冯仑：开发商必须拥有资源才能做得更大(图)

图为万通地产董事长冯仑

　　新浪·民生银行2007中国地产创新峰会17日开幕，地产界、经济界、金融界、学术界最具影响力的重要人物集聚一堂，共同探讨中国地产业走势，以“多维视角下的地产观察”透析新一年中国房地产创新发展新路径。“新浪房产年度地产领袖人物排行”、“新浪房产年度最具影响力大盘”等诸多年度大奖火热出炉。

　　主持人：各位嘉宾下午好！我们的论坛对话即将开始，首先有请我们的主持人决策集团的吴传坤吴总，今天我们的论坛有请到：万通地产(企业专区,旗下楼盘)董事长冯仑，亿城股份董事总经理鄂俊宇，伟业控股公司董事长兼总经理林洁，北京思源置地房地产顾问有限公司总经理李国平，北京完美机构董事长超然，鹏润地产(企业专区,旗下楼盘)CEO童渊。

　　主持人：首先感谢各位参加我们的2007新浪·民生银行中国地产创新峰会，上午的开发商都讨论了我们房地产的走势包括一些敏感的话题，包括房价等等问题的讨论，我们这次的对话，大家看到有开发商，有我们的专业顾问公司，有这么些单位，我们想第一个话题谈谈略微有点宏观，跟在座的开发商相关的问题，未来的房地产商到底有几种生存模式，据我所知，万科这样专门走住宅，广东的开发商像合生创展、广州富力等公司有万科的打法，又是另外的打法，还有一种是冯总，冯仑先生倡导的万通模式，这也是一种模式，我们想探讨一个话题，通过开发商未来的排名前五位的，究竟是什么样子，会具有哪些特色？首先请冯仑冯总讲一下对问题的看法。

　　冯仑：非常高兴我们一起讨论，那天在天津实际上说过这样一个话题，最近这段的情况看，地产行业从企业的层面来看，出现了一个特别大的变化就是房地产行业更集中，集中度非常高，从企业规模来看集中度更高，三年以前，A股的上市房地产公司的第一名大概也就一百亿，到今天大概是七百亿到八百亿，三年的变化，从上市公司来看，规模非常集中，现在排到前十名里面有一百亿的都排不进去，所以变成了当年三年前第一名的规模现在是第十名的规模。

　　第二个集中上市公司A股的公司向国企集中，在三年前前十位里面国企很少，也就一两家，再有一两家混合经济，然后民营比较多，去年60%以上是国企、混合所有制企业，也就是向国企集中，去年、前年开始，有12家大型国企的主业定为房地产，今年中心还要上市，可以看到向国企集中的趋势更加明显。

　　第三个，就是资源向政府集中，由于社会保障的功能被强化，低收入家庭的住房问题被提入政府议程，未来的这部分功能会被政府承担起来，所以房地产的政策资源、土地资源包括财务的资源更多地向政府方面集中，这是最近的一个特点。在这样的特点下，未来企业发展就面临很多的转型，要说什么样的企业能活下来，应该说只有三类企业能够活得很好，第一类就是大而专的企业，就是像万科这样的，既专业化又很规模大，这样的企业治理结构很好，资本市场很欢迎，这些企业很大。万科未来三到五年，应该说很大可能成为全球最大的住宅公司，今年如果不出意外，万科的收入会比去年翻一番。这是一种。

　　第二种就是财团背景下的大型国企，相当于大而乱的房地产公司。就像中石化、中心、保利下的房地产公司，在台湾相当于统一、合信和国泰下面的房地产公司，有大量的财团背景大型国企，这类国企将会成为很耀眼的企业。

　　第三种就是比专业化还要精细的企业，在一个狭小的空间做深的耕耘，就相当于我们现在讲的长尾理论，就是长而美的企业，又精细又小而美的企业，这样的公司会有很大的生存空间。

　　至于中间状态的企业，可以预见，很快会被整合掉，去年万科的60%的土地储备来自于行业的并购，行业的并购将会从今年开始越来越多，而且现在存储资源市场的变化，非上市的地产公司获得财务资源的机会在缩小，他们会寻求一个办法，就是退出这个市场，或者跟别的企业结合起来，在这个企业的并购在三五年之内会很多，而且房地产行业的并购成功率非常高，大概在35%，这种成功会加剧大家来推动这个并购，通过并购使企业的生态发生变化，会有更多的企业集中起来，也就是说，在一个城市会逐步地向香港70年代以后，到现在5-7家控制市场的供应量的70%，今后在每一个省会城市，大概也就是一二十家公司会拥有市场50%以上的供应量，这是未来的一个变化。

　　这样一个变化对所有在座的企业提出了一个非常简单的命题。要么就大而美，要么就大而砖，要么就是专还要精细。

　　主持人：我有几个问题分别是对我们在座的开发商和顾问公司。第一个是针对冯总，您刚才提到开发商必须拥有资源才能做得更大或者是走下去，冯总您对自己公司的发展是怎么看的？第二个问题是对于童总这样的公司，我们知道鹏润的背景是什么，您这样的公司跟此前的合生创展、富力的公司差异化在哪里？对于顾问公司的问题就比较尖锐了，如果中国一旦被少数一些房地产公司形成垄断的话，我们背后这么庞大的顾问公司，它的生存的方式是怎么样的？

　　冯仑：市场和环境的变化，任何一个公司都要做出自己的回答。我们去年的回答是这样的，一方面在资本结构方面做了一些扩充，我们把一部分的业务通过定向增发和增持放到上市公司，非上市部分我们做了一次私募，非上市达到了15亿，上市部分占到了3亿。首先从资本结构上进行了扩充，应对环境的变化。

