一个特征，沈阳现在我感觉同质化竞争比较严重，还是两头小，中间大，沈阳的高端盘少，卖到六七千的盘很少，沈阳的经济适用房也很小，中间地带，一百平米左右的，这几年进沈阳的全打这个牌，所以户型同质化和大家都做景观等等，有这么一个倾向。

　　再有一个就是现在提高容积率，过去的沈阳一般容积率是1.2以下，现在真正开盘的都在往上做，在短短的一年当中，提高都比较大。

　　现在沈阳商业房地产由于过去万达没搞好之后，消停了一阶段，金廊银带去的时候，商业房地产手笔很大，在沈阳市政府前就有很大的一块商业。

　　到目前为止，沈阳的房地产确实，远的看不了，起码五年十年之后还是一个持续健康发展的市场，至于沈阳刚才我说的特点和政府的运作，同样是辽宁，沈阳比大连差很远，房价相差1000块钱是没有问题的，所以我们觉得沈阳的房地产虽然竞争比较激烈，我估计持续健康发展还是没有问题的。

　　主持人蔡照明：谢谢安总，安总把沈阳地产几个特征总结的比较全面，我大概03年的时候去的，你们拍卖建工学院那块地，那时候那个院长找我们去作项目包装，我去了，你的市长给我们聊沈阳的发展，非常宏大，要形成一个隔离带，修100个足球场，用足球场把这个隔开。刚才安总讲了人才大战的问题，因为我们北京地产商也由原来人才方面的专家，陈总，现在已经做房地产操盘了，他在这方面一定有很多的感受。

　　陈顺：房地产行业确实有别于其他的行业，正因为这个魅力无限，吸引了更多的人才，北京我觉得从北京的行业里面来看，房地产行业确实比其他的行业薪水都高，第二个房地产行业和其它制造业的人才有很大的区别，经验会支持着他在这个行业里面和企业当中寻求的位置有很大的关系，你刚毕业，薪水和职业都没有很好的情况，假如你在这个单位待一年，那个单位待一年，别人一招聘，一看一年三个单位，也不值钱。

　　我们过去都听说过牡丹电视机等等，现在制造业洗牌已经结束了，现在你已经看不到黄河牌电视、牡丹牌电视等等，作为房地产行业来说，确实和制造业不一样，有很多很有意思的奇怪现象，你比如说制造业在工厂边上开一条马路，或者是新建一个医院和学校，对制造业的成本没有任何的影响，对销售额也没有影响，你一个啤酒厂，在边上明年要修一条马路，后年要增一个地铁站等等，不会有任何的影响。房地产不一样，你在房地产项目周边有任何一个变化，理论上对这个项目都是正面的，要么落空了，要么车在这停了一下，但是任何一点变化对项目来说都是正面的，最后正面的导致了价格要发生变化，比如说你建一个医院，房地产商各种各样的营销手段上来了，所以我说行业本身确实是充满着魅力的行业，今天我们站在北京的房地产开发商来说，从我来说也是有一些感受，确实和其他的行业有很大的区别，刚才我们杨总和其他的几个人也说了神仙派的想法等等，我相信也是内心追求的东西。实际上每天24小时的生活中，还是承受着很大的压力的，房地产项目从拿地到销售大约20多个月的时间，你说哪个领导不去问一问，所以我说同时房地产行业的领导或者企业的领导还是非常不容易的，神仙派也好，什么也好，大家也是顶着很大的压力，更加向往的生活的态势，刚才我们蔡总让讲人才，我拐过去了。

　　房地产还有很特殊的，就是异地的人才，除非很专业的纵向的，价值是很高的，否则的话，价值很低，我们看房地产高层很少有境外的人才，但是制造业就不一样，你汽车的制造厂商，可以全球来招企业的领导人，房地产商就不一样，很少看到国外的人在你的企业里面担任CEO，因为有地域和文化的问题，实际上房地产人才相对来说是少一些，越专业的人，纵向的很少。

