董藩：股市适合投机楼市才适合投资(图)

图为北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任董藩

　　董藩：非常感谢主办单位的邀请。因为我不知道水皮先生来，而且我讲的有些观点和他不太一样，不一样以他为主，因为他是股市第一牛人，我不是房市第一牛人，房市第一牛人是潘石屹先生，一会儿请他说。我给大家讲纯专业的东西，房价为什么不跌，第一房地产市场上供给受到了管制，既使是房价上涨，想盖很多的房子，办不好，政府有规划的限制，土地每年有放量，放了地还有红线圈着，很多指标控制你，所以在供给市场上受到了政府的严格管制。在座的各位听了我的报告之后觉得买房子合适，立刻就会产生一两百万的需求，在座有100多人，就会产生1、2亿的资金。需求是主动的，供给是被动的，长期以往就是需求拉着供给在走，第二个特点，房地产需求极端特殊，跟一般的商品需求是不一样的，比如说当年自行车需求很大，后来产生了摩托车，自行车就衰退了，但是在房地产市场上不是这个样子，为什么呢，第一，人均居住面积会不会缩小，不会缩小，生活越来越好，房子越来越大，人均房子的面积一定越来越大。包括一些休闲地产、娱乐地产，还有旅游地产，办公面积也不会缩小，所以人均房产面积一定是扩张的，而人口又在增加。需求是主动的，供给是被动的，而且需求是膨胀不为所，需求拉着供给在往上走，所以房价就在往上走，世界上这么多国家，这么长的历史，我们真正说产生房产泡沫的一个是香港，一个是日本，香港是因为政策的原因，当时香港回归，港人纷纷移民，你要走我也想走，只是我想等等在看，所以你卖房我也不买，第二董建华作为新的行政长官，董建华在香港，因为是中央政府任命的，董建华上台之后，为了争取很多的民心，宣布每年建8万套房子，紧接着一个原因就是东南亚经济危机。这些条件在目前中国都是不太可能发生的，即使在非典时期，我们发现房价依然上涨。

　　及时

房价出现的下跌的趋向，也跌不下来，我们有一个叫价格弹性，跌不动，在房地产市场上，为什么说下跌，股票价格出现下跌趋向的时候，任何都想把股票卖掉，如果卖掉就意味着你可以逃避损失，在这个市场上价格下跌的时候，任何人想跑出来，但是在房地产市场上，他不是短时间都卖的局面，当房地产价格下跌的时候，98%的房子仍然被自己用着，真正市场上流动的2%的面积可能受到价格影响，但是由于大盘不动，就不动了，所以就出现了价格弹性。

　　(图)这是从1959-2003年的澳大利亚的变化，是没有清除价格涨价的因素的，我们看看，只有在01年的时候稍微横了一下。有人就说我就不相信房价只涨不跌，我告诉大家，房地产市场绝对是只涨不跌。

　　(图)英国这些年的房价涨的非常快，看看澳大利亚和英国，其实美国和加拿大的情况也一样，英国最近略有调整，但是中心城市还在上涨。中国有了发展市场，从87到2005年，这条曲线上，我们每年上涨12%，这就是我们的情况，这么多年来都没有跌过，现在有什么理由让他跌呢。

　　这是房价运行的一般规律，但是在中国又碰到了极端特殊的情况，在中国碰到了前所未有的而且西方国家都不曾出现的一些因素在影响中国的房价，一个是人多地少，前一段时间大家看到肉和蛋价格高度紧张，因为和日常生活联系在一起，我说房子小一点是不会死人的，但是粮食问题一定会死人的，只要粮食一短缺，美国就会掐我们的脖子。在这种情况下，觉得可以投资在土地市场上，建房子的土地一定是严格的，只要你严格控制，房价就会涨。

　　另外我们每年人口增长800万，需要更多的房子满足他们的居住，还有城市化的进程加剧，这些年来，缺口非常大，还有经济高速增长，我们每年上涨9.7%，后四年每年上涨10%，现在我们的增长速度是9.8%。你说房价一年不动，两年不动还可以，持续的不动不可能。还有城乡收入差异严重，农村人到城里发现赚钱非常的容易，还有家庭规模小型化，我们现在家庭在急剧的增长，过去五口人、六口人一个家庭，现在两口人，三口人一个家庭，这样意味着什么，我们需要更多套的房子，有更多的房子来满足需求。每年新增人口800万，供应的房顶多是400万，很多人及时没有自己的家庭，他自己在外面租房子，所以我过去说过，该结婚的不结婚的多，结婚不生孩子的很多，生了孩子的不知道是谁的孩子的也很多。这些因素决定了房子长期供不应求的局面。

