朱蓉：我们下面就进入对话环节，我们会请上所有的演讲嘉宾都到讲台上来，这样大家如果有什么问题，可以这些嘉宾提问。另外我还要在此专门介绍一下另外一位嘉宾，她也会参加我们上午对话环节，这位嘉宾是王仁兰女士，她是英国渣打银行中小企业理财商业地产融资助理副总裁，我们非常欢迎她参加对话环节，因为这是非常好的机会，可以共同来探讨商业领域融资的问题，下面欢迎上午三位演讲嘉宾以及王仁兰女士。

　　上午演讲的嘉宾都已经到台上来了，目前为止我只收到一个问题的单子，我想因为上午在讲是从招商演讲，然后再讲管理，John Deenihan从设计开始。我问题是先从John Deenihan开始，因为设计是商业地产最前期的工作。所以我先把第一个问题给John Deenihan，这个问题事实上也是非常非常技术的一个问题，在跟国内开发商接触的过程当中我们遇到这个问题，就是一般开发商希望在设计公司，在为他们提供设计要求的时候，都希望有非常快捷的反映速度，同时也希望对这个项目所处的地理位置、文化、环境有非常深入的了解，我想我的第一个问题就会问John Deenihan先生，作为RSA公司来讲，他们是怎么协调他们在与洛杉矶办公室和北京办公室团队的工作，来满足客户的需求。

　　John Deenihan：这是一个非常好的问题。事实上有很多人问我们这个问题。我们在设计过程当中如何来完成这个设计，比如说在洛杉矶我们有一个公司的总部，在那边有业务我们就主要在那边进行设计。因此我认为非常重要的就是我们必须要完成这边的设计任务，那时我们美国的专长所在我们比较了解美国的环境。

　　如果在中国，到现场的时候怎么办，初期签了合同之后，很多情况就是我们一定要把我们主要的设计师带到中国来，带到这个城市来，或者是北京，或者是南京，在南京我们现在有一个项目，必须把设计师带到南京来，在那里逗留一周或者是两周。对你的项目要有所了解，了解背景和文化，对这些进行详细的研究，这就是我们设计主要的流程，因此我们要同客户进行密切的沟通，对土地、环境，此外对整体的环境进行了解，为了保持它的连续性，我们在中国也有首席代表，比如说在北京有我们的代表处，我们有行政管理人员，他是在我们北京代表处的代表，他也是设计师，在美国出生，在中国已经生活几年，他给我们主要提供的是日常联络和沟通方面的工作，因此如果我们的客户有需求，有要求的话，就可以给他打电话。这样通过和他的沟通，我们可以在最佳的时间把问题反映给我们。

　　朱蓉：我这又有一个新的问题，就是当设计理念及构思与中国的规划政策相冲突时，怎么合理解决达到最佳的效果？

　　John Deenihan：在中美两国有文化的区别，有文化的差异，有地域的差异，在中国做的任何项目都会同美国有差异。其中一个主要的解决办法就是我们能够找一些相应的设计单位，寻求他们的帮助。大家知道我们在美国的时候，我们能够完成很多设计草图，当然完成设计草图必须要同本地的设计事务所进行合作，有很大合作的空间。我们在这个项目后期，我们仍然希望同他们进行合作，也就是在建造过程当中，我们都要同本地的工作人员进行合作，因此我们认为即使是在初期的时候，我们也要首先解决文化、计划或者是政策等等方面的问题，也就是要尽早解决这些方面的问题。当然我们还要同一些政府官员进行接洽、接触，某些时候可能不一定完全让他们了解我们所做的一切，但是至少要跟他们做沟通。

　　朱蓉：下面我们请PaulJowett回答这个问题，因为这个问题是关于招商过程中。这个问题是中国商业中心大量存在的情况就是商铺拆散出卖，购买者并不直接经营而是转租，请问在产权分散的情况下，开发商如何保证商户正常运行？

