朱蓉：非常感谢John Deenihan先生的演讲。刚才PaulJowett和John Deenihan和对招商、运营策略和后期管理讲出需要关注的问题和操作手段和方法，这些工作的成功和商业中心后期运营管理的成功，还有一个非常重要的前提条件，就是在前期规划设计的时候，应该基于准确的定位，而且设计应该满足市场的需求，应该是有特色的，应该有竞争优势，下面我们请出第三位嘉宾，来就这个方面向我们阐述他的观点。

　　第三位演讲嘉宾是美国RSA建筑设计事务所总裁John Deenihan，John Deenihan先生在零售商业建筑设计和室内设计方面有超过三十年的丰富经验，他的丰富经验也为RSA公司带来大量优秀的作品。在这里我就不一一列举他所设计的很多优秀的作品，但是我想让大家注意一个事实，就是John Deenihan对亚洲商业地产非常熟悉，在中国访问20个主要的城市，对大量商业地产做地块和项目考察评估，让我们以热烈的掌声请出一位了解中国市场的专家，为我们介绍商业地产在设计的时候应该关注的要点。

　　John Deenihan：大家好，我是John Deenihan，欢迎你们。我今天给大家介绍一下设计，设计对我们工作的影响，事实上我们个人在设计过程当中经常会对设计内容产生很大的影响，我们经常所使用的手段就是设计。我们如何使用设计，如何利用设计达到我们的目标，达到我们的目的，特别是我们的目标，我们的地点，我们的空间以及我们目前所拥有的空间，我每天都使用这种设计，或者是一些商品。比如说手机，或者是笔，或者是笔架等等，在书桌上都能够看到的工具。包括一些椅子，比如说我们做的椅子等等，许多情况下我们不会问这些问题，但是细心的人会问这是谁设计的椅子。

　　我们设计的考虑就是你要能够充分利用椅子，充分利用设计带来的效率，当然包括汽车的设计。汽车非常有意思，在汽车设计理念过程当中必须体现功能性等等的设计理念。此外还有一些形象，形象也非常重要，我们要不断更新设计，让汽车的形象每年都发生变化。当然也有一些简单的设计手段，比如像田野当中的小径等等，也就是它完全是处无自然当中或者是包括在自然当中，也就是说他可以通过这样的小路设计带到新的领域，新的境界当中，都可以给我们增添优雅感。另外包括庙宇的设计，还有祭祀建筑等等，这可能都会带给我们对某种物品反射或者是影像的反射。

　　有的时候在设计建筑设计的时候，往往都会有个人的喜好，大家知道上海金贸大厦的设计都有设计师个人的喜好，它的优势就是它很独特，因为它很明显，超凡脱俗，使得它和其他的建筑不一样。大家如果没有看过金贸大厦大家可以去看一看，这就是酒店大堂的中心设计，他把施工等等设计都融入到设计当中去了。在大的空间里面有很多大的设计理念，这些设计都客观主义大型建筑增添美感。包括城市的增加，有不同的设计，都有不同的独特的特点，最终都会使城市拥有不同的特点。大家知道北京区别于上海，又区别于洛杉矶，洛杉矶又区别于巴黎等等，所以我们设计师的设计有施工上的不同。在这些城市里面我们有不同的设计建筑，穿越时空，有的时候代表具体的功能。比如说有一些是休闲的，有一些是围绕水边的，有的是餐饮的设计，或者是商业中心，大的百货商场等等都是有休闲特征，休闲功能的。

　　除此之外我们看成功的设计案例，成功的设计都是来自于一个团队的结晶，全队工作的结晶。另外还有沟通、交流，特别是在合作过程当中是非常重要的，要有成功的案例就必须要有沟通和交流，也就是你要有不同的合作，有共同承担责任的，在设计过程当中也是适用的，就是要使得设计成功要有责任感，最终对你设计成功都很重要。这种沟通一定要解决这样一个问题，就是要使得大家能够为共同的目标而工作，这就是我们经常所说的。在RSA我们设计这样一个理念就是我们有设计很多的人员，包括我们的客户、设计人员等等，我们使这两部分人都参与到设计当中。从工作人员的角度来讲，他们不一定直接涉及到我们设计，但是我们间接使得设计人员参与进来，不断分享我们的思想、思路，有的时候两、三个人，大家知道五、六个臭皮匠会顶上一个设计大师，所以我们都把他们纳入进来，这是非常重要的。

