主持人：首先请顾云昌先生为我们作精彩的演讲。

　　顾云昌先生是20世纪80年代就着手于住宅的研究，1985年开始研究土地问题，1998年进入中国房协工作，曾多次参与房改研究的政策和制订。90年代参与的2001年国家小康住宅科技项目，任产业组的组长，完成了多个重要课题，两次荣获国家科技技术一等奖，有请顾会长为我们作精采演讲。

　　2006年是国家宏观调控继续进行的一年，房地产市场上政策出台最多的一年。2007年可能是这些政策的一个显性，这些政策主要是一个调整结构的，真正落到实处可能是2007年。在纸上谈兵对我们预期可能有些影响，总体上市场表现是好的，也是稳定的，这是基本的了解。我相信在年末、年初的时候，展望2007年的市场，明年可能在政策显性方面会发生作用。随着宏观调控的继续，我们房地产市场会朝着更加好的方向发展。发展的方向一个是和谐，一个是绿色，所以我一直在宣传房地产应该和谐发展，绿色发展。和谐发展主要是对市场的发展，绿色发展是产品的发展，所以今天讲到创新的问题，我想引用中央工作会议的精神和我自己的想法，“合理引导，有效调控，稳定

　　在一方面控制供应，因为整个宏观经济不需要我们投资规模加大，不要太大，保持一定的投资规模，房地产保持一定的投资规模，控制需求。通过什么来控制需求？正常的需求，合理的需求，有效的需求还要继续保持，还要发扬，我们主要是控制房地产产生三个需求，第一是炒楼的需求，税收的政策核心是炒楼，第二是过渡的拆迁，大拆大建带来的需求。第三个我们提出90平米的问题，中央引导大家不要过渡的消费和超前的消费，要适度的消费。在整个需求方面发挥的市场作用，当前表现市场平稳有关系。

　　2007年宏观调控政策还会继续深化

　　这样一种调控政策，2007年还会继续，但是我们又看到了，总体看到了中国的需求旺盛，深层次的原因我们仍然是需求过旺，为什么刚才说的情况和需求旺有关系？需求旺背后是什么呢？总结就是四个字，第一是钱多，第二是钱松，或者说钱松地紧，钱多的问题，我们国家资金流动过程比较多。这个是由于大家收入的提高，利率比较低，再加上我们外汇储备超过1万亿，再加上我们的人民币的汇率有升值的压力等等原因导致了资金流的问题，简单化的说什么叫资金流问题？就是中国社会钱多了，大家有的是钱，但是找不到正常的投资渠道，更多的投资渠道。现在只是好一点，但是远远不足，我们房地产面临的压力就是有钱人多，有钱买房的人太多了，这就是需求旺盛的主要原因。

　　现在有许多人买房，有个报道说，从一层到四十一层朝南的统统要，这是干什么？这个问题是突出的问题，楼市指定兴旺，钱多，而且有钱人不少，少部分人掌握了大部分资产，这部分人没出路就买房了。因为房子的保值增值，大家看得很清楚，而且银行的利率又很低，股票又有风险，这是必然导致了旺盛的原因。相对这个旺盛原因，我们土地要控制，我们把它叫“土地炎症”，对土地的监管力度要加大，提高土地的使用率等等，这样的情况下，我们整个的市场供过于求的状态会改变，有一个过程，怎么办？这是客观的事实。明年房价还保证稳定正常，指望房价往下掉，全国不可能，这是我的观点。但是我们当然不希望继续的反弹，但是很难保证有的城市还会房价上涨，客观摆在那里，土地开发量决定了地方上的一些事情。这个情况下我觉得有钱人创新往往是决定楼市的一个原因，为什么把问题提到有钱人身上去？现在有钱人没有投资渠道。我们许多人找不到投资渠道。假如我们金融创新，多元的投资，经营产品多元化，大家投资的通过买金融产品，买产业基金，买债券等等，股票上市，希望投资人可以减少买楼的压力。我们现在政策是在哪里呢？我们现在政策是赌，钱有的是。但是由于我们的水太多了，不断的往上涨，所以“大禹治水要疏为主”。减少对楼市的压力，减少对需求的压力，对房价的压力就小一点，这是我讲的一个方面，现在看到这个方面，金融系统开放以后，外资银行进入以后，会加大金融改革。我们是前慢后快，我相信2007年这方面会有举措，而且据我所知，我参加过央行的讨论，如果这方面能够加快速度，对我们房地产市场有很大的好处。

　　外国人不让你随便买，中国人现在还可以买，供求关系决定房价的关键，所以我们一定要考虑供求关系，供求关系主要还是什么？金融创新对房地产至关重要的，希望我们有关部门更加的关注国家出台的政策。

