万年花城举办南城新发展趋势论坛(组图)

图为南城新发展趋势论坛现场

    2007年6月21日，地产神仙派(地产神仙派博客|地产神仙派新闻)走进万年花城——南城新发展趋势论坛在万年花城售楼处举办。北京市市长刘淇在市十次党代会上做的报告中，首次提出了一个全新概念，即积极推进南城及南部地区发展，使之成为“新北京富有活力的地区”。该次论坛集中解读了这个南城的新定位，并且讨论了南城建设如何制造新的制高点，并就南城置业提出了各自的看法。以下为实录：

图为论坛主持人、北京晚报地产部副总经理张向东
    【张向东(张向东博客|张向东新闻)】大家下午好，欢迎大家来到万年花城。今天是北京晚报和万年花城共同举办的北京南城发展规划的论坛。今天请到了都是曾经在南城做过项目或者是开发过项目的开发商，一起来看我们南城发展。首先我介绍一下今天在座的嘉宾，北京万年长兴职业有限公司总经理黄玺庆(黄玺庆博客|黄玺庆新闻)先生，房老大的总裁于鲁(于鲁博客|于鲁新闻)先生，新龙城的副总经理孙玉琢，他也是很关注我们南城的发展，在南城以前也曾经做过。孙总旁边是北京奥林匹克花园副总经理史明先生。还有我们北京晚报市场总监席亚雄先生，还有北京万年花城开发有限责任公司副总经理黄曦先生，金融街北京置业副总经理高剑先生。还有北京顺驰置地营销副总理傅诚先生，还有中建设国际运营副总裁雷越姝(雷越姝博客|雷越姝新闻)女士。我们在座的开发商都是跟南城有关系的，我们一起来话南城。

　　【张向东】其实南城的发展从2000年开始，北京的房地产开始逐渐的启动市场化的经济以后，99年福利分房，最后一批福利分房以后，北京的开发商一直在关注南城。北京南城穷破脏乱的现象，曾经给北京的市民留下很不好的印象，也正因为如此购房者对南城的偏见，曾经一度影响南城房地产市场的发展。今天我们就请东道主万年长兴置业有限公司的副总经理黄玺庆给大家介绍一下南城的情况。

北京万年长兴置业有限公司董事总经理黄玺庆
　　

    【黄玺庆】今天各位朋友来到这里我感到非常高兴，我不是今天论坛的主角，我觉得今天大家在一起非常有幸、非常有缘。这是万年兴业投资集团以及万年花城组织架构调整以后，万年花城召开的第一次论坛。一会我们万年花城新任的营销副总黄曦会介绍一下我们花城的情况。我是作为一个老花城的员工，作为万年置业投资集团的老员工，欢迎大家来万年花城参观、指导，并发表出宝贵的意见。

　　【黄玺庆】刚才大家在看万年花城项目的路上，我脑子里一直有一个词，我想今天的论坛我让我发言，我就想了一个词，这个词就是时间。时间过的是真快，当年万年集团从2002年选中了花乡、花城这块地方，2003年正式获得这个项目，04年开始正式的开发，到现在花城开发的时间已经3年了。从花城的策划到开发已经5年的时间了，5年来我和花城的员工目睹了花城所在区域翻天覆地的变化。为什么能有这种变化？是我们开发商作为建设者为这个区域带来的贡献，但是我想可能还有更深刻的原因，这深刻的原因要说一下，可能大家会觉得虚一些。但是我想这才是真正的原因，这就是时间的意义，时间可以改变一切。

　　【黄玺庆】02年、03年我们来策划花城项目的时候，某种意义上我们是赌了一把时间，因为那个时候花城的所在区域还是一个非常破落危村云集的地方，我们把这个地方简称为四季烦燥，这个地方由四个危村构成的，也是当时北京市危村改造一个重要的计划。当时我们虽然看到的是很破的地方，但是我们相信风水轮流转，房地产会到南城的。所以正式基于这种对时间的考虑和对价值的判断，所以我们在03年毅然决然的来到南城。以前我们公司也开发过很多的项目，都是在西城、北城，当时在南城这个项目是第一个。但是我们今天看到这个项目是做对了。

　　【黄玺庆】当年我们项目开盘是4200块钱，到现在期房11000，在现房13000这个水平。虽然我们在景观上有一些投入，但是这和房价的上涨是不成比例的。什么导致房价涨的这么高？就是时间的价值。虽然时间的发展，任何一个地区、一个人都要发展、成长。成长就是一个区域由小到大，由不成熟到成熟，这就是时间的概念。所以大家今天在一起讨论南城发展的新趋势，我想为什么我们今天可以坐在一起探讨这个话题，归根到底是时间，房地产的时间价值将显得越来越明显。所以我也希望我们通过这个论坛，大家以后可以验证我的一个论点。那就是时间、时间，时间可以改变一切。现在我就不用在喧宾夺主，希望到来的各位朋友、各位专家，能够就南城的发展发表自己的真知灼见。谢谢！