　　我给大家举一个例子就是加利福尼亚帕斯迪诺的一个设计项目，我把我们的团队都进行整合，合作来开拓，大家知道在克拉拉多大道，对于中国人来讲是非常吉祥的数字，因此我们把88的概念融入到我们设计当中，对西方人们来说也是非常吉祥的数字，所以完全改变街道的构筑。我们看有三个组成部分，大家看它的规模不大，这是最大的建筑，我们要花很大的注意力才能够让他在这条街上凸显它的规模，因此帕斯迪诺这个城市对街区有很大控制，因此我们设计有一定的难度，我们重新设计这个建筑物和客户进行无数的沟通，交换设计理念，最终进入到所谓设计的发展，进行构图、草图等等细节的工作。大家知道在我的发言当中还有其他的一些项目，这些项目都有松散的构图、草图。

　　在我们设计过程当中，实际上并不能完全把项目细节做得非常好，但是这是不行的，我们必须要把细节做得越细越好，因此我们做这样的项目是非常成功的。我们可以看一下，这些地方非常非常详细，而且在设计过程当中，我们应该尽可能做得细到不能再细的地步为止。只有这样，我们才能够把每一个细节，使它和环境能够充分融合起来。比如说我们在这有一些租户已经在这开餐馆了，也就是我们在设计的过程当中一定要尽可能考虑越周到越好，这是一个非常成功的案例。而且我们也因为这样非常完美的设计，我们获得了很多的奖项。

　　我们现在再给大家展示另外一张图，这张图是给大家揭示了我们到底是怎么进行设计的，一个图并不是一夜就设计出来了，我们有很多的草图。像麦当劳这样一个餐厅，我们怎么样进行设计。你们可以看一开始设计的过程，也就是这个草图里面涉及各个方面的内容，很多客户，我们在设计的时候充分考虑这些客户要开车过来，采用外卖的形式把车停在那，不用下车就可以把食品买走，这一点是非常重要的，也就是说在设计的过程当中，窗户不能够和普通的窗户完全一样，只有我们特殊设计窗户之后，才能使买东西的人不下车就可以把东西买走。而且还要充分考虑到停车到底怎么样停好，停车的距离到底有多远，这些都是非常重要的。

　　下面这张图给大家展示的是不仅我们能有这样的功能，使汽车能够在这里停下来买东西，而且和周边地区怎么很好的结合起来，也就是这个车停车能够停多远。我们可以看到在一步一步草图相对完善过程当中，我们这个图一定要有一个坡度，建筑一定要有一个坡度，最后不管是白天还是晚上，既能满足他功能上的要求，也能够满足他视觉上的效果，白天、晚上你们看看这有多漂亮，这是我非常喜欢像麦当劳这样的快餐店的设计。

　　我们再来看这张图，不知道你们知不知道美国第五大道这个地方，和上海的差不多。我们讲的是在另外一个地方的第五大道，这个楼是1925年那个时候设计建造的，当时这个地方主要是用于汽车销售，还有汽车修理方面的功能，后来我们把他们进行改造，改造之后就成这样的了。你们看到了吗？它的入口是这样的，他也是在帕斯迪诺这个城市里面，它的繁华程度就和纽约大道繁华程度是一样的。你们可以看到里面，里面内部也是非常豪华的，而且上面在过去的屋顶上进行各种各样的改造。这是另外一个地方，叫圣芭芭拉这个地方，我们在那设计了这因一个地方，应该是1950年时代的建筑，经过改造变成了这样，也就是说不管从任何一个改造过的建筑，我们都可以看到这个建造内饰墙很多都拆了，并不改变主要的结构，但是能够满足现有建筑结构功能，并且可以抵挡地震，也就是它具有抗震的功能，我们把一些东西拆除了，实际上是把不利的东西拆除了。