　　昨天跟沈阳的朋友聊天，现在在北京，你在市场营销的时候，你只要没有销售许可证，一分钱都不能收，我们也看到了很多项目采取了打擦边球等等的方式。但是沈阳现在从侧面收也就收了，北京现在管的非常严，你只要收一分钱，建委就要通报你。另外一方面，各地区的政策还是有很大差异的，我们和上海、广州、在销售的条件上是有很大差异的，上海和广州是不峰顶不允许卖，但是北京现在仍然是预售的，只要你取得了规划许可证，开工证，投资达到了25%，就可以预售，我觉得北京现在是管的最严的一个，目前北京还是在高压的政策上运作。

　　正因为这样，我们两地之间的互相交流才有价值。

　　主持人蔡照明：陈总现在亲自操盘吗？

　　陈顺：我也做。

　　主持人蔡照明：生活状态怎么样？

　　陈顺：大家都知道，你说黄总说的那样，只是一个想法，你相信他一天工作一个小时玩20多个小时吗，我和他工作的地方是一起，长辛店，我记得记者采访黄总的时候他说过，长辛店就是常年辛苦的地方。你就说现在拿地到销售146个章，你两个盖一个还有290多天呢，万科做过一个计算，从拿地到销售平均19个月。现在由于招牌挂的方式把这个时间缩短了，所以我觉得作为房地产职业经理人生活质量还是很差的，确实都很忙。

　　我们在强制性的做一些东西，我做项目的时候，我要求大家每星期四下午三点到我们旁观的综合体育馆，有游泳池、篮球、羽毛球，公家出场地，出器材费，你不去也要上班，实际上公司的主要领导去的次数还是相对少一些，我觉得我们还是在很多具体的事务中你想摆脱还是很难的，当然了，你的工作技巧强一些，你的副手强一些，你的领导就会轻松一些，实际上你做项目的总经理，20岁做不到，25岁也做不到，30岁恐怕也做不到，都在35岁40岁左右，又承担着上有老下有小，每个人又在这种高压的政策下，每个人都非常不容易。但是我个人也认为，正因为这些，房地产行业也充满着魅力，他有一种其他行业代替不了的巨大的成就感，我本人还是非常热爱这个工作的。我记得股市900多点启动涨到1500的时候，很多专家就说要跌的，但是4000点的时候也没有怎么跌，房价也是这样，大概在05年的时候，经济学家就说未来两年要降30%，甚至还要再降，任志强在最近这两年当中，去年记者问他，怎么看，任志强说我想一年过去了，最高兴的人是买了房子的人，明年还是这样。什么意思呢，股市之所以没有降，讲话哪些人都不是操盘手都是一些行政的官员和学者，房价的涨跌有自然规律，讲话这些不是一线的操盘手，都不是我们今天在座的各个项目的总经理或者是新闻媒体的人，大部分都是这个圈外的，或者其他研究问题的学者，他说两年要降，降30%，其实是没有用的。我觉得我们之间的交流是非常有价值的。从我来说，一方面我个人很热爱这个行业，第二个我们公司在沈阳有三个项目，中体一号也是我们的，原来很著名的夏工也是我们的，我个人来讲，和沈阳的感觉是很深的。

　　主持人蔡照明：谢谢陈总。我们今天的论坛很难形成对骂的场面。刚才安总给我们对接了很多沈阳房地产的宏观信息，我们北京开发商进军沈阳提供了概括性的东西，下面有请我们的姜总。

　　姜炜：本来杨总说介绍一下北京市场的情况，很多人问我的数据是哪来的，我说都是政府的网站或者专业媒体公布的数据，想引用原来建设部的杨慎的话说，基本可信，相当不准。昨天我们晚上聊，他给这些企业来作为辅助，很困难，往往很多数据不齐备，不全面。但是现在除了这个之外也没有别的东西可以参考，这是我对数据这块的观点，很多人在解释的过程中是在歪曲，这个情况也很严重，包括有一些人实际上在反复重复已经被证明完全错误的数据，一年前大家都证明是错误的，现在写的文章还在用，还是说明对房地产商妖魔化的论据，这个很可笑。

