童渊：开发商就做两件事一找钱二做品牌(图)

图为鹏润集团CEO童渊

　　开发商就做两件事一找钱二做品牌

　　主持人：首先感谢各位参加我们的2007新浪·民生银行中国地产创新峰会，上午的开发商都讨论了我们房地产的走势包括一些敏感的话题，包括房价等等问题的讨论，我们这次的对话，大家看到有开发商，有我们的专业顾问公司，有这么些单位，我们想第一个话题谈谈略微有点宏观，跟在座的开发商相关的问题，未来的房地产商到底有几种生存模式，据我所知，万科这样专门走住宅，广东的开发商像合生创展、广州富力等公司有万科的打法，又是另外的打法，还有一种是冯总，冯仑先生倡导的万通模式，这也是一种模式，我们想探讨一个话题，通过开发商未来的排名前五位的，究竟是什么样子，会具有哪些特色？

　　童渊：接着刚才冯主席说的，中国很难出现前五位或者前十位，范围太大了。首先具备的条件就是它有地，第二是它有钱，第三是它有专业人士、有团队，第四个条件是它有买家，第五个条件是它有买客。首先是你要是国有的，你有地，要不就是在资本市场上能够拿到钱，是上市公司，如果把所有的专业人员堆在一起，人才很重要，但是没地没钱是没用的，有钱就可以买到人，未来五强要具备这样的条件。

　　这次的活动是新浪和民生银行做的，现在越来越感觉到房地产走向两个走向，第一个就是跟资本结合，大家清楚知道，没有资本的话没法做下去，第二个是品牌，因为没有品牌的话实际上你多能卖房的话也没用，我认为，接着冯总说的，假如我们是开发商的话，就做两件事，一找钱，因为我们不是国有的，二做好品牌，没有品牌没有钱没戏。后面的五大开发商还有一个转型，因为它成功了，它房地产做成功了就会做别的，李嘉诚是做地产起家的，但是现在不光做地产，很多东西都可以做，因为他拥有了自己的品牌。在企业发展后面的东西，它实际上不会只停留在地产的行业，会在另外的领域，这刚好跟前十年倒过来，现在是做地产的反而还要兼顾其他的业务。

　　2007年我们做全新的时尚商业地产

　　主持人：我有几个问题分别是对我们在座的开发商和顾问公司。第一个是针对冯总，您刚才提到开发商必须拥有资源才能做得更大或者是走下去，冯总您对自己公司的发展是怎么看的？第二个问题是对于童总这样的公司，我们知道鹏润的背景是什么，您这样的公司跟此前的合生创展、富力的公司差异化在哪里？对于顾问公司的问题就比较尖锐了，如果中国一旦被少数一些房地产公司形成垄断的话，我们背后这么庞大的顾问公司，它的生存的方式是怎么样的？

　　童渊：冯总在讲的过程中，我没话可说了，你把我想说的都说了，虽然我们没有做到，但正在做。资本这方面我们很重视，现在我们明显看到，没有资本的话动不起来，资本每一家公司有它的条件，怎么去发挥。可能对于鹏润来说，依托着国美，有更多的渠道，我们不单只国美，我们还有中关村建设。应该是在今年年底或者是明年年初，大概是8-10个亿的房地产基金我们会成立。最近是杜鹃15个亿的零售基金也会慢慢成立。很多人问我们是不是要上市，机会到了，就到了，没到机会的话，半死不活地非要上，上完了之后还要被人捏着走的话，这不是我们要的方式。

　　资本上我们下了很多苦功，做了很多的东西，会在08年有一个很大突破。从土地资源上面来看的话，大家说有都是骗人的，有的话就盖吧，现在也不允许我们囤地，你有这个权，什么时候爆发出来，需要很多的方方面面的条件，才可以做到。

　　对于鹏润的土地资源来说，简单说吧，有就盖，尽量抢在前面，我们还要有现金，没有现金的话没有办法做，我们主要是做住宅和商用，从国美第一城、明天第一城到重庆的项目，在重庆做开发商太不容易了，很多外地的开发商到重庆都死得一塌糊涂，我们比较幸运，6个消失卖了200套，破了当地很多的记录，重庆的

