鄂俊宇：房产遭遇快速跳跃式增长的好时机(图)

图为亿城股份董事总经理鄂俊宇

    主持人：我们想第一个话题谈谈略微有点宏观，跟在座的开发商相关的问题，未来的房地产商到底有几种生存模式，据我所知，万科这样专门走住宅，广东的开发商像合生创展、广州富力等公司有万科的打法，又是另外的打法，还有一种是冯总，冯仑先生倡导的万通模式，这也是一种模式，我们想探讨一个话题，通过开发商未来的排名前五位的，究竟是什么样子，会具有哪些特色？请鄂总对这个问题发表一下观点。

　　鄂俊宇：冯总很宏观很具体地把大的趋势跟大家做了一个通报，实际上地产走到这样一个阶段，应该是进入了强者恒强的时代，在这样时代的背景下，可能还存在着一些每个企业由于它的背景不一样，整合资源的能力不一样，导致你的需求的差异化的道路越来越清晰，我想第一亿城作为一个上市公司，可能对上市公司和非上市公司的理解比较多一些。刚才冯总讲到了，作为上市公司已经基本上进入了资本化融资的通道，比没有上市的公司比资本的信贷市场融资的渠道有一个先机的优势，目前来讲，国家的宏观调控的方向也是针对包括金融、包括土地各方面的政策，金融这一块恰恰就是走到今天，地产应该是金融化的一个产业，在这样的背景下，你用什么样的方式能整合资本，跨越资本门槛，你首先有没有能力去获取资源，今年年初的时候，我们参加中国证监会关于上市公司的年会时，证监会领导表达得非常充分，在资本市场上还是非常强地鼓励好的企业通过好的运营获取好的机构投资者的认同，去通过上市的方法增大企业的规模。

　　在这样的背景下，对于房地产企业来说，应该说这是快速增长和跳跃式增长的好的机遇。上市公司应该国内的信贷市场和资本融资的市场的配比是不均衡的，中国的资本市场的融资应该说只占到银行信贷融资的5%，在一些发展的比较发达的国家里面，大概是50比50的比例，就是政府的导向和金融管理者的导向还是希望能够把尤其对房地产一部分的信贷的比重转移到资本上的比重上来，这样对不同的企业，上市跟非上市之间就形成了非常大的差异。

　　另外，我们讲整个产业由于最近住宅产业的一些政策，可能也导致了我们行业的一个变化，住宅产业初步向民生产业的转移，在这样的转移过程中，很多优秀的资源或者是很多应该还向国有企业和政府主导企业倾斜，比如说一级开发，原来的提法是市场化，像二级一样招标，最近可能听说政府的主导意见就是还是由国有企业来做一级开发，国家的国发行国发信贷来支撑土地开发，就把民生导向的产品逐步向国有企业倾斜，在产品细分的情况下，商业地产就可能和一些其他类的物业提出非常多的投资机遇，这个投资机遇同时又面对金融化的背景，你有没有能力去转向商业地产的开发，包括持有物业的开发，从更久的大的背景来讲，我们现在国内的地产企业大多数还在做着自主产业的利润，实际上房地产是投资加制造两个双重属性，投资获取的受益是不多的，我们看到原来做的产品应该说现在已经用原来的价格买不回来了，持有的物业是对很多大型、中型的企业要转型的产品类型，这样的产品类型可能会决定你在投资收益和制造收益权衡的问题，看到很多国外大型地产商，他们不仅仅是看过去做过什么，更多是看你当下拥有什么，持有型物业是对公司估值非常重要的指标，在这些背景下，我想对每一个不同背景的企业，不同战略目标的企业，可能都要需求一些差异化的选择，在这里面，我希望更多地跟专家和同仁进行学习和探讨。谢谢。

    主持人：我有几个问题分别是对我们在座的开发商和顾问公司。第一个是针对冯总，您刚才提到开发商必须拥有资源才能做得更大或者是走下去，冯总您对自己公司的发展是怎么看的？第二个问题是对于童总这样的公司，我们知道鹏润的背景是什么，您这样的公司跟此前的合生创展、富力的公司差异化在哪里？对于顾问公司的问题就比较尖锐了，如果中国一旦被少数一些房地产公司形成垄断的话，我们背后这么庞大的顾问公司，它的生存的方式是怎么样的？

　　鄂俊宇：作为一个房地产行业，首先就是投资的属性，在很多时候我们是在买未来，就是在搏未来的选择。可能五年前、八年前几万元一亩地，由于市场的重新估值，导致重新吃到了巨无霸规模的企业。对于很多企业来说，对当下环境和未来预期的判断，决定着我们的选择，像亿城是一个发展大概五年多的上市公司企业，在发展的历程中，我们最开始是把投资和制造两个产业属性的分析，做了很多细致的剖析，我们这样的企业，从资本规模上，无论是资源的集中度上，跟巨无霸的国企，还是像万科、金地这样的企业来比，规模是非常小的。市场化的条件下，如何取得机遇，就在于你对环境的理解。

　　首先，我们对区域的发展的理解。在投资的选择上，一个就是我们一定要选择非常精致，具有极强附加值提升产品价值的土地作为我们的投资区域和投资项目，我们大概数了一下，无论是在北京还是在其他区域，选择的土地，我们比一线公司选择的时间提前半年，有几个比较清楚的案例，我们只能比他们早半年进入这个市场，或者早半年进行这种选择，有强大的资本进入到这个市场以后，由于我们的先机可能是获取了一定低成本的资源。比如说这次我刚刚从苏州回来，在苏州宏观调控最低点的时候，因为对长三角地区非常看好，在什么时间用什么方式进入到什么样的区域，进入什么样的产品、进入什么样的项目，是非常关键的，在调控最低点的时候，我们也非常钦佩苏州市政府的整个调控能力，它在苏州工业园区里面推出了一个新的项目，整个苏州市场已经进入到了7、8千的住宅市场价格时，忽然发现整个工业园区里面有大量的高级白领或者蓝领在50万左右的购买力的情况下，推出来在全国还没有出现的双限地的时候，就推出一块30万平米针对高级蓝领和白领的项目，户型在100平米以下。在这样的先机下，我们用较低的市场价格获取了这块土地资源，我们正好配合了政府的市场导向和投资方向，在半年或者一年后，陆续有其他的企业，由于长三角的回温，陆续进入市场，在土地这一块的市场上，可能就要比我高出几百元的成本，这样的话我们一定要对环境的理解，对市场的理解是我们把握的投资的先机。目前京津地区和长三角地区是我们两大投资板块，从产品物业类型上来看，第一个就是坚守我们已经确立起来，在市场上具有极端的品牌华府系列，就是万城华府系列极致高端的产品系列，今年在北京我们还将陆续推出一个西山华府，就是按照华府系列的品牌要素整理推出的项目。

　　第二个产品线会迎合整个住宅市场的发展，比如像双限地，今年的项目大概在苏州6月份推出来，应该是全国第一个全部都是中小户型的社区。我们也希望在这个过程中总结和积累出，无论是产品创新的还是成本的节约，各方面的一些开发的经验，不断地去在整个京津地区，或者长三角地区去复制同类产品。

　　第三类投资就是我们考虑到做投资的上市公司，做地产背景的上市公司，我们还是要分享我们的收益，我们会调整一部分的投资转向核心城市的一些核心资产，作为我们持有型商业物业的开发安排。