　　我们再看另外一个地方，离旧金山不远的地方我们也进行了一个设计，我不知道你们听到过这样一个购物中心吗？叫做玛菲亚这样的购物中心，而且它是非常大的购物连锁，我们在这儿看，我们遇到的困难是预算不是很充裕的，所以我们在设计方面下了很大的工夫。但是我们在设计当中也遇到其他的一些问题，我们要使周边的居民对这有一种认同感，因为这个地方已经是15年以前建造的，那么我们怎么进行改造呢？我们对这个地方进行设计，把停车场进行调整。人们对它充分改造之后就成为这样一个地方，这是一个新的地方，这个地方既保留原有的建筑风格不变，省了钱，而且还充分满足这个购物中心的条件，也充分满足当地居民的心理需求。

　　我们在设计的过程当中，给每一个入口都引一个主题。比如说这个地方叫娱乐城，每一年都搞购物节、文化节等等的活动，可以在这里放一些烟火，不同的入口我们都给予了它不同的主题。包括可以在这里搞一些啤酒节、葡萄酒节等等，而且在这还可以搞一些航空展，比如说有一些空中的表演，人们也可以在这里看。在这个地方就给市民一些感受，也就是说人们每当到这里来都有认同感，从色彩、布局、整个这边的设计都是比较和谐的，我们在看到里面，里面也是非常漂亮的。我们两个月之前才完工的，你们可以看到这里面灯光并不是非常亮，而且这里面也并不是说给人一种特别耀眼的感觉，现在你们可以看到这里面的功能比较齐全，每一个部分，每一个分区也是非常明显的，但是它确是非常和谐的。我们再看上面，在上方他还可以放一些电视录像，这上面有电视屏幕，充分利用各种各样的空间。

　　所以现在购物中心和过去购物中心的功能大不一样。我们再看一下这个地方，在这还可以放其他的浮标之类的东西。这个地方过去入口是非常黑的，现在这个地方非常亮了，这是我们经过改造之后的情况。而且我还反复强调，我们一定要给购物中心有各种各样的主题，这样这个购物中心里面不同区域有不同的主题可以引领着购物者在这里面能够徜徉，这里面能够给人不同文化的享受。

　　刚才我讲到像航空展，或者是搞一些航空表演，我们做一个比较，也就是我们从上往下看的时候，我们要有一种感觉，也就是说在上面俯视的效果一定要有一种美感，我们在这里面应该能够充分享受到这种美感，也就是说要有一种连续感，要有一种美感。我们可以看一看具体的设计，到底是怎么样的。我们在设计的过程当中，是细了再细，大家可能没有太注意到里面有很多的细节。对于购物者第一次进入到这个地方，也看不到这个地方有什么特殊的地方，实际上他们在不断地来造访这个地方以后才能意识到这里面的美妙之处。

　　除此之外我还要强调的就是这里面建筑材料的质地，以及它的总体布局。我们不管是在内部看里面的质地，还是从外部看，从底下往上看，从上面往下看都应该是和谐的，这样才能够成为非常漂亮的，功能又很强的购物中心，而且在这我们还把一些文化，把一些历史包容进来了，这里面你可以看到讲述1810年或者是1837年这些地方，在地面上都标识这个地方，这个小城镇历史沿革是怎么样的，而且这样可以使社区的人们对于这个地区，对于这个购物中心有一个认同感，而且这也是他们感到非常引以自豪的地方，而且他们很欣赏这个地方的设计，而且他们的确认为尽管他们过去心目中的购物中心进行升级、改造，但是现在这个地方是非常漂亮的。

　　另外一个地方的设计我再给大家展示一下，这个建筑是离海洋只有三个街区的距离，我们把它设计成为这样一个功能。这是我们从零开始设计的建筑，一步一步的设计，设计是越来越细，而且我们设计的草图，我刚才也给大家讲到草图非常重要，是一步一步给它细化。你们可以看到不同楼层设计的平面图，这里面每一个单元，每一个地方设计都非常精致。最后设计的楼是像这样一个情况，也就是说在最底层是零售卖场，而且这之上是办公用房，再就是公寓房。大家看到功能非常多，而且这是要求很复杂这样一个工程，大家要注意一点就是我们怎么样把各个功能充分满足他的要求，而且还要把不同的功能很好的分割，否则里面就乱了。因为在居住这一层人们肯定不愿意受到购物者或者是上班族的骚扰，所以这些我们在设计过程当中充分考虑到这个问题。在建造的过程当中，你可以看到我们打地基打了地下三层，所以建筑的工期相对是比较长的。