　　今天我们就简单的说两句，北京的房地产市场今年上半年几个大的趋势，第一个投资确实还在增加，但是增速比去年相对减慢了，同时增速低于固定资产投资的增加速度，实际上宏观的固定资产投资新增在房地产市场上的比其他行业的增加速度要慢。

　　第二个土地供应，现在为止，还是比较有限的，按统计局的统计比去年增加了14%，但是今年北京市没有公布土地供应计划，我拿去年的土地供应量做了一个比较，去年的商品住宅用地1600公顷，到今天为止，北京上半年供了288公顷，相当于去年的18%，去年的完成量一半多一点，今年十一这个量还是很小的，这个量里面限价房的比例占40%。

　　第三个新开工的面积在下降，好多人都在说，说每年房地产投资都在快速增加，供应量肯定是供大与求的，实际不见得，新开工的面积在下降，造成的是开盘量在下降，两年以后入住的量在下降，就是这么简单的数字，房地产没有什么可以投机取巧的东西，实际上就是一个产品，今年的东西，两三年后在市场上反应出来。不像股市，政府睡不着觉出一个东西，第二天就有反应，一个星期见了结果了，这个行业有自己的特点，不会有这样的情况。

　　第四个大家今年看到一个特别明显的就是北京的住宅销售量一直在下降，确实是在下降，但是我们看到，每个月的开盘量，拿到预售许可证的住宅的量比去年同期也在下降，需求在下降，供给也在下降，还有一个什么数在下降，就是市场上现在正在卖的期房和现房的量也在降，每个月销售的房子一直在消化存量，这两个部分都在被抑制，同比下降的时候这个中间差距不明显，供需不平衡下降还是会导致房价持续上升，这是一个很正常的。

　　最后一个，现在说北京的房价上涨也是持续的过程，它在上涨过程中，二手房比一手房还要快，普通住宅上涨速度比高档的快，住宅的上涨速度比非住宅的上涨快，北京现在是城八区，最中心的四个区房价上涨速度最慢，外一点的快一点，远郊区县上涨最快，也是北京最低的区域，但是房价上涨速度最快，现在这个城市就是这样的特点，你要说抑制房价，这个圈里面的人大家经常争论，这个房价能不能降，实际都在说今天的体制房价会不会下降，大家都在说我出台一个什么政策，房价一定会降下来，其实很多时候也是就一说，很多人说物业税会降房价，但是现在有多少人有第二套房子恐怕还要搞很多年，查的出来吗，国家连这个东西都查不出来，很多东西都没有办法做。连最基础的领导的数据都不准，你说你总经理做一个项目判断的时候，肯定要求下面的市场部调几组数据，这个数据完全不准，做决策的时候肯定会出偏差，尤其现在招牌挂的时候，你投标、挂牌什么价格，包括做决策一样，数据本身就不准，解读再解的五花八门，很混乱，先说这么多吧，那些数都是政府公开的。

　　主持人蔡照明：我以前在拿地的时候，我们的报告做的很厚，最后按这个来做是不行的，拿不到地，很简单的你说天气预报，你要三天把这个云彩流动做出来。

　　姜炜：原来也是很多人都说，上面的人说年底怎么样，有聪明人就今天说明天的事儿。

　　主持人蔡照明：王哲总经理，我们有经常说他是天津的开发商，你现在代表外地谈谈北京和沈阳。

　　王哲：我老跟黄总唱反调，他上来一说神仙派的超脱生活，我看大家都被误导了，这是我们的方向，我们的终极目标是这样的，但是实际上我们现在没有一个人不能达到这样的状态，就像刚才孙总说的悲惨生活，其实我们回家也是孙子，我们一个星期都在外面，很少回家，你回家之后你就有愧疚的心态，所以说到哪都抬不起头。平常的工作，心力交瘁。现在你说天津北京这样的，离的还近，你说远就不回来了。所以我们北京去的几个员工，四个人，三个都回来了，大家确实非常的辛苦。