　　PaulJowett：很抱歉，我只有一个简单的答案，就是这样做不行，这样做不会行之有效。也就是说很不幸从一开始就不会行之有效。在西方购物中心只有40、50年的历史，在中国可能只有15年的历史，所以它只是处于一个开端，某种意义上它的开端并不好，所以有的时候会出现所谓商铺开散出卖等等，由不同的商铺进行恶性竞争，怎么有共同的利益，因此我想散卖的方式无法形成共同的利益，也就是说这个业态往往都是商铺由不同的业主共同拥有，共同管理，由他自己管理，这样怎么才能形成共同的利益，因此是很难的。你不可能对一个商业中心有效管理，也就是进行散卖的时候不可能行之有效管理，也不可能按照正常的方向发展，对于投资者来说这是非常复杂的情况。散外也是非常复杂，可能只有个体的利益，不会有共同的利益。所以在这样的状态下是不可能行之有效的。

　　朱蓉：所以PaulJowett先生说这种做法是不可行的。下面一个问题还是有关租赁和招商的，这个问题我猜想，因为PaulJowett讲到开发商和租户要实现融洽的关系。所以他要问的问题是要实现这个关系从谈判要考虑哪些方面，另外招商初期有哪些比较好的技巧、方法可以使用？

　　PaulJowett：首先我回答刚才提出的问题，我想到另外一个问题，就是如果开发商必须开发一个购物中心的话，当然他通过散卖的方式卖出去，可能挣了很多钱，他取得成功，但是你不一定取得成功，这里面有一个问题就是从长远的角度来考虑这个问题，从长远的角度考虑获利原则，这就是我刚才说到开发商方面的问题，这是比较关键的问题。

　　我想重新回到这个问题，就是租户和业主之间的关系，而且是一种长期的一种关系，也就是作为租户来讲要做到长期的租户，而不是一年、两年。作为租户租期要能够持续很长时间，比如说10年、20年甚至更长。从租户的角度来讲我们只付租费，特别是针对小型零售商要提供低的价位，甚至有的时候放弃向他们收取租金，因为他们会帮助你们吸取更多的客户，吸引更多的租户。当然可能还有高端的租户，就是小的租户给你付很少的租金，高端的租户给你付很高的租金。我们采取哪些策略？最基本的策略就是一定要了解租户，了解经销商，了解双方的目标、目的，你要能够替对方考虑，这是最佳的策略，最佳的方针。我的意思就是说一定要彼此知己知彼。

　　朱蓉：刚才PaulJowett回答了对商业面临的消费者、客户的了解和理解。这个问题是问PaulJowett和Colin Dowall的，我想这是一个开发商代表提出的，他说在开发商业项目的时候，遇到最大的痛苦就是商业公司对区域理解的偏差，以及后期招商过程中如何从业主的角度考虑去提升项目价值，而不是单纯的给出一个概念性的东西。

　　Colin Dowall：我想从物业管理的角度来讲，我们今天讲的内容就是购物中心怎么回事，怎么进行租赁，而且怎么进行商业运行。我想我们在任何一个项目启动过程当中，在这之前我们就要进行很好的设计，在真正花钱建购物中心之前，我们要充分的意识到这个地方到底怎么样，人流怎么样，它的交通怎么样，也就是说我们中心管理层必须要充分理解今后和购物中心应该是怎么样的接触，怎么样在和租户建立一种关系，而且还要了解到租户以及购物中心今后的定位是怎么样，也就是说在建购物中心的时候必须要充分考虑到这个社区与周边人群的问题，而且还必须了解这个地区的交通怎么样，这个地区是不是有很好的人流，也就是说在真正做购物中心之前，必须要进行各种各样的研究，这种研究一定要跟有关的租户或者是跟有关的人员沟通好，也就是说人们到底在这他的消费能力怎么样，人们在这能花多少钱，他们的消费水平如何。如果有竞争对手的话，你能不能够获胜，而且能不能够赢得客户，赢得购物的这些群体。所以最重要的一点，那就是说要在建购物中心之前，就要啊所有的问题要搞清楚。

