李国平：房地产行业形势还会向大国企集中(图)

    主持人：首先感谢各位参加我们的2007新浪·民生银行中国地产创新峰会，上午的开发商都讨论了我们房地产的走势包括一些敏感的话题，包括房价等等问题的讨论，我们这次的对话，大家看到有开发商，有我们的专业顾问公司，有这么些单位，我们想第一个话题谈谈略微有点宏观，跟在座的开发商相关的问题，未来的房地产商到底有几种生存模式，据我所知，万科这样专门走住宅，广东的开发商像合生创展、广州富力等公司有万科的打法，又是另外的打法，还有一种是冯总，冯仑先生倡导的万通模式，这也是一种模式，我们想探讨一个话题，通过开发商未来的排名前五位的，究竟是什么样子，会具有哪些特色？请李总谈一下。

　　李国平：今天这个论坛很好，因为发展商先发言，平时我们跟发展商一起开会，都是我们先发言，然后发展商说说得不错。今天发展商先说，我也可以说他们说得不错。在行业格局里面，到底哪些公司可以生存下来可以做得更大，他们更有发言权。

　　从我的角度，我补充两点。第一个，冯总刚才说了，会向大国企集中，甚至于是一些大而乱的公司，这个其实在业内有一些讨论，几年前大家都认为国企可能会越来越没有竞争力，会在房地产市场里面消亡，我们当然是比较看好国企，我们很多的合作伙伴都是国企，也是跟今天的行业发展有关系，它跟我们原来的想象不太一样，从市场化的角度，我认为国企至今跟万科这样的公司，它不具备太强的竞争力，因为要竞争成本，很重要的事，前几年在拍卖时，大家坐在一起拍，凭什么25个亿的时候，你能做，我不能做，关键是本成本降下来，万科在做的过程中有很多的成本降低方法，凭什么在这个地方我比你多卖一万多元，国企在这方面不具备条件，为什么生存下来，而且在三五年当中在房地产的行业中占据很大的位置。我觉得是跟目前中国房地产的国情有关系，现在大家把

　　在很长一段时间内，包括现在的国六条，有很多的因素会导致国企有继续生存的态度，比如说这次从原来的拍卖不得不拉回来进行招标，在招标的过程中，国企具有很多的优势，如果举牌的话，天鸿我们也是一起操作的，你举不过顺驰，在黄村就败下来了，但是现在在广渠路的地是第五个报价拿下来的，政府要求是不能比1万5高，而且要低很多，当时两家联合提出9500元的价，但是肯定要比1万便宜。这种机制包括这种意向，我想这是在国六条要控制房价，很多程度上为国企又留出了生存空间，可以批评它市场化在倒退，刚才任总也讲了很多的观点，很多牢骚归牢骚，我们还要面临中国的形势，我们可能要看到在未来的三五年当中，就像冯总讲的，可能房地产的行业还会向大国企集中，大国企还会有它生存的条件。

　　第二个方面，想补充一下。童渊也讲了，为了谁有地。现在中国的房地产商更多的是房产商，而不是地产商。你是在营销渠道，并不是在资源渠道里能把握的，今后谁能够在土地一级开发当中能够占有很大的份额，或者说具备这样的能力，现在政府在土地一级开发商的水平很低，虽然我们也呼吁政府，在一级开发的问题上我们的水平都很低，我们也在做一些小城镇的土地开发，可以说从政府到政府的国企公司，目前的土地一级开发面临着问题，我们的专业水平，甚至我曾经想写过一篇文章就是土地一级开发就是用我们有限的资源、有限的知识、有限的想象力在捕捉未来，不一定能够抓得住，比做一个项目更大，现在是用宅基地换作指标，用四千五、一万五去拿指标，农民原来分布在几十平方米的地方，要集中在一个地方，但是还是农民的身份，要去种地，以后是不是要在社区里面去建停牛场或者拖拉机的场所，我们现在没有想好，但是已经这么做了。我们现在真正的土地一级开发涉及到政府的利益，今后农民的安排，农民的就业，我们在破坏很多的东西，不仅仅是破坏自然生态。我们希望能够把一些专业的精神进行调理，但是我们的能力有限，未来如果能够具备土地一级开发的能力，我相信财富、公司的规模也会向这些公司集中，但是我们要解决的问题还有很多。

　  主持人：我有几个问题分别是对我们在座的开发商和顾问公司。第一个是针对冯总，您刚才提到开发商必须拥有资源才能做得更大或者是走下去，冯总您对自己公司的发展是怎么看的？第二个问题是对于童总这样的公司，我们知道鹏润的背景是什么，您这样的公司跟此前的合生创展、富力的公司差异化在哪里？对于顾问公司的问题就比较尖锐了，如果中国一旦被少数一些房地产公司形成垄断的话，我们背后这么庞大的顾问公司，它的生存的方式是怎么样的？

　　李国平：冯总曾经说过傍大款，这个词比较通俗，我们经纪公司未来面对的只是大款。第二个大款也可以傍，像万科这样的公司也开始找销售代理公司了，在北京万科也让我们给他们代理了两个项目，大款还是可以傍的，我们今后的生存方向就是傍大款。关键是如何跟大公司合作，我们一定要琢磨清楚大公司需要什么，像冯总的万通我们没有傍上，因为它有自己的销售公司。到最后越集中越规模化，公司开始规模化、大型化的时候，肯定需要很多的业务外包出来，我们如何去承接大客户的需求，这是我们要面临的严峻的问题。

　　我们跟林总，思源和伟业都有危机感，但是我们都很有信心，相信在未来我们解决问题的方法不一样，如果我们搞清楚了，这些大客户究竟需要我们给他们提供什么样的服务，可能有些方面是会改变的，三五年前是不会卖，专业公司帮他们去卖，现在怎么卖大家都清楚了，未来在成本上、效率上、规模上做到这些方面的东西，就是林总讲的服务方面。

　　另外，如果未来的代理公司不是因为我现在能傍上你这个大款，就是我手上有你所拥有的某一类的客户，我手上没有别的，就是有商业招商的客户，童渊就会来找我，当你拥有这种客户的时候，你就拥有了市场，你不用求发展商，你不用向大款抛媚眼。我们一定要想办法了解未来的地产行业，增量的市场会慢慢降低，存量的市场会提高。我们很多的模式也在改变，不是简单的把产品卖出去的问题。

　　前几年我们去MIT，你跟国外的房地产教授讨论的时候，不是讨论包装项目，怎么把项目卖出去，讲究的是房地产的概念，比如一家大的航空公司自己的大楼，缺少先进的时候，如何中间有人做服务，比如说要找一批人，5%的回报率产生一个基金，这个基金专项把楼买下来，保险公司在里面承担一个什么角色，让这家航空公司继续使用大楼，也可以套回现金，他们玩的是这个，几年后我们的服务公司不是简单地找几个小姐，帮他出点子，如果我们抱着这样的模式，生存不了几年，这是我们需要共同探讨的东西。