　　我再说一说北京的一个建筑，这个建筑是我们RSA在2001年完成的这样一个项目。这是在三环北的地方，这个地方很长时间空置不用，大家可以看到这个地方不漂亮，觉得是视觉上的一些污染。到底我们怎么样能够把这个地方做得更好，能够把这个地方弄得更漂亮，我们能够让消费者感觉到非常得好，看到它非常愉悦。我们就开始设计草图，开始我们就把外皮铲掉，(你们看到1月份开始下雪)我们可以看到这个楼的外表全部揭下去了，就是不要它的外表了，我们再给它“穿”上新的衣服，它的内部也是在保留结构之下的大拆大改。

　　另外中央的地方我们还对他们进行的楼梯扶梯的安装，而且扶梯是从一个单点上来的，往上走，人们是从这边往下走，这是一个很大的改变。我们对于过去的楼梯进行整个结构的调整，因为我们看过去楼梯设计不合理，我们必须要让购物人群能够有序的在这进行购物，这是五层内部的重建、重修，而且我们做的也都非常成功，也就是把扶梯进行了改造。实际过去它是五层，后来我们改成三层，还是五层的高，但是主要是用于商业目的。

　　我们可以看到中央所谓天井这一部分，这里面有一个莲花的图案，我们经过重新设计以后这里面是非常漂亮的，而且因为我们也知道在真正搞零售的卖场是需要变化的，而且这里面它的整个布局也都是非常合理，非常好的，而且也充分体现我们的设计理念和有关的功能。过去那个地方不漂亮，现在这个地方已经成为北京的华联商厦购物中心。入口处是这样的，过去很矮，而且令人心情不是很愉快，现在非常敞亮，非常高，而且是三层大玻璃入口，你们可以看到它有多漂亮，而且功能得到充分体现。它的内部装修、设计都非常好，而且你们再看一看它过去是什么样的，经过我们把它外皮揭下来是什么样的，经过草图设计到最后完工。

　　我们还进行了其他的建筑设计。比如说在旧金山，我们为韩国的人群设计了建筑，这是一个公寓房，另外一个地方是在索非亚区域在洛杉矶比较繁华的地方，而且这个地方从俯视图你们可以看到这是多么繁华的地方，而且也是人们喜欢去的地方。我们再看这是题外4111日落的建筑，这个设计也是独具匠心的。这些都是独户公寓，只有三层，是一个小型的项目。另外是在重庆的项目，这是在整体当中设计零售业的卖场，可以把两个不同的区域加以分割，大家可以看到这是有2000平方米的卖场，加入这样一个附属设施改造了整体的布局，在二、三层都有不同的零售、餐饮等等小型的零售商。

　　此外我们还把工厂这样一些厂房进行改建，我们在这些方面有很丰富的经验，我们在这个方面的整修或者是重修方面都非常成功，我们把厂房都重新整修成工人居住豪华公寓，所以设计成功来自于成功的合作关系，不仅仅使客户、设计师、整体建筑师都进行合作，因为只有这三方的参与，才能使地产项目成功，这样不仅节省我们的时间，节省其他的时间，这是提高效率最成功的方法，也是中国最需要的。

　　我给大家播放一个小的设计流程，这是通过电脑辅助设计来创造这样一种流程图，不仅仅对于我们有用，在设计大型楼房建筑，包括改建、内装修、或者是大小变化等等如何进行改建项目，对于电脑、手机设计都是有辅助性的作用，都是有一些参考性的作用，有一些设计手法也变成了我们的销售工具，电脑媒体等等都会帮助我们促销设计的理念，设计出一些概念，电脑是非常有用的工具。某种意义上比如说设计100多平方米的设计方案，当时我们的开发商不太满意，我们把我们的设计制作成一个小的电影，通过这样一个视觉形象来展示给我们的发展商，这些都是表示我们设计流程的电子媒体设计。

　　(播放短片)

　　John Deenihan：谢谢大家！