　　可能我去外地之后，天津应该算是二线城市了，全国一线城市就那么几个，北京、上海、深圳、广州这样的，天津算二线城市了，对城市之间的发展略微有一点体会，而且我们做高端的公建产品，我有一个什么体会，就是通过我们对北京和上海顶级的公建产品的了解考察研究，对中国的房地产建筑市场来说，我们是属于比较乐观的，我觉得中国的建筑产品本身来说，从一线城市的公建产品，应该说我们的发展速度已经赶上或者接近了世界先进国家的水平，这个也是从单体本身来说的，基本上我们都看到，像北京杨总、蔡总我们做的公建产品都是请的国外的优秀的设计师，现在世界上排名前十的设计大师都到过中国，现在我们看到CBD一些顶级的产品都是国外的设计师。

　　随着全球经济一体化，随着技术的引入，现在单体的产品来说，放在一个什么程度，我们现在很多一线城市的产品都到了顶级了程度，可能我们大家体会，我们住一些酒店，国外的酒店和国内的酒店差距很大，不是我们跟他们，是他们跟我们的差距很大，我们现在的酒店里面的内部设计都是很好的。

　　第二个，我们目前的重点是服务管理，包括北京的大的酒店都是世界知名品牌，我们现在管理都做的很好，欠缺的就是服务，包括我们在住宅小区里面的物业管理服务，这个不是短期能够解决的，尤其在本身房地产开发过程当中，住宅跟我们国情有很大的关系，我们国家从计划经济到市场经济，人对物业服务方面的接触，概念的理解，包括接受还有很大的误区。尤其在北方，南方还好一点，深圳去了解还好一点，像北京的一般的住宅小区，物业费收缴率达到80%都是很高的，当然可能也跟物业管理本身有很大的差距，这是我们目前和国外的差距，这个还需要一段时间，也不是说短期内靠我们的努力能达到的，这是全民素质的问题，也是媒体配合宣传的。

　　还有一个体会，刚才有一位提到了住宅，沈阳有什么特点，目前从我们的公建产品来看，中式的公建产品非常少，尤其现在在北京的产品都是高大全，你有的我都有，你的电梯多快，空调都好，都有，但是这个建筑本身有什么特点？没有，现在你看北京、上海的建筑确实没有什么特点，但是到世界上看看，也都差不多，虽然赶上世界潮流了，但是中国特色的东西没有，这个是需要我们的开发和设计师要认真考虑的。去年我们做了一个对建筑设计的研讨，北京这两年由于一些奥运，一些公建产品表述了一些特点，你像鸟巢、水立方等等，鸟巢已经出来了，从外面看确实是比较辉煌。目前能具备这种特点鲜明的公建产品非常少。我们北京如果拿出20个家喻户晓的公建产品来，写字楼或者酒店，我拍一个照片放在墙上，不把名字写下来，他知道，但是现在不是这样，有中国特点的产品是非常欠缺的，像开发商做了十多年之后，慢慢的责任感会犹然而生，跟十几年前刚从事这个行业的感觉不一样，责任感对我们来说非常重要。

　　我们去天津选地，现在天津定位是北方的经济中心，现在天津市政府对里面的建筑动不动就标志性建筑，综合体，实际上其实在北京大家可以看，包括CBD，真正超过150米的建筑不超过10个，现在加入了国贸三期，银泰，但是现在在天津动不动就200多米以上，作为标志性的代表天津性的形象，还是一个观念问题，包括我们和区政府沟通的时候，我们经过北京十多年国际化发展的进程，我们真正了解国际企业需要什么样的要求，他们的要求跟超高型的建筑是不吻合的，管理层想的更多的可能还是面上的，代表一个城市的形象，我怎么气派、怎么高，代表的是标志，但是实际上内涵的东西可能没有，你说现在我们宏观调控效果不好，跟那个也有一定的关系，国家做基本政策的人不知道我们现在房地产发展的需要。这个是在北京做了这么多年，现在在外地的一些反思。

　　黄玺庆：我接着王总说的，他第一段把开发商的生活描写的暗无天日，其实开发商工作很忙是事实，但是有一句话：境由心生。你看到的环境是好的还是坏的，这四个字我希望大家品一品。