　　【张向东】刚才黄总第一个致了欢迎词，同时又提出一个时间的概念。我们今天论坛有两个主题，一个是关于南城未来的发展，第二个议题就是关于未来生活的一个居住空间的话题。我们先说第一个话题。我记得在04年的时候，当时的万年花城也算是刚刚面世的时候，就是正准备串词的时候，我当时采访过万年花城的营销总监黄曦先生。他是这么说的，他说住在南城都觉得没有面子，有钱人都往北去，没有钱的人才住在南城。我不知道他还记不记得这一段敢想，这是他在04年的时候说的一段话。现在三年的时间过去以后，万年花城也从一个刚刚开盘的大盘，现在成为了一个南城领袖级的一个大盘，我现在不知道黄曦他有什么感想，我们请黄总给大家介绍一下花城的情况，以及对花城一些新的观点新的看法。

北京万年花城副总经理黄曦

　　【黄曦】回忆起02年、03年的情况，但是今天回过头看当时的一些想法跟当时的现状，确实是感慨万千，所以说今天大家也可以回想一下过去，畅想一下未来。

　　【黄曦】就这个话题刚才我们销售介绍了整个花城的情况，我们的黄总提出了一个时间的问题。我觉得我们现在从02年开始回顾以下，我现在已经站在花城的第三个时期的。我想从一系列数字的变化里面看我们当时的想法和现在花城的变化，通过这个看整个的发展。这里面还专门调出来了一些现在的数字和03年的数字做了一下对比，这里面说明了一些问题。

　　【黄曦】当时我们万年花城项目定位的时候，大家定的是把万年花城定的一个区域项目，当时我们提出的第一个口号就是改变西南。就是想通过我们整个花城大的体量，我记得当时世纪城是刚落成花城这边开始，当时第一个论坛就是四个规划，就是北京城的四个大角。

　　【黄曦】从这个项目的定位来说，从时间段到现在已经第三年了，我们现在看到的东西，就是我们的项目是北京三环边上的领袖大盘。这也是我们项目自身定位的一个变化。

　　【黄曦】第二个就是价格变化，万年花城从当时我们是专著在西南丰台一个区域4200块钱的一个价格，到今天已经涨到了13000。从这个价格里面也可以看出这个区域价值的提升。

　　【黄曦】第三个方面当时要求的是我们从客户的方面去看，我们03年跟现在的对比。我们04年开盘的时候整个项目一期、二期客户数据，基本上80%都是来自于丰台，就是项目周边的区域。从我们昨天调出来我们四期，就是今年的客户数据里面看，我们的客户已经从丰台，现在扩展到石景山、海淀甚至是朝阳，并且还有好大一部分是来自于山东、内蒙、山西。从这个角度来说，这个项目它现在的落脚点，已经不是北京的西南南城一侧了，它的关注点也是全国各地，而不光是北京了。从这一点也可以说明南城的一个变化。

　　【黄曦】还有一个数据是二次置业的一个数据。就是04年的时候我们二次置业，就是我们客户基本上90%都是一次置业，大部分都是新北京人，就是有北京户口的人，二次置业的不到10%。今年二次置业的数据是达到了45%，也就是说南城我们项目的品质包括区域的改善，已经得到了一个购房人群的认可。

　　【黄曦】这几组数据里面我们就可以发现，从这些数字反映了整个花城项目，逐渐从一个南城的项目走向了整个北京，甚至乃至整个的华北地区，客户现在山西、山东、内蒙都有很大一部分。从这些角度来说，我们项目从另一个角度反映了南城旧的形象已经逐渐的从大家思维观念中消失，会有更多新的人群入住南城。就是我们南城展现给大家的，按照政府报道里面是北京新的富有获利的城。从这些小的数字里面可以完整的体现南城的变迁，仅仅是不到3年时间的一个变迁。3年里花城的客户是达到了7千户，从这些数字都可以分析出咱们今天论坛的一个话题。就是从这些数字里面我们也分析出来，就是我们认为南城里面有这些变化有几大方面的因素。