　　其次，我们这几年在战略上采取的方法是集中的战略，从地区上来说，我们是在京津两个地方，叫做首都经济圈这样的地方，我们去年一直在天津增加一些项目，目前在天津的规模，应该说超过了当年的顺驰，一直在天津，而且还继续在天津和北京，在滨海新区我们希望成为滨海新区最大的一家外来的开发商，得到了泰达的支持，我们在土地储备方面会有很大的储备。现在主要有三种方法扩张，一种是单一扩张，就是像万科这样27个城市，还有一种是集中，还有一种是随机的，随着地源、机缘、人缘找地，我们不赞成第三种，要么就像万科这样规划，要么就是集中在某地，第三种随机未必是好的方法。

　　在产品线上你是一个产品还是两个产品、三个产品，按照国际的经验，一个地产公司如果采取集中的策略，应该是两个以上的产品可以规避风险，也就是说地区越多，产品越倾向于单一，最大的一单地产交易有390亿美金的交易，这家公司卖出了570栋写字楼，产品一定要单独、跨地区的才能成功。所以在一个地区按照国际上的经验就是两个产品加一个服务，也就是我们住宅之外的还有商务不动产，就像万通中心这样适当标准化的商业不动产，再加上适当的服务，通过两个产品一个服务化解区域性的风险，用产品的差异化来规避风险。像万科这样以产品的标准化、地域的差别化来规避风险的，这两种风险都是国际上的成熟经验，所以我们采取的是集中区域，但产品却要多样化。

　　第三个就是未来的增长。未来的增长，资本市场是一个严格的投资人的筛选以及资金环境的变化。从去年以来，整个的资金环境发生了非常大的变化，外资进入的门槛越来越高，内资的资金越来越多，现在光是像泰康人寿这样的公司都可以投资地产，给了博时基金来进行投资。大量的资金开始进入房地产，国内的资金情况会有一个非常好的改善，但是他们都是从事直接融资到资本市场直接进入开发商的口袋，开发商直接承接，我们都要按照资本市场的严格筛选机制，建立良好的企业治理结构，透明的财务，专业的管理团队，然后这些国内资金才能跟你发展关系。

　　实际上我们在公司的治理专业化方面还要精工细做，花很多的工夫，而不是急着到处去圈地，我一直都不主张很快地去买很多很多的地。

　　第四个就是要理解房地产的利润随着GDP的变化，利润点在不断上级，在一千美金GDP时，都集中在土地开发的利润和施工单位建造的利润，在GDP达到一千美金以上时，主要是制造的成本，制造的利润像万科现在卖一套房子多少钱，加工的成本有多大，到GDP六千到八千时，更加会体现资产的价值。到一万美金以后，实际上资产的价值逐步转化为金融工具，实际上就是金融财富，我讲的美国最大的交易就是黑时基金买了UP下面企业的写字楼系列，等于把瑞思又卖给了黑时基金，到GDP超了一万美金，随着直接融资的市场的发育和不动产金融公寓的发达，实际上房地产有相当多的演化为投资和金融活动。所以在不同的经济发展下，利润点是不同地在转移，万通会应用这样的规律，在不同的市场上找到不同的方式，来应对市场的竞争。

　　主持人：我们知道绝大多数开发商做两件事情，第一件事是找到资源以最低的成本拿地，找到设计公司、工程公司、销售代理公司、物业管理公司、代理公司。第二件事就是运用资源的能力，对于不专业的开发商来讲，即使找到的都是最好的资源，或者你拥有了一块非常非常好的地，或者你找到了全世界一流的设计公司，可能你做出的作品不是一百分，只可能是60分或者是70分，对于这一点，我请我们的开发商对于这一点或者对于我们大多数开发商有没有在操作层面上的一些建议？

　　冯仑：通常来说你要做一个标准化的产品，一定最后的结果是成本和规模的竞争，成本和规模竞争导致了万科现在这样全部都是外包，否则现在的增长速度，全部自己培养人，成本又高时间又跟不上，这是必然，全世界都这样。对于每一个企业来说，全世界有很多的奢侈品，有很多另类的，跟伟业公司的战略一样，如果这个产品商业这部分产品独特，市场不是标准化的，一定就自己上，如果它做的东西，比如说像万达这样做的，最后卖掉一点，租一点，也可能会找林洁去帮他做，要看公司的战略、产品不同，跟不同的专业机构打交道，总体来说市场越来越细分，竞争越来越激烈，专业化的程度要求越来越高，专业化的生存空间越来越大，一个公司想逐步发展，要把能力逐步地交给专业公司去做。

　　纽约进行一个谈判，510亩自由草的开发，所有的老板都不谈钱，全是雇佣军，大概要雇五组的人，7、8个人在谈，他们就给我打电话说怎么谈，他们从来不谈钱，在这个地方做生意，你最大的心理挑战就是敢于签字，所有的帐单来了就要签，所有的服务都非常昂贵，律师费要上千美元一小时，你得敢签字。专业机构已经发展到，尤其是你请到的机构，对方请的是世界第一，你找世界第五都不给你做，这么大的项目不找的话，他都不给你做。专业的空间是扩大的，专业的能力也是提高的，在美国有最大的会议公司，演讲公司，研究公司，我在纽约有一个经历，被研究公司当人头卖掉了，我要求他开车帮我拉去，就给一个人讲，讲完了要给我签字，大家都会活得很好，但是一定要专业，要用心。