| 谢春臻：应以动态的眼光来看待南城的发展(图) |
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| http://house.sina.com.cn 2006年05月26日11:28 新浪房产 |
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图为亿城天筑项目策划经理谢春臻
谢春臻：两位老总讲得非常好。 我们看待一个城市的进程，我们不希望以一个进程的眼光看待，应该用一个动态的眼光。西南区可以看看过去是什么样子，现在是什么样子，我们预测一下将来是什么样子，这样可以抛开很多政策上的干扰因素、观念上的干扰因素，纯粹从一个历史的角度看这个区域的发展，为我们的客户整个西南区域提供一个比较客观的看法。 从历史上来看，南城从明清开始就是北京的花卉种植基地，当时有一句话叫“香飘四季，溢满京城”，花乡自古以来都是非常宜居的，自然环境非常好。现在开发的很多西南区的项目为什么都是以花作为卖点呢？说明这个区域的环境是非常优良的，所以，从历史的角度来讲是有历史传承的。到现在感觉到花乡不好呢？有政府的原因，有观念上的原因，我们不能用静态的眼光看一个事物，现在我们发现花乡的发展有非常好的条件，一个是它的交通，另外一个是它的绿化，农村有一句话叫“要想富，先修路，还要多种树”。先修路和多种树在花乡是能亲切感受到的。所以，它从宜居这个角度来说是非常适合的地方。现在有很多开发商关注到这一点，认为花乡是最适宜居住的地方，我们作为开发商都意识到了。 从未来发展来看，北京的土地供应，从北边、西边、东边，北边已经到了后山，已经到了山脉，如果再发展要越过山到内蒙古了。东部也发展很多，相反东南方向和西南方向还是比较有发展前途的方向。整个北京是扇形的状态，从发展来看肯定是越往南，越往沿海的地方发展是越好的，现在西南区域有京石高速、京开高速，实际上是连接整个华南地区的一个交通要道。从政府规划来看，根据是按照它的区域特点和地形特点进行规划，现在西南地区要打造生态地区、物流、旅游，这是根据它的区域特点有关系的。所以，我们可以看到将来西南区域生态的优势，这是开发商看重的。 我们产品的品质，包括产品的类型将来是会多样化的，适合生态的多样性。这样我们房地产开发公司也注意到这一特点，我们房地产公司做了这么一个尝试，希望北京的西南区域带来更多的居住上的多种生态，让我们做出更多的选择。这是西南房地产比较好的一个特点。 主持人：刚才谢总讲了西南的花乡板块，李总所在的玉泉营板块和翟总代表的丰台板块是比较有代表性的，三个板块在西南有什么样的区别？想问三个老总，在这三个板块做不同的项目有什么特点？ 于祝新：我认为这三个板块，花乡板块实际上已经包含了玉泉营板块。刚才提到宜居，我认为花乡板块最具有宜居的功能，我并不是说因为我们在玉泉营有了风景CLUB项目才这样说。西区大概有300亩地绿化带，南区有630亩的绿化带，北边是一个高尔夫球场。花乡跟城市配套，的的确确在若干年前是达不到的。但是近两年看到，我们在玉泉营第一个提出来打造宜居住宅，跟城市是配套的，从自然景观、宜居来讲玉泉营是最好的。 在我们的两个楼盘里，大家觉得南城的设施是最差的，乔∏∈潜贝蟆⑶寤男Ｇ戳耍吹搅苏飧龌肪常导噬隙杂谙钅拷ㄖ钠分世唇玻氖且司拥幕肪场?lt;/p> 刚才主持人所提的问题，三个板块我个人是这样认为的。 翟建：实际上我先说大的政策对南城的动作，实际上丰台区目前把自己划分为四个功能区，第一个就是现代物流业。第二，总部经济区。第三，旅游休闲业。第四，生态居住区。南城有几个比较大的动作，首先从前年凉水河的改造，又挖了一条新河出来。第二点，整个花乡板块的绿化工程，还有四环周边绿化带的建设，包括四环外绿化的配套工程。另外还有一点，目前南城的交通要好过任何一个区域，也是从前年开始的右安大街把二环和三环连接，还有太阳路把二环和三环连在一起，不仅是交通的问题，更多是把南城拉近了跟城市的距离。我们目前在右安门开发的右安雅阁项目，就是借了政府的光，虽然目前没有开盘，但是我们比较看好右安门这一板块。因为右安门目前的新项目不是太多，整个项目还都是在三环板块，我们的项目是在二环和三环中间，体量不是太大，只有两万多平米。所以，我们目前对右安门这一块比较看好，希望比较大，主要原因还是在于两点，一个是交通规划，一个是绿化配套。至于说目前这个板块，一个是西城东边没有。第二，这个地方的居住价值体现得比较好。 目前我们市场预估，二环到三环之间的项目将来有可能要突破9000，有时可能会达到1万。这不是说我们凭空说白话，是根据市场的预计来讲的。特别是右安大街和太阳路把整个南城区连接起来以后，南城区的房已经上升了非常多，很多人都能体会到，所以南城板块目前的升值潜力相对来说体现得还不太完全，可能还要有一段时间。