房价是全国倒数第二，均价是不到四千，房子比北京好多了，我们都有一个合理的回报，鹏润有这样的信心，我们可以闯出去。当时觉得很有难度，因为重庆的项目成功了，我们加快了在上海、广州、深圳拿地的信心，为什么会选择大的城市，包括天津，天津我们明年应该也有大概将近200万平米的项目，主要是要整合各方面的资源。我们做了非常大胆的尝试，在丰台做了一个商业项目，投资38个亿，一平米不卖，我们有自己的想法，在一百天以内，我们的招商全部都可以完成，现在马上接近开盘的时间。这个商业不仅是普通的商业，是一个典型的商业地产，里面包含了服装的、餐饮的，家居的，你们能要买的东西，能够在近60万平米里面都有，如果跟金源mall比的话，它是拆开了，切块，我们没有切块，就是全部一家做，就是国美，如果成功的话，就意味着国美有着超级大的百货公司。当某一些企业会有自己的一个发展方向，我们的发展方向就是整合国美的商业模式，为商业地产再带进另外一种的商业模式，我们这样去招商就是直接找厂家。

　　商业地产我们往后再走，不是有意义或者没意义。我们做商业地产时，那边成立了一个零售商业基金，作为其中一个投资者，这些都整合起来，对我们来说鹏润是一个房地产公司，我们明年会做得更大、更强的准备，这一段时间里面我们更多地是治理自己的问题，房地产里面最大的问题就是管理，一共有十个总经理怎么管，总经理是在外地的，甚至总经理很快就会变成商场的老总，我们会在这段时间里面不断吸取经验，找了很多咨询经验做建设，人才不难找，最难的是把都是认为人才的人管好，这是我们集团在这一年里做的最多的事情。这一年我们主要是在资本上面，土地上面我们不强求，基本上我们的土地都是比较大，都是跟政府谈好了，现在就一定要做品牌，我坚信，虽然现在的国有企业有一定的好的优势，就是说政府说你来做吧，我们去到很多地方，跟一些政府在谈我们的东西的时候，他认你是一个专业，认你一个品牌的时候，他会考虑我是给你私企还是给国企做呢，不仅是广告打出来的，更多的是内涵，在建设品牌里面，我们蛮重视企业的文化。鹏润的企业文化很特殊，什么都要跟国美联系在一起，卖电器的企业文化，怎么样可以融在房地产里面，这个很有意思。我们也在这一年里面，相融了不少的东西在里面，因为记者媒体也经常问我一句话，说电器跟卖房子最大的区别，我说那区别大了，电器得放在地上一年两年，行就行，不行就不行，不允许有太大的改动。

　　2007年我们要给市场看到的是一个全新的商业地产，而且这个商业地产是整合了国美的商业模式所做出来的一个时尚商业地产。第二就是在外地我们成功地开发了60万平米的大型的项目，就类似于国美第一城的。08年会在天津有一个大型的项目，09年我们在西坝河有一个高档的项目，得过了08年才可以动工，其他在资本市场上还会有一些突破。

　　代理公司有自己最强的一点最重要，开发商做得越多，越喜欢找代理商！

　　主持人：轮到顾问公司，如果发展商出现了垄断局面，顾问公司究竟是怎样的生存方式？关于这一点，童总更有一些发言权，因为他既做过顾问公司，现在也是开发商的角色，请童总补充一下。

　　童渊：我回应一下。李总，你说得很对，最近我在组织，国美商都，就是我们的房地产商业项目的时候，我感觉如果我们招商，因为已经快一年的时间了，这个团队再过半年就没事干了，因为都招完了，很值钱，非常值钱，我们拥有的客户的资源，因为都是大量的钱在外地做推广，都会来做资源。现在停下来不知道做什么好了。

　　李国平：为一件事做很可惜。

　　童渊：没办法，当时我们真想找代理，没有人可以把我们想要的做到，因为它是一个新的商业模式，除了提供给你地方以外，还有很多的增值服务，因为国美的相关政策都要出来，所以怎么样做到代理公司有自己最强的一点最重要，不一定要有客户，但是你有一点是很强的，就是有特点。我很赞同林总说的，开发商做得越多，越喜欢找代理商，我们在重庆就交给代理行做，我们再有项目，还得交给代理行做，在整个的管理里面，起码我以前接触过的公司是这样说的，它如果是上市公司的话，它要求的不是一百分，是要求综合水平达到80分，但是因为它是上市公司，他做出了80分，比普通的120分还多，什么东西不一定是自己做，这样是很痛苦的，而且是很浪费时间的，你肯定没有专业团队专业。不过，很难，咱们之间的沟通太难了，我跟重庆的代理商，因为我是代理出身的，我看完了就急了，我说你忘了我是什么出身的，怎么能够把这个结打开，我同意刚才林洁说的，你要在某一点上钻，还要令到开发商百分之百信任你，以前我做顾问的时候，就是到处跟女孩子谈恋爱，现在就结婚了，就只有一个媳妇，当初你怎么能告诉自己的伴说你就是我的唯一，这很难。我相信如果能够这样，大家的合作会有更好的结果。