　　首先要做好有关的咨询和调查，尽可能把那些不利的因素给它过滤掉，对于那些零售租赁咨询商来讲，他们也必须要了解到这一点，必须要给业主很清楚的一个概念，到底这个地方的升值潜力如何，对于开发商，还有对于业主，对于整个的市场的变化到底是怎么样的，大家都应该很清楚。我们也知道在北京现在有很多的租赁费用是基础月租再加上销售的提成，实际上我们必须要充分考虑到这一点，对于开发商来说我觉得也应该是用这样一个方式来进行，就是如果这个地方卖得非常好，大家利益均沾，如果卖得不好大家有难同当，大家风险共担。所以我想对于一个咨询公司来说也应该强化这样一个作用，就是把这个问题搞清楚，而且要把利益相关方的利益都给它分担开来，这样才能够很好的充分的来让那些租赁户，让他们利益得到保证。而且实际的市场是由零售商，还有开发商，以及业主他们共同来打造一个市场的，这不能够单纯强调任何某一方的利益。

　　朱蓉：作为建筑师到底怎么克服语言障碍的问题？

　　John Deenihan：我想从客户的这个角度来说是这样的，作为客户总要有自己的理念，总要想怎么吸引更多的人流，而且怎么让人到这里来，能够很好的停车等等，这些相应的辅助设施都必须要强调到。而且购物者他们不仅有功能方面的要求，而且他们还希望在这个地方能够方便，能够休闲，能够娱乐，能够得到很好的体验。我们知道在很多的情况下，人们在决定是否决定买东西，实际上人们经常起决定因素的是体验，是一种休闲，是一种娱乐，没有这一点人们是不会决定去购物的。所以我们认为很重要的一点，那就是一定要在最初的设计阶段，比如像PaulJowett和Colin Dowall，他们这些都是专家，他们在最初的设计阶段，我们就应该跟他们的人进行沟通，我们看看到底能不能搞出一个项目来，能够让购物者得到体验，到底能不能忙购物者得到满足，我觉得这是很重要的一个方面。

　　在中国和美国的购物中心，他们的购物中心很大的不一样就是租赁规模不一样。美国购物中心规模比较大，大概有20万平方米，在中国一个购物中心不会那么大，也就是说中国的购物群体不会走很远买东西，所以我们在考虑的时候要充分意识到这一点，也就是说我们在和零售商，以及和租赁的专家在进行沟通的时候，我们一定要明确我们的目标群体是怎么样的，我们在设计过程当中，就应该充分考虑到这个问题，而且还必须要考虑到这个购物中心它的周期，它的长期，它的可持续性具有很强的竞争能力，也就是说必须在长时间内，他的管理应该具有成本管理的目标，而且它不能够给我们造成什么麻烦。比如说对于Colin Dowall或者是他的同事也会遇到这样的问题，就是所有的人在最开始的时候，从租赁方到开发商都是最大的群体。

　　PaulJowett：我觉得他说得很对，他讲的很重要。比如说在美国有20万平方米的购物中心，在北京他们进门的时候需要很大，到卖场的深度并不需要很大，也就是说他的比例是1：4这样一个水平，但是在美国就不是这样子。

　　朱蓉：现在很多人对商业地产金融方面的问题很感兴趣，我总结有三类，希望王女士能够回答。第一就是渣打银行包括你所代表的国际上的金融投资机构，在你的业务范围包括哪些，在中国的商业地产里面起的角色是什么样的？这是第一个问题。第二个问题就是你的服务对象主要是商业地产的开发商，还是包括商业地产的一些商铺的承租人，也就是零售商。第三个问题就是从银行机构来讲，在选择地产项目进行融资的时候，你们融资的条件和政策是什么？