　　【黄曦】第一个是时代的背景，随着时间的发展、整个经济的发展，这是一个大的方面。

　　【黄曦】第二个应该是政府的支持，政府政策的倾向，还有就是执行力度的加大。因为像这样的南城论坛我觉得是做过很多次了，每次都是在说政府政策的倾斜，但是基本上前几年都是一个启动阶段，非常慢。真正的起步是从去年开始，就是真正的给南城带来一个很大的机会，包括我们项目介绍地铁4号线、5号线，已经快完工了，今年年底就开通了。还有地铁9号线、还有地铁10号线，还有北京南站，还有一些道路的开通，这些都是政府真正的把这些政策落实下来，这个就是一个很大的变化。就是南城这么多年来从虚变实，才能得到整个北京的认可。

　　【黄曦】第三个方面一个是咱们说南城价值回归的问题，从整个投资的角度来说，一个就是投资价值，还有一个是价格投资。我觉得现在南城客户观念的变化，就是在南城是一个价值的投资而不是价格的投资，价值投资需要时间比较长，但是未来的前景比较好。所以说有那么多的其他区位的客户回到南城。所以我们当时也提出了价值回归的话题，就是价值的差距和价值的发展，这个也可以反映出一个南城的趋势。

　　【黄曦】第四点就是我提醒大家南城的发展也是一个新的趋势，南城的发展也是很多在座优秀开发商的努力。 通过开发商项目的开发，改变了一个城市的面貌，改变了整个南城人口的结构，通过我们数据的变化，我们南城人口素质的变化，还有改变了整个南城的生活方式，包括医疗、居住、就业、出行这些生活方式的改变。这些的改变引到更多高素质的人才、投资者到我们这里来。这是我要说的南城的改变，我们负责任的开发商也是有不可磨灭的贡献的。

　　【黄曦】从这些里面我觉得南城整个的发展，未来它离不开整个时代、经济还有社会这三个维度的概念。在新的时代环境下，我们作为开发商怎么抓住机遇负起责任，打造和谐南城，就是从我们这个角度我们要把南城新的价值打造出来，这就是我对南城一点点看法、一点点希望。也是作为我们今天的东道主从项目的回顾里面发现项目的价值，这就是我今天的发言，谢谢！

　　【张向东】谢谢黄总。其实在近5年我们在座的有没有注意，在北京东南西北的发展中，南城没有像别的城发展的那么火爆。其实在大跃进式的发展，其实里面也有很多不一定的因素。南城就像咱们规委的规划师说的一样，南城的发展是慢慢渐进的过程，南城的项目是不断注重自己项目品质的提高。从南城的项目销售来看，南城的房价一直在保持持续稳定的上涨趋势，而且每个项目之间，我觉得大家也应该有感觉，南城项目有一个很大的特点就是清盘很快，咱们在座都是营销方面的高手。一个项目销售业绩可能会很快的上升到一个高度，但是一个项目要清盘卖的一个不剩的话是很不容易的，近几年北京市大多数清盘的项目都是在南城。

北京顺弛置业总经理傅诚　

    【傅诚】现在开发商来南城的很多，住在南城北边西边的也很多，全国各地了解南城也很多了。我上次在区政府的一次座谈会上我谈了一下，南城的发展主要是丰台，但是这个发展还缺乏高水平的规划。我们这边现在开发的都是以住宅为主的，就是10年20年又是老居民了，又会面临一个向外过渡的局面。他不像东城、西城有标志性的建筑。我刚才看了一下整个丰台的西部还是存在一些问题的。到现在最好的是六里桥地区，就是跟北京市其他的大规划是连在一起的，在某种程度上是北京市制定了六里桥的发展。再向南我们发展所看见的这一部分，西三环向南三环转的过程中，都没有一个大的定位这个区域。这就是我们开发商想给政府提的一些建议。

　　【傅诚】第二个政府对开发商整个配套组织的工作，我上次在区里也提了一下。就是他们的基础设施配套建设，跟不上我们整个开发商的发展速度，电、水、路、煤、气。我们现在正在进行菜汇桥西北角的蓝调建设项目，因为蓝调项目和金泰项目基本上就把西北角包围住了。万年花城我来了十趟了，当时我就是来看一看，就是一个小路进去拐弯，拐了两三个弯都找不到主路在哪里？这不是我们开发商的责任，是政府的服务没有做好。政府在招商的时候把所有的条件说的天花乱坠，但是你进来以后某种服务是受到了制约。我希望媒体同志给我们呼吁一下，开发商是为地方经济发展服务，不但是赚钱还有很重要的社会责任在里面。所以这个还是要呼吁一下，整个配套服务跟上去的速度还不如我们的开发商速度。万年花城这么大规模，我看了一下周围的环境是很好的，但是走出去还是存在一些问题的。