但是这个时间估计不会太长，因为目前周边已经有几个项目在做。我们要求可能目前来说就是离城市比较近，而且右安门外今年可能是丰台区政府重点改造的一个区域，未来的居住价格应该很好地来实现。 主持人：谢谢翟总，刚才翟总的豪言壮语说房价销售到1万元左右。问一下于总、谢总对升值空间怎么看？ 于祝新：现在的房价就是8500元、8700元，刚才翟总说超过1万，我觉得很有可能。但是我们这个项目计划仅仅一年，均价价格现在是7500、800、8500，两年前我们的房子价格已经超过了1万。是这样。可以看一下北京2005年的统计，海淀、朝阳、丰台这三个区域是供小于求的。首先朝阳排在第一位，丰台排在第二位，海淀排在第三位，是这样一个情况。它的供应和需求基本上是达到了趋近于平衡的状态，朝阳的房价升的是最快的。有一个西南的项目去年7月份开盘，到现在已经卖了10万平米。具体的数字、具体的项目能看到它的发展。 谢春臻：说一个项目的升值空间应该换个角度来看，如果说你这个项目推出来的时候是不是符合价值规律，是不是让老百姓觉得物有所值，如果老百姓认同这个项目价价值就会体现，如果老百姓不认同这个项目，价值就不能体现。我们公司有一个口号是“尊重创造价值”，我们非常尊重这一块土地，非常尊重这个市场，所以我们做的时候，任何一个项目如果要做出自己的特色，肯定需要立足这个区域的历史状态，然后在这里边进行价值的提升。 我们做这个项目的时候，其实更多考虑到为自己居住的人群考虑这款产品，所以从产品本身的打造上为百姓服务，这样对它未来的价值提升有更多的帮助。我们这个产品从户型设计、到建筑面积我们都做了非常多的研究。从规划上面来看，利用了一些风水上的原理，北边有一个两层的小高层，南边是一个花洋房。为什么建花洋房呢？是按照花乡本来的特点。花洋房在中国建筑史上也是有非常重要的地位，一百年前都有住洋房、开洋车的情况。现在我们想做的是新洋房，我们想到洋房如何和现代老百姓的居住状况相结合，这是我们要考虑的。 其实洋房更多是别墅的状态，让老百姓有别墅的居住享受，包括设计，家家都能送一个花园，建筑面积135平米左右，但是使用率能达到90%以上。可能买house、买别墅对老百姓来讲是比较奢侈的，但是买了洋房能有更好的感受，更多是扩展他的自然空间。因为人的居住是有阶层的，最开始是满足居住的要求，然后是满足体验的要求。我们在这方面，在产品本身的打造方面能够为产品创造价值空间，这是购房者能够看得到的。 主持人：现在北京的房价一直都在飞涨，很多人关注南城的现状。也是大家考虑的方面，请大家从购房者的角度，给大家提供一些经验之谈。把南城的置业人群分析一下。 翟建：以南城丰台区的例子来讲，我们的客户是南城区域的客户，我们认为应该是不是南城是购买我们房子的10%，但是后来发现，本区客户占40%的人，更多是外来区域的人。有亚运村、望京的、中关村的，比例还非常大。这说明什么呢？说明南城现在已经被整个北京市其它区域的购方者所接受。以前大家可能感觉到买房有区域性特别强，从目前来看这种层面已经改变了。最远有亚运村来我们这里买房的，而且一买就是两套。当我们问他的时候，他就很简单地说，在北城，一是生活的成本比较高。二，目前在北城置业成本比较大。也就是说同样在亚运村买一套150平米的房子要花150万左右，而且现在在我们的项目里，花100万左右就可以买到150平米的房子。而且南城目前的发展和未来发展，综合配套、居住环境、生活品质、消费成本都比较低。综合来看，来我们这里置业的，多数是二次置业，他来这边购房不是为了居住而居住，而是为了提高自身的生活品质来这边买房的。这一点当初是在我们的预料之外的。所以，目前来说南城的房子已经被其他区域的消费者所接受。 谢春臻：说到南城的构成，北京现在作为一个北方最大的城市，越来越多的外来客户到北京，其实从关系上面来看，不会有更多的根深蒂固的南贫北富的观念。另外，交通的问题。这跟丰台区政府有关系，当你意识到要吸引别的区域的人过来，肯定要解决交通的问题。可以看到西南区的交通设计是非常合理的。另外，轿车的普及，无形当中扩大了购房者的活动范围，因为现在的购房者更多是新的思考，买南城的房子一个是有比较优良的环境，二是良好的生活状态。现在都有了私家车，南城和北城、东城可以便利地来往，这可能是南城以外的人能看到的优势。 主持人：于总说在南城有了两个项目，您是这方面的专家，讲一下。 于祝新：2000年我们刚刚开始在这个区域做地产的时候，实际上购买人群80%来自于地缘性，而现在只有20%来自地缘性，80%的人包括全国各地的人，包括山西、河北，包括中部地区的人。如果我给南城西南板块的群体做一个定位，我很难做出一个定位，最起码来讲北京是大家共享的区域。 主持人：今年西南的置业论坛到此结束，谢谢大家。 |
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