　　王仁兰：首先感谢今天的主办单位有这样一个机会和大家做一个交流，其实我今天主要是来跟台上的专家来学习的。谈到我们渣打银行现在在境内做的和商业地产相关的融资服务，我想首先说明的是渣打银行代表的应该是很传统的商业银行，因为我是这个银行里面零售银行部的，我们的业务主要是属于传统的商业银行的业务。

　　其实商业地产的融资，我觉得国内很多开发商朋友在这个阶段应该是承担着比国外开发商更多的责任，我是这么看的。因为之前台上很多专家也谈到我们商业地产，Shoppingmall如果分散，没有统一管理就很难有成功的项目。我们在这个阶段的开发商他可能承担的是一个大的协调主持工作，他需要协调主持土地方面的资源，金融方面的资源，还有顾问公司外界的资源，还有包括建筑顾问这样的资源。开发商融资的渠道，其实总的来说他是必须和他的用款相对称的，主要是在期限方面。目前我们境内开发商接触到的可能更多是短期银行信贷资金，这种短期银行信贷资金其实和我们整个商业地产运营的模式不是很相称的。当然我说这些并不代表我们传统的商业银行能满足开发商在做商业地产中所需要的资金，我觉得整个开发商商业地产项目能够运营成功的话，开发商需要统筹把握的是商业银行传统的贷款，还有一些基金，这种基金可能是来自国外，也有国内民间的团体私募资金的支持，所以开发商应该更多使用债权和股权融资这两种方式，来满足商业地产目前融资的需要。

　　目前在北京我们是中小企业理财商业地产融资，我们是这个银行里面对公服务部门。我们目前对于商业地产方面的融资主要还是集中于销售渠道，我们如果说对于业务来讲我们主要是针对国内外商业的经营者来提供融资服务，主要是为国内外商业经营商铺提供支持。其实目前现有的渠道应该是开发商统筹把握，而不是只依赖于某一种资金的来源，这样对于项目运营会带来一些问题。

　　朱蓉：我这还有两类问题，都是就两种不同类型的商业中心，希望各位专家就他们的想法给予解答。第一个问题就是北京近郊区，实际上就是郊区型的商业中心如何运营，如何使它成为该区域甚至辐射更远地区人们消费的商业项目，关键因素是什么？包括如何能够使其他地区的人能够愿意承受比较长途的时间能够到郊区型的购物中心来购物，能够更长时间的逗留，主要的关键点应该是什么？

　　John Deenihan：我们是怎么样的情况，我想讲第一点就是市场的调研。今天下午的发言人会很好的，在很深的层面来研究一下市场，到底市场意味着什么，而且信息到底怎么获取。

　　我想讲的第一点就是到底在一个地产开发的过程当中，模式是怎么样的，这个地方是坐落于什么地方？很重要的一点，就是开发地点是比较好的地点，从人口组成，还有从人员的数量还有购物的倾向都是非常好的地方，除此之外再有我们怎么样能够吸引更远的人来这里购物。我简单的答案就是你要把这个购物中心设计得非常好，也就是人们来了第一次还想来第二次，因为这个地方非常有意思，人们来可以得到不同的体验，什么时候来都可以获得不同的体验。人们如果想安静的吃饭也可以，想休闲也可以，人们也可以多次到这里来，也可以不一定为这里来休闲。比如说迪斯尼乐园，你们大家想了吗？人家可以从很远才到迪斯尼乐园，可能住在南加利福尼亚地方，我们每年去一次或者是每两年去一次，或者是我们的亲戚也到那里去，但是最关键一点就是这个地方卫生要好，人们要得到体验，这一点并不是说一次去就能够满足人们的好奇心。

　　PaulJowett：要求能有多种多样的租户，要让消费者来这里消费，一定要有多样化的租户状态。也就是不要做错，把不同的租户放在一起，这样也不会吸引更多的客户，因此你要能够吸引这些所谓的客户。正如刚才John Deenihan所提，你的整体商业中心设计一定要吸引客户。比如说一个商业中心设计的车道非常好，我们在设计商业中心楼体的时候，不仅仅是三、四年的设计，而是要考虑十年、二十年之后的情况，当然还有人口设计的状况。