　　【傅诚】我的第四个体会，就是我们开发商之间我们不是对手，我们是合作伙伴。项目之间竞争实际上是在公平提高我们的产品，为我们的客户服务，要想价位上去、要想品质上去，你自己单打独斗是不行的，必须要合作。所以跟政府也好、跟社会各界也好，我们必须联合起来做工作，单打是没有办法做好的。我们跟金泰在设计户型上经常有一些考虑，在销售上我们也有一些考虑。在争客户上面我们不争，在销售价位上我们每个星期交流一次两次。只要我们把这个区域完善化了，整个价值也就提升的，所以说单打独斗还是不行的。这就是我自己的一些体会，主要是政府的服务一定要做好。我们南城整个的趋势是在推进，但是在统一规划上面我们要共同的联系起来为政府出谋划策，把规划做好了我们价值也就提升了。

　　【傅诚】借此机会我说一下我们顺驰的问题。有老顺驰和新顺驰之分的，老顺驰已经过去了，我们现在是香港集团接手了我们顺驰，我们是不回避矛盾积极推进工作的。在蓝调项目沉睡一年半以后现在重新启动，在2个月之内我们解决了6件大事。所以说用务实诚信的态度解决了这个问题，这是北京市的9大拆迁户的问题之一。我来了2个半月就把住在售楼处的9个拆迁户处理掉了。我们马上就要有两个项目开盘了，我会收到2.6个一回来，客户的认知度也有可喜的变化。尤其是我们在浏览网站的时候，各位也是在积极正面的报道我们，所以我感谢各位做的工作。顺驰现在是香港的一家上市公司，我们现在在积极推进加快南部的建设，积极在取得新的项目，也和这个主题一样更多的参与南城的建设项目发展。我是北京地区的公司总经理，有机会的话希望各位到我们项目去给我们提一些指导意见。谢谢！

　　【张向东】顺驰的傅总经理刚才慷慨激昂的呼吁南城开发商团结起来，我们现在南城的开发商已经做的很好了。我们今天的论坛，就是我们在许多步骤当中的一步。下面我们请中建国际发展的雷越姝女士，从她的角度来谈一下她的想法。

中建国际运营副总裁雷越姝

　　【雷越姝】谢谢大家！谢谢向东！谢谢两位黄总今天做东，我们有机会在万年花城共话南城的发展。我印象当中2002年的时候晚报就做过了一次南城的发展论坛，就是最早的把南城开发商团结起来，推动一个全北京市改变南城面貌，尤其是改变人们对南城既有印象的一个活动。现在5年过去了，南城现在的发展刚才黄总也给出了一些强有力的数据。这些改变跟开发商的努力，跟媒体的宣传分不开，另一方面是跟整个城市的发展趋势也分不开。

　　【雷越姝】我在过去3年的时间里，曾经在南城比较大的商业项目参与工作，现在已经没有再参加这个项目了。但是在这三年的时间里我所感受到的，对南城的发展我现在恰恰是想多说一些问题，而不是我说一些成就。我觉得南城现在有一个趋势，就像02年的时候晚报提出来的住在南城，就是大家觉得住在南城是可以接受的，但是这仅仅是观念改变的第一步。最早的比义庄，我对义庄比较了解，那时候CBD很多人都愿意去义庄住，包括南三环、南四环，包括咱们现在万年花城板块这一块，包括岳各庄那一片，都是传统意义上的南城那一块。但是我们可以看到，这种发展主要是集中在居住类的层面上面。当然这是一个成绩、一个进步，同时也是一个问题。就是说同时仅仅有居住可群往南走的话，这个是很不够的。具体就表现在现在三环、四环，由北往南还可以走，由南往北就很难走了，这就体现出大量居住在南边的早上往北赶，由此可以带来很多的交通配套的问题。当然咱们万年花城周边有一个大学城，有一个很大的学院，在周边还有一个比较高收入的群体来支持当地的经济，所以我觉得这可能是一个发展比较好的案例。但是对于更多的项目来说，实际上他的居住地缺少商务和商业的配套支持。