　　三大制度背景的改革，有了住房制度改革，福利分房彻底中止后，压抑了十几年、几十的需求叠合在一起迸发出来。金融制度改革，按揭贷款的出现，银行帮助支付七、八成甚至全部款项一步到位买大房，从时间上将原本分布在几十年的需求挤压到当前较短的时间实现，近几年是典型的喷发期。社会福利制度现状，城乡福利安排存在巨大的差别，随着城乡流动控制的放松，引起农民向城市大量流动，从空间角度讲分布在整个城乡社会的住房需求吸附到城镇中实现。

　　三大意识背景：城乡阶层意识。城乡经济、政治差别的存在使同志盼望着“跳龙门”进入城市生活、工作；群居意识。中华民族群居意识很强，喜欢城市的热闹，导致热口不断向城市集中；负债消费意识。随着对外开放的推进，观念逐渐变化贷款消费成为时髦，众多“百万负翁”出现。他们对住房需求的扩大和房价的上升也具有重要的影响。

　　综上所述，在正常的市场状态下，也就是说如果政府不进行严格的干预，至少今后20年内中国的住房总需求是明显大于总供给的。这种市场背景的出现源于“六大国情背景，三大制度”。

　　房地产投资回报计算，怎么算房地产投资回报，房地产投资回报率等于投资升值率加上租金净收益率减去投资机会成本，举例：某市房地产投资回报率等于投资升值率16%加上租金净收益率4%减去投资的机会成本(利率5%)减去折旧2%，这个回报应该是16%，但是这个市场上16%是不够的，应该乘上5或4，投资规模可以放大五倍，我们有一套一百万的房子来讲，我们可以买五套，收益率会达到百分之七八十。

　　楼市和股市的价格变化曲线是不一样的，股票市场基本是曲线运行的，没法保证下降的渠道，我当年，我的同学在深交所里面全是人员，自己都跑不出来。

　　(图)房价的图跟股市的一样吗，不一样，我们发现他的规律根本不像大家想象的那样，如果潘石屹任志强(任志强博客|任志强新闻)说什么了，你们相信，他们没有说你们相信我。房产基本是四年翻一番，87年的房子全国平均400块钱，现在平均能卖到4000块钱，尽管是20年前的房子，都在好的位置，现在卖4000没有问题了，我们发现这个回报还是很可观的。

　　另外就是风险控制不一样，房市安全性高，流动性差，股市相反。但是这个事情也分怎么看，股票市场经常把你套牢了，昨天我遇到一个人，我的股票套了十年了，昨天刚刚平了原来的价格。

　　刚刚说了，买房子可以以小博大，股市还不可以。另外有房子在手，意味着财富增加，有股票在手中，永远不要说你很有钱，他只是虚拟的价格在里面，跌停的时候你发现你跑不出来。在我们投资学上是不把股票投资当做投资的，因为不增加财富，比如说潘石屹的公司上市的时候，股票由5块涨到10跟房子大小是没有关系的，但是在房地产市场上价格增加的时候，一定是财富的增加。

　　再有，股票市场适合投机，投机的时候会损失很大，但房地产市场确实值得投资。目前中国的局面来看，房地产市场长期短期都是可以投资的，因为他不跌。另外我告诉大家，这次的股市一定会塌下来，我不知道是什么时间，这个股市是非常危险的，当下跌的时候，你是跑不出来的，你失去十万、一万块钱和潘石屹先生失去十万块钱的概念是不一样的，那个时候会出现社会动荡，如果股票市场再上涨就麻烦了！谢谢大家！

　　主持人：谢谢董教授！下面为大家做演讲的是SOHO中国的董事长潘石屹先生，SOHO中国与山西报业集团携手合作以来，利用主流媒体相继推出了潘石屹博客，我们也策划了很多的活动，这些活动与SOHO中国和山西客户之间建立了良好的互动，SOHO中国坚持在最好的地段上做项目，受到了山西客户的很好的评价，SOHO中国董事长潘石屹给山西人留下什么印象，那就是诚实、睿智、上进、新潮，潘石屹对中国传统文化十分热爱，也有深厚的底蕴，他有自己研究的一套哲学系统和理论支撑他的经营理念和模式，下面有请老朋友潘石屹先生做风险投资的分析。

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