　　Colin Dowall：非常重要就是一定要把商业购物中心设计得很漂亮，作为一个投资者来讲，你还要能够使人们能够到达，就是交通一定要能够很便利，让客人能够深入到商业中心各个部分，这样才能增加你的竞争力。你的购物中心还要另外具备一些特点，就是要能够有独特的特点，有独特的竞争力，还有的时间设计一些新的方法，比如让客人免费来你购物中心来购物，因为有的人住得比较远，另外你的购物中心要有很酷的商品，就是租户多样化就显得很重要。此外你还要能够不断从客人、租户那里得到反馈，特别是你要经常做一些商务调查，调查一下你的市场，调查一下你的客人对你的看法，一旦你掌握市场，了解市场，对你的客人正确的看法，这样就会帮助你实现目标，这是我们所说购物中心的宗旨所在。

　　John Deenihan：我想最后跟大家分享一下我的看法，就是从管理这个角度来讲，我们还要做一些推广宣传市场营销方面的工作，也就是说你要有一个非常非常积极的，活跃的促销队伍，要制定促销的计划，能够不断地进行大的促销活动，推广活动，这样才能够吸引更多的客户，比如说汽车展、服装展等等都是非常有益的活动，能够帮助你把客户重新吸引到购物中心，使他们成为回头客。大家也知道你的业态在不断变化，你要不断适应这种变化，创造使得客人回归的机会，让他们能够在重返商业中心过程当中创造新的精力。

　　此外回到设计这个角度来说，作为设计师要能够不断创造这样一种空间，也就是在购物中心创造这样的空间，能够吸引客人，比如说你的门要设计得很大，要能够让车进入你的购物中心，也就是让你展现一定的灵活度，在设计的过程当中不要局限于各种各样的因素。

　　朱蓉：我觉得把这个问题给PaulJowett，这也是关于租户的问题。大家知道在中国建立了很多的卖场，他们给客户也提供了本地的租金，以便能够吸引更多的租户。所以他们是如何做出这样的决定，基于什么样的因素做这样的决定？

　　PaulJowett：你说的决定就是如何在租户之间做出这样的决定。我想重新回到刚才的问题，为什么购物中心一定要由一个管理团队来管理，如果你把购物中心散卖的话可能就不能有统一管理的方法，因此我们如果有两个零售商，他们销售两个不同的商品可能吸引不同的客户，因此这里就需要有一定的所谓的聚合，你是要从A收取租金，因为他们有两个选择，租户A可以给客户提供更令人激动的经历；我们看第二个报价不一定很有吸引力，但是它的而且很好，它可以给我提供很多的租金，如何来把这两个租户进行融合呢？也就是说你可能在A这收了租金，在B那就要收回来，你可能就要进行这样的平衡，因此就需要把不同的租户进行组合，也就是低的租金租户和高的租金租户进行有效的组合，所以你一定要有一个统一的管理团队，让统一的管理团队进行管理，让他们在同一个“包袱”里面进行统一的管理。

　　我们看大的租户和小的租户之间的比例，所谓转租的租户可以吸引很多的零售或者是消费者，或者是很大的客流量，我们如何让不同的租户在一个大的卖场当中进行分租。家乐福是一个很好的例子，在北京有非常好的中心，他们在他们的中心有很多不同的零售商，这种零售商的组合也非常有典型性。在中关村南边的家乐福做得非常好，也就是说他有30至40个租户，有的时候可能会有60个零售商等等，他有这样一种多样化的租户支持他的卖场，这个时候你需要另外一个大的租户转租，我想这里面没有一个固定的比例，也就是大的住户和零散的住户之间没有比例，只要二者之间能够相辅相成就可以。

　　朱蓉：刚才我们是从战略型的购物中心讲到客户的组合，这里面还有一个问题是涉及到社区型的商业中心，社区型的商业中心设计上有没有特点，在客户组合与区域型的商业中心是否有战略考虑的问题？