　　主持人蔡照明：王总讲了一句话很好：责任感油然而生。

　　黄玺庆：我也连续没有休息过，下周有课，晚上有活动，再下周又有活动，也没有休息，但是我相对还比较快乐，其实只是会享受这种生活，比如说王总在京津塘天天跑，但是反过来多难得的你可以听听音乐，坐飞机，我很多读书的时间都是在飞机上，而且在飞机上的书才读的静，看的进去，与其那么忙碌，你换一种想法，享受这种忙，才能有快乐，你堵车，你着急也是堵车，你放松心态也是堵车，说放松心态不是说不干活了，但是要学会享受他，你可以骂政府官员农民，低素质，这也是一种心态，换一种想法，你会有另外一种人生。神仙派神仙派，我们要把心态调整好，这是神仙，看问题也是如此，我们神仙派的王总，姜总，数据派，我很佩服他们，像蜜蜂一样，很好，我就无法跟他们比，人的性格不一样，但是怎么办，还要在这个市场上混。

　　雷越姝：这个词用的好“混”。

　　黄玺庆：对，那么我们做什么，你要找到自己适合这个行业的一种工作方式与生活方式，找到相匹配的，这样你才会快乐。在一种快乐心态上快乐的工作，你取得的成就往往比你非快乐状态下取得的成就还要大。刚才张文豪说的非常对。

　　王哲：我稍微补充一下，两个星期前，我们两个上课的时候，当时老师提了一个问题，现在想想很有意思，他说幸福指数，有一个调查公司调查上海，上海的一个房地产公司的员工，他挣了很多钱，但是幸福指数非常低，他觉得非常痛苦，这个行业非常累，不想从事这个行业，但是这个行业又赚钱，我和老黄又说这个事儿，我们在座的和他们不一样，我们表面上说自己当孙子的很累，实际上心里可能很幸福，我们能够做到今天的这个位置，是因为我热爱这个行业，但是如果我们不热爱这个行业，我们就不可能做到老总级，非常痛苦的做这个事儿不是这样的，幸福指数是很高的，看到自己的产品出来，看到我的公司管理的非常好。爱一行干一行和干一行爱一行哪个幸福指数高，实际上应该是干一行爱一行，刚才陈总说了，我们热爱这个行业，我们才在这里做，最后我们的幸福指数还是很高的，只不过非常辛苦，受到制度上和机制上的折磨。

　　王维旭：我们工作上还是希望快乐的工作，然后坦然、镇定的生活，追求一种宁静的生活状态，我还是比较赞赏黄总和杨总的看法，我们在社会上对家庭和社会都要有一定的责任感，虽然我们处在悲惨的生活下，艰辛的努力，但是我们更多的获得成功的喜悦。我为什么出来调和，我在北京曾经是北漂一族，工作了五年，又去香港工作了五年，这几年又漂回沈阳了，刚刚开始做地产，也不到两年时间，从这个角度来讲，妖魔化地产行业，我可能算小妖了，从这方面经验上还是处在小妖的阶段，但是我的精神追求和黄总特别的吻合。

　　沈阳跟北京有一个不同，北京我是02年离开的，五年之后来一看，变得强大了，高楼大厦很多，之前的印象很陌生，城市在快速发展，北京的城市里面得到充分的体现，分享了国家的发展成果，作为首都的优势。

　　回头看沈阳，经济上比北京慢很多，但是在地缘、文化上和北京有很多的契合，沈阳市场像我们安总和几位都是做的很好，我想补充的06、07年沈阳应该处于行业第一次大洗牌的过程，之前沈阳处在本地的小开发商垄断的局面，像万科、保利这样的开发商提前进入沈阳，06年、07年这种大颚的入世，乾坤大挪移，有利于沈阳地产了发展，沈阳应该处于历史当中第一次房地产大洗牌的情况，沈阳作为东北的核心城市，很多地缘地貌和北京有很相似的地方，都是平原，我想跟各位说，沈阳的发展后劲很强，逐渐恢由本市主导的经济变成区域主导的经济，在这个阶段下，市场上可研发的数量和价值值得我们大家一起交流和学习。

　　王维波：黄总是讲究慢生活的一个人，王总是每天工作开会，早上出台晚上卖身，黄总是讲究心灵。