　　【雷越姝】第二个在南城的发展上面，在南城有限的商业发展项目里面，我感觉到还是高端的不是特别多，甚至中端偏下的好像多一些。比我们以前在西南三环做过一个比较大的汽车项目，我们感觉到即使是汽车产业里面，我们南城也是处于一个利润率偏低、消费偏低的地方。就是高消费水平的人群到南城来消费的难度比较大。包括还有一些比如说要是在东北方向或者是北部地区做一些大型的商业街，好像不是说会很成功，最起码招商难度往往比在南城做一个同等规模的商业街要小很多。在南城如果是做商业的话，比北城市难度是大一些。所以这样一种情况说明南城是被动南城化，就是以前有主动郊区化和被动郊区化的概念。就是本身南城还需要提高自身的魅力和商业层面上的吸引力，吸引更多的中高端的消费人群到南城来消费，不仅仅是居住。不要成为他可以住在南城，但是他买东西还要去长安街沿线，甚至是往北去，这不是一件很合理的规划安排。

　　【雷越姝】我觉得第三个问题，就是南城整体的产业规划就像刚才傅总说的那样，不是开发商可以推动和决定的事情，更多的是政府、开发商和投资人共同推动整个社会公众对这个区域的认知，然后在反作用回来推动整个区域发展。但是目前包括我了解和参与到的一些南部地区规划层面的时候，我感觉到在南部城区的区域规划上面，有时候也存在不切实际的构想。一上来做一个大街的规划，一上来就恨不得照着长安街的标准，一条大马路都是大型的公建，每个公建都要在10万平米以上。但是以后这个公建的商务客群，谁到这里来办公就没有想的特别详细。还有你靠什么卖点吸引他们，他们需要什么样的配套和支持，有没有主题和概念来拉动这个区域商业的形成？这些都没有考虑的特别详细，可能只是大家的一个愿望。类似的问题暴露出来整个南城的城区，尤其是在区域的规划方面还存在很大的空间，需要各个方面在这个问题上继续努力。我就说到这里。

　　【张向东】谢谢雷总。雷总直接直指到南城所面对不利的问题，刚才雷总说了南城是一个适合居住的城区，这个无庸置疑。我曾经也参加过一个论坛，他的东道主就是我们今天在座的房老大的总经理于鲁先生，下面我们有请于鲁先生发言。

房老大总裁于鲁

非常高兴今天参加这个论坛，大家一起来探讨一下南城。我觉得今天我们探讨的话题，更多的会集中在西南这个板块。如果说西南这个板块刚才黄总提到了一个时间的问题，我本人也是非常有感慨。我刚开始关注西南这个板块，实际上是在2004年的时候，在那个时候我们回想一下，当时西南板块的房价，大概是在4千块钱左右。我记得非常清楚，无论是这边的花城也好、未来城也好，他们的房价大概都是4千块钱左右。我们在做一个新项目定位的时候，刚才黄总提到时间价值，我们想未来的新项目可能会在6500这样一个价格的水平。但是时过2年多3年，我们再回过头来看西南板块的价格，已经在11000这样一个价格了。

　　【于鲁】我们对比一下北京沿四环的四个角，西环从4千涨到11000大概是涨了3倍。那与之对应的万柳区域，当年的价格是在7千左右，那现在他整个的房价是18000左右，他涨了接近150%这样一个水平。再回想一下东北角就是望京这个角，当时望京的价格后在5千多，现在望京的盘基本上是在1万3、4，它上涨的幅度也是比较大的，也是两倍多的上涨趋势。对于北京的东南角，当时的价格我们可以回想一下，当时华侨城、山水文园这些楼盘，他们价格在6千块钱左右，那个地区现在整个的价格大概是在12000左右。我们比较这几年北京四个角房价的涨幅，我有两点体会。第一个是价格之间的绝对差距是缩小了，第二个是西南这个板块它的涨幅是整个这四个角涨幅最大的一个角。

　　【于鲁】刚才雷总讲了一个问题我非常认同，就是说西南板块它更多的是被动的上涨，其实我们也很好理解这种情况。我觉得一个是在补涨，还有一种是北京整个西部地区在西北方向实际上可开发的面积非常有限，所以在那个地区尤其是海淀那边的购房人群他首先会考虑到往西南这一块走。

    【于鲁】我注意到今天的论坛还有一个话题，实际上是轨道交通对南城发展的带动。我相信包括这条贯穿南北的地铁线一旦开通以后，我们可以预见就是这种地区间就是在西南、西北地区间的房价差距还会进一步的缩小。还有一点是说整个西南这个板块，如果我们把它再往外看一下，实际上它相对来讲还是一个很核心的区域，因为临着京石、京开高速两侧，有大量的住宅，而西南这个角恰恰是他们连接城市最黄金的一个金角。那么在这个区域未来北京一定会发展成一个大型的，城市区域的商业中心。所以我会非常看好下一步西南区域的发展，由于西南区域的发展而带动整个北京南部地区的发展。谢谢！

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