　　PaulJowett：我给大家举了一个例子，就是家乐福的例子就是非常好的社区型购物中心。大家可以看到在店铺的组合当中，你可以在那购物，也可以在那里花费一个小时或者是两个小时，也就是说这是一个非常好的购物经历或者是购物的体验，你可以在这个店铺里面待上30至40分钟左右，在一层还有手推车的通道等等，可以通过快速通道进入餐馆，还有新鲜的果品，有不同店铺的组合。因此所谓社区型的购物中心，一定要考虑到方便性，一定要方便客人购物。

　　比如说在国贸下面，这并非是社区型的购物中心，但是是高端店铺组合。我们看看在国贸下面有一个超市，但是他们的目标客户，他们的定位是什么？也就是所谓高端的一种购物中心，所以他的客流量非常高，从来没有空置过，下端的空间从来没有空置过，从客流量来讲是非常非常好的，实际上从西单到国贸都是拥有很大客流量的购物中心。从国贸我们也能看到这样很好的店铺的组合，因此我希望我能够跟大家解释清楚所谓店铺组合的问题，也就是店铺组合事实上他也应该有很多不同的店铺，包括餐馆、小的饭馆等等。当然有一些时候不成功，也就是说他的顶会很低，感觉到很憋闷，但是从店铺组合来讲确实很成功，也就是会抓住很多的客流，增加了组合，提高了客流量。

　　Colin Dowall：我想社区型的中心，首先它应该是在小型社区吸引的客流量不是很大，他考虑的是人口组合等等这样一些的因素，因此社区型的购物中心应该是人们步行就能够到达的地点，应该为某些地区，包括市区，像PaulJowett讲的大型社区，高端的社区。普通的社区购物中心必须能够做到名副其实，所以应该距离社区很近，应该很方便，很便捷，步行就能够达到，你卖的产品也应该是大众型的，方便客户的。

　　John Deenihan：从设计的角度来看，必须要方便、便捷，此外容易识别，因此在美国每一个社区中心，每一个购物中心事实上我们都需要坐车能够到达，开车能够到达的地区，而在中国比如说要开车的话，就必须要考虑到停车场，也就是一旦客人来购物的话必须提供足够大的停车场，此外还有供汽车使用的车道，包括供行人走的人行道等等，在设计当中都要充分加以考虑，这些都是在设计当中必须考虑到的因素，你要能够有这样一种能力，要能够让你的租户在购物中心就能够看到街上的人流或者是交通流等等，当然为我们设计也提出了很大的挑战。总之，这些都是客户对你的期望值，因此你在设计方面达到平衡，从设计的角度来讲，你的购物中心必须要很容易被客人识别出来。另外要有明显的标识来体现社区型的购物中心，当然有一些不同的客人来到购物中心，需要不同的购物体验，和大的购物中心体验是不同的。

　　朱蓉：由于时间原因，我不可能把所有的问题提出来，而且下午也会有对话环节，那个时候会把所有的演讲嘉宾请上来，有的问题请他们一起回答会更方便。我在这里问最后一个问题，这个问题是涉及到中国整个商业地产这个行业发展状况，问题是请各位专家回答中国整个商业地产发展状况，现在与西方国家来比，是不是还处于落后的状态？怎么才能够做到在短时间内与国际接轨，我们现在面临最大的问题是什么？有什么样的解决方案？

　　John Deenihan：相信你的建筑设计师，你要相信这个设计团队他能给你设计一个最好的购物中心，也就是我现在拥有的最好团队。购物中心事实上有的时候造型过大，过于超前，也就是你要充分利用这样的机会，把握住这样的机会，把握住他的规模，大而全的购物中心并非是一个好事，你在此一定要做充分的市场调研，使你商业中心的地产项目要适合周围的环境，人口的构成，天气、周边整体的情况都要考虑。