　　现在市场出现的一些问题，有的不是市场问题，但是往往责怪市场，比如社会保障缺失，许多人买不起，现在更买不起，可能就责怪市场发展问题，中国的住宅市场没错，这个道路坚决坚持，最主要的是我们问题出在哪里？就是我们的社会保障缺失，所以我觉得房地产上的创新点，恐怕社会保障创新，这方面是对我们房地产现状至关重要的。如果把我们中低收入的住房保障问题把它像中央说的改进了，规范了，或者说达到它的规模，这个问题能够普及，对我们低收入家庭住房问题，有解决的方案，今年拿不到明年拿，明年拿不到后年拿。这个对我们整个中国行业发展非常重要，这方面恐怕明显是要认真落实的一年。

　　房地产的制度，98年出的房改政策就有一条，我们说了在具体经营当中没有不断的完善，而是逐渐的扩大。经济型补贴，这种思路是很好的思路，其实经济型住房搞好了，政府加大管理的力度，不像现在这样，比如北京市，北京市告诉我们，北京就三个人管，你怎么能管好。一个是管理，一个是自己创新，如果这些抓起来，我相信对我们整个的房地产的和谐发展会有很好的帮助。

　　绿色发展是产品创新的新思路

　　我们行业自己干什么？我认为重点是产品创新，绿色发展是我们创新的重点，我们的总书记对我们房地产，对我们的建设部，据我所知最明确的发展是健康住宅，中央提出制约环境友好型的发展战略，非常明确的提出来房地产产品发展方向。我们的总理提出来一句话，推行符合中国国情的住宅建设模式和住宅消费优势，这是连在一起的，这个和我们开发的产品，十分符合中国的国情。现在看来我们的人均国土资源是稀缺的，我们的环境负担很重，我们现在房地产增长方式和我们的资源和环境的承受能力相脱节，一个表现在我们现在盖的房子绝大部分不健全，第二点我们的房子越盖越大了，盖的房子当中，土地能源耗费比较高，使用过程当中能源的耗费更多，水的问题、材料能源问题都很紧张，这几年开发商在这方面动的脑筋不多，我们讨论也很少讨论，所以现在创新点必须标定在绿色发展，怎么绿色发展？

　　我最近提出来叫“五美”，第一美叫“紧凑美”，我们的产品要紧凑美。我曾经说中国的楼市房地产市场存在两虚，第一个虚叫虚唬，第二虚胖，楼盘面积过大，现在90平米有这样那样的看法，今天就想说一点在2001年刚刚进入市场的时候，那时候90平米是谁住的呢？正县太爷才有资格住90平米，现在90平米成了开发商的边角料，我们的面积是大跃进了，但是品质没有大跃进。现在回归紧凑型，这是国家提供的，建设部提出来紧凑型的城市，不要太大，我想我在紧凑型这一条加上紧凑型房产，大小都要紧凑，浪费面积是可耻的，白白浪费能源是可耻的。我曾经提出来每个平方米都有用。

　　第二美叫做“内在美”，我们的楼盘这几年有很大的进步，但是我们发现开发商、营销策划，大量精力是放在外部，环境很漂亮，中国的小区环境在世界是一流的，国外小区看到没有什么绿化，小桥流水，什么喷泉，根本没有。我不反对，但是不要过度。内在的品质，本身的墙体、材料，它的部件品方面做的不够。我到北欧去，在马路边上窗一关，门一关，里面声音一点都没有，我们这里做不到，我们应该做到由内而外的美，小伙子再帅，女孩再漂亮，内里有病，没用！

　　我认为现在应该盖百年建筑的问题，我们要么盖好房，要么盖百年建筑，否则是最大的浪费，所以我讲内在美，创新方面的内在美。

　　第三美叫“成熟美”，现在的产品不成熟，我们的规划浮躁，开发商也浮躁，有个老外说到了国内来搞的项目等于他一辈子在国外的项目。这是不成熟的一个表现，第二个不成熟是我们的房子是毛坯房，先天发育不全。我们一定要朝着精品房，成品房方向发展。建设部国家早提出来，现在响应的不多，推动很慢，有责任的地产商，特别是品牌招商房应该带头搞这个事，我相信肯定有市场。破坏了结构，浪费了材料，根本不是绿色的，一年以后测还超标，这是不成熟的房子。

　　第四美叫“人文美”，我们的中国房地产这几年开始启动，东南西北差不多千楼一面，学西方国家根本学的不到位，欧陆风情是什么都不知道，稀里糊涂拿过来，应该搞青岛自己的地方房子，它有它的特色，我们应该研究。

　　有位朋友从国外回来，推荐买什么样的房子？推销了许多楼盘转了一圈很多都不满意，说风格不伦不类的是什么东西，国不国洋不洋的，我们现在没有真正发展自己的东西。中国的建筑，地方的特色，这是个外表，这是个环境，另外我们小区应该营造什么人文环境，营造一个和谐的、亲情的东西，这是人文的东西，文化的东西这方面应该要提倡。

　　最后一个美叫“更新美”，我们现在有点弃旧从新，老房子如何改造，如何充分利用，小区如何进一步完善，没人管，其实96—98%都是旧房，应该在这方面作工作。充分利用我们既有建筑改善老百姓住房，这个问题应该提出来。

　　总的来说，我提出来五美作为我们产品创新的方向，谢谢大家！

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