　　中国是否落后于世界，这是难以回答的问题，某种意义上讲这个问题完全产生于这样的问题，就是中国太想融入世界，你把购物中心建这么大，又不是世界主要的潮流，不可能做到尽善尽美。在其他地方的购物中心并非很大，有很多店铺都是空置，而且没有得到充分的利用，也就是当你走到一个购物中心的时候，你会看到他们利用效率并不好，这里面并非跟你的规模和地理位置有关系，开发商一定要有团队精神，要能够做很多前期的工作，做很多的工作，要在这之前做很多的市场调研。这些都是目前中国地产行业同其他事业各地的一些区别或者是落后的基础。

　　王仁兰：我们西方商业地产已经有50、60年甚至上百年的历史，我们境内商业地产前身应该是从国营百货公司开始，到整个住房改革之后出现开发商逐渐成熟，逐渐成长起来一批商业地产的运营商。在这一阶段的历史我们是不到20年，甚至是10几年，这样的发展历史，现阶段的开发商或者是商业运营商面临着很多的问题，有很多的挑战。其实开发商他最大的任务是组织和协调各种资源。

　　商业地产运营目前比较尖锐的矛盾就是资金来源上，因为整个商业地产的运营，特别是一个好的地产商业项目必须要有好的业权，这样就决定商业地产项目投资回报期是10年以上，而且在投资的前五年整个净现金流的压力是很大的，所以我个人认为未来我们商业地产运营商可能会需要花更多精力解决的是资金的问题。当然其他统筹和协调的问题也是同样比较重要的。

　　Colin Dowall：我觉得中国房地产发展并不意味着比其他的国家要差，也不是科学水平不足够高，当然也有进一步改善的余地。如果要建立一些合资企业当然会更好一些，从合资企业这个层面上来说，比如说可以搞一些物业管理公司，因为物业管理对于购物中心来说是非常重要的，如果说管不好可能成本会非常高，最后收来的这个租金就不够你打理成本，所以我想这是非常重要的。我想对于商业合作伙伴，商业合作模式这个角度来说，我们要强调的是应该要有一个综合全面的队伍，应该有搞营销的，搞管理的，搞市场各个方面，应该有各样的人士，才能使购物中心管理好，这样才能使购物中心在设计当中就能够实现，我想的确是需要一段时间。

　　PaulJowett：我想到底怎么样能够赶上发达国家，中国已经做的很好了。比如说在西方购物中心已经有40年的历史，而在中国只有10年的历史，在西方已经有各种各样的改造更新，实际上中国也有后发优势，就是可以把过去形式没有用的做法不用了，但是很重要的一点就是我们要建立非常好的管理信息系统。比如说我的公司现在也正在西单进行出租，比如说在浦东金贸也搞了出租，但是我们想尽可能把购物中心搞得更好，这样在搞购物中心的过程当中不能够把最好的、先进的技术忽略。我们不管是理发还是吃饭，还是其他任何一个消费的环节，他都要有非常好信息系统技术来支撑，这样我们所有的信息都可以在高层管理人员了解到，这一点是非常重要的。

　　另外一点是关于合作这个问题，这种合作实际上最后也能够产生效益，我们在合作的过程当中，我们在加上有非常好的技术，这种信息的硬件，还有软件的信息，我们可以了解各种统计数据，这样可以把过去比如像澳大利亚，还有其他国家所犯的一些错误，或者是所采取的一些没有效率的做法忽略掉，我想在中国实际上现在可以做很多的工作，可以比西方做得更好，应该这样看这个问题。

　　朱蓉：非常感谢各位嘉宾，实际上给我们中国商业地产行业的同仁以信心，也就是说能够把中国商业地产做好，就必须要建立好合作伙伴关系，需要与顾问公司、建筑师行、专业的管理工作等等在这个行业一系列服务公司和专业技能公司建立非常有效的合作伙伴关系，使得商业项目真正符合市场的规律，满足市场的需求，也就会有非常久生命力。非常谢谢大家参加今天上午的会议，并且在对